來源 國際金融報

全口徑簽約銷售金額373.61億元，這個數字與中交地產此前定下的千億目標相差甚遠。

2019年，時任總裁李永前爲中交地產設定了一個發展目標，即當年銷售額衝刺350億元，2020年衝刺500億元，2023年要遠在千億之上。

如今時間已經來到這份計劃表的最後一個節點，但在行業週期輪轉的衝擊下，想要力爭上游的中交地產處境似乎愈發不妙。

虧損超16億

近日，中交地產交出了2023年的“成績單”。

過去一年，這家有着央企背景的開發商鮮少出現在土地市場，全年僅新增了兩宗土地，對應地價合共27.7億元，分別位於成都及合肥。

投資端緊縮是一個信號，投射出中交地產不甚明朗的經營狀況及前景。

2023年，中交地產實現營收324.68億元，同比下滑15.59%；對應歸母淨利潤由盈轉虧，爲-16.73億元，該指標在上年同期爲0.34億元左右。

這是中交地產近年來首次錄得歸母淨利潤虧損，此前雖增收不增利，但該指標始終維持在正值。東方財富Choice數據顯示，2019年至2022年，中交地產分別實現歸母淨利潤5.43億元、3.47億元、2.36億元、0.34億元，合共11.6億元。

若以此對比，相當於其2023年的虧損額遠超過去四年的利潤。

導致虧損的一個重要原因是減值計提。

2023年，中交地產多個項目銷售不及預期，其對項目開發產品及在建開發項目的可變現淨值進行測試，計提存貨跌價準備約13.46億元，應收款項壞賬準備（含合同資產）2.7億元，合共計提減值約16.34億元，導致歸母淨利潤減少近12.4億元。

且由於2023年度達到交付條件的貨值較上年同期有所減少，中交地產房地產銷售結轉收入也同步下滑，疊加結轉項目結構變化等因素，公司當期房地產開發業務交付項目的毛利率較上年亦有所下降，繼而影響利潤水平。

2023年，中交地產實現銷售回款449.79億元，較上年同期下跌0.23%；房地產銷售業務毛利率同比減少3.04個百分點至10.23%，對應營收同比下降15.83%，爲322.3億元。

報告期內，該公司實現全口徑簽約銷售金額373.61億元，較上年同期降低18.57%，與此前定下的千億目標相差甚遠；對應銷售面積179.66萬平方米，同比跌幅爲8.23%。

截至2023年末，其擁有房地產項目117個，土地總面積1071.4萬平方米，在建及待建面積1200.98萬平方米。

負債與風險

雖爲中交地產“糧倉”，但上述117個項目中約77%都是合作項目。房地產火熱的那些年，開發商們熱衷於通過合聯營方式壯大規模，而當行業下行時，這種合作會加重風險，一旦合作伙伴出現資金等問題，整個項目都會受到牽連。

以美的置業爲例，過去幾年，由於金科、新力、佳兆業等合作伙伴接連出現資金問題，爲防範風險，美的置業與合作方通過股權歸邊（即收購或清退合作項目）方式“換倉”，2021年至2023年期間收購了21個項目，退出24個項目，並藉此加速將項目佈局轉向一二線城市。

中交地產對於合作方的處理路徑則完全不同。爲保證旗下項目如期開發，其頻繁爲項目子公司提供擔保、財務資助，這之中的合作方不乏出險房企。

數據顯示，截至2024年2月末，中交地產爲控股子公司及控股子公司之間提供擔保餘額高達102.9億元；累計對外提供財務資助餘額約69.7億元，其中對有股權關係的房地產項目公司提供股東借款餘額約30.6億元，合作方從並表房地產項目公司調用富餘資金餘額爲39.1億元。

值得一提的是，在合作方所調用的資金中，有本金約6.74億元未按約定返還至項目公司，目前中交地產已經據此提起訴訟，昔日合作伙伴對簿公堂。

風險之外，看似財大氣粗的中交地產其實資金情況並不樂觀。

截至2023年末，該公司擁有貨幣資金約120.1億元，同期短期借款14.68億元，一年內到期的非流動負債爲161.77億元，資金缺口明顯。

也或是因此，雖然央企背景爲中交地產的融資帶來助力，但成本卻不低。截至2023年期末，該公司擁有銀行貸款餘額271.55億元，融資成本區間爲1.8%至6.28% ；信託融資餘額約26.4億元，成本區間爲5.1%至8.4% ；控股股東方借款餘額爲162.44億元，成本區間爲0至8%……

今年1月，中交地產提出，擬向大股東中交房地產集團借款不超過100億元，借款年利率不超過7.5%。

融資成本的高位也直接拉高了公司的財務費用。2023年，中交地產的管理費用同比下滑6.47%，銷售費用同比增長5.43%，財務費用則同比增長了131.71%，其對此的解釋是“本年費用化借款利息增加”。

但也有好消息傳來。

2023年，中交地產的經營性現金流量淨額實現了140.17%的同比增幅，約70.5億元。這意味着公司的自身造血能力依然存在，中交地產需要思考的是，如何在當下複雜的大環境中維持這些能力。