萬科企業股份有限公司投資者關係活動記錄表

參與單位及人員：

廣發證券：郭鎮

花旗證券：陳俊瑋

海通證券：塗力磊

招商證券：趙可

瑞銀證券：龔如月

中金公司：張芳妍

摩根斯坦利：蔣明昊

中信證券：王天瑜

會議時間：2024 年 4 月 14 日星期日下午 16：30—18：00

董事會主席：鬱亮

總裁：祝九勝

董事會祕書：朱旭

一、介紹總體情況

首先，非常感謝大家來參加公司的這次交流活 動。近期輿論上有很多關於公司的消息，投資者對 公司的情況也十分關注，我們也想借這個機會，和 大家就一些熱點問題做個交流。 首先從總的經營情況來看，當前萬科的確遇到 了階段性經營性困難，流動性短期承壓。但是，我 們已制定一攬子穩定經營和降低負債的方案，能夠 妥善化解這些階段性壓力。我們將首先立足“自 救”，立足自身能力和資源自我化解風險，對所有 在手業務，全部重新打開和檢視，分類進行梳理，並 制定針對性方案。因此，我提到的一攬子方案不是 一個方案，是一系列方案。其次是用足現有的各類 融資工具，我們已積極調集各一線力量，以用好用 足中央出臺的一系列有利於行業化解風險的政策性 融資工具。期間我們得到了金融機構的理解、支持、 指導和幫助，我們感恩於心。這些大方案最終的目 標，就是我在業績發佈會上說的，我們有信心，今明 兩年我們的債務規模將下降 1000 億元，債務風險獲 得實質性化解。這裏我也鄭重承諾，萬科集團所有 項目，將保證按時高質量交付。

是什麼原因導致了目前的挑戰？經過集團經營 班子認真討論和深刻反思，我們認爲這裏面雖然有 外部市場變化原因，但更多是企業自身在宏觀情況 和行業情況發生重大變化時，依然維持擴張慣性， 未能及時調整。概括起來主要有三個方面問題： 一是儘管我們在行業中最早意識到需要轉型發 展，提出“開發經營服務並重”的經營理念，並實實 在在佈局了一批基於自身主業、符合國家政策導向 的經營服務類業務和業態，但在實際操作過程中存 在步子過大、操之過急的問題。轉型業務超出我們 資源匹配能力，過多佔用了開發業務資金，規模過 大也導致管理能力跟不上，經營目標未能按計劃達 成。

二是儘管公司在行業中較早意識到高速增長終 將結束，但我們的行爲未能堅決擺脫行業慣性，在 不少城市包括一些重點城市和一線城市，出現投資 冒進和失誤。在中央明確提出行業高質量發展目標 與要求後，未能對行業普遍存在的“三高”模式進行 更爲徹底的調整，導致今天出現被動局面。

三是在中央明確做出行業供求關係發生根本變 化的戰略判斷，併爲行業新發展模式轉變出臺一系 列重要政策措施後，我們對融資模式趨勢性變化的 認識一開始不夠全面透徹，集團已經啓動了房地產 融資模式的調整，但從總對總的信用融資爲主轉向 新的融資模式還需要一個過程。 我們也注意到，近期的負面輿情中，還有一些 對管理層道德風險的質疑。不存在管理層謀取私利。 今天看起來，可能有些過去的模式和做法已經不適 應行業新的發展階段，我們會全面進行檢視和梳理， 制定相應的策略。如果發現違規問題，我們會積極 整改；如果發現違法問題，集團絕不姑息。 以上相關情況，我們也和深圳市國資委、大股 東做了詳細彙報。深圳國資委、深圳地鐵對萬科的 支持一如既往，市場調整期，公司有幸得到深圳國 資和大股東的鼎力支持和信任，對此我們深懷感恩 之心，也會珍惜信任，加倍努力。

二、就近期市場關注輿情進行說明

近期還有幾個比較受關注的輿情，在此我也一 一做個說明。 一是關於煙臺的實名舉報。 本次實名舉報的公司主要是實控人爲李軍的煙 臺日櫻集團下屬公司。煙臺萬科與合作方李軍（以 下簡稱“煙臺合作方”）合作開發地產項目近 10 年， 合作 7 個項目。 2021 年開始，受市場整體環境影響，煙臺多項 目銷售不及預期，利潤無法達到初始可研指標。爲 保證項目建設交付和正常運營所需資金，項目公司 資金無法按煙臺合作方意願繼續分配。同時煙臺合 作方作爲股東方，無視項目公司建設交付和正常經 營所需，提出 16 億元的沒有合理依據的鉅額訴求。 雖然煙臺萬科與煙臺合作方已多次溝通，但始終無 法達成一致。煙臺合作方後續向政府、公安、稅務 局、證監會、深交所等機構多次舉報，並多次在媒體 曝光。

關於煙臺合作方舉報的內容，有幾點情況和大 家彙報一下：

（一）煙臺舉報方就萬科挪用資金問題於 2023 年向煙臺公安機關報案並被受理。煙臺公安機關經 過 3 個月調查取證後，於 2023 年 11 月作出決定不 予立案 舉報方涉及的合作項目在合作協議中明確約 定：“項目公司其他資金即時轉至萬科企業股份有限 公司資金管理賬戶”。舉報涉及的煙臺項目公司資金 轉入屬於按照合作協議約定由萬科對項目資金統籌 管理。公安部門經過 3 個月調查論證，於 2023 年 11 月作出“不予立案”通知。

（二）稅務機關對煙臺萬科進行稽查，萬科不 存在拒不交賬的情況，目前稅務機關亦沒有認定煙 臺萬科存在偷逃稅款之主觀故意 煙臺舉報方於 2023 年向稅務機關舉報煙臺萬 科偷稅。2023 年 9 月始，煙臺市稅務局對煙臺萬科 11 個項目進行全流程全稅種的稽查。稅企對接溝通 順暢，煙臺萬科不存在拒不交賬情況，並且萬科集 團已抽調北京區域 7 名工作人員配合稽查，所有賬 簿都已交稽查局，相關輔助資料根據稽查需求陸續 提供。稅務機關和煙臺萬科交換了初步的稽查意見， 目前稅務機關沒有認定煙臺萬科有偷逃稅款之主觀 故意。煙臺萬科將秉承實事求是的原則，積極配合， 相信各級政府和稅務機關會依法依規、客觀公正作 出檢查結論。

（三）合作項目中不存在所謂萬科管理團隊私人利益 萬科不存在通過跟投制度向高管輸送利益的行爲。萬科從 2014 年開始推行項目跟投計劃，根據已 有的制度，萬科董事、監事和高級管理人員不得參 與項目跟投，更不可能借此從合作項目中獲取任何 個人收益。 員工參與跟投，跟投計劃均明確要求其拿出自 有資金，與公司共同投資。跟投資金與公司投資、合 作方投資風險共擔、收益共享，員工跟投權益均是 小股東，跟其他股東權利平等，承擔同等的股東義 務，不存在任何特殊性。無論萬科獨資項目還是合 作項目，跟投模式、條款、要求也都是一致的。 跟投制度體現了收益共享、風險共擔的原則。 在萬科推行跟投計劃的前幾年，市場景氣狀況良好， 公司、合作方均獲得了良好回報，員工跟投資金同 樣獲得了收益。但近年來市場形勢變化，公司、合作 方收益水平下降，員工跟投也承受了同樣的經營結 果，部分跟投出現虧損，這體現了團隊與投資者收 益共享、風險共擔的初衷。 （四）公司已經採取法律措施 針對與合作方的經濟糾紛，煙臺萬科公司已於 2024 年 2 月在煙臺法院提起民事訴訟，依法主張合 法權利。該案件已進入正式審理階段，法院已依法 裁定對合作方資產採取訴訟保全。 煙臺合作方於2024年4月在網絡對公司和董事 會主席的誹謗，性質和影響惡劣，萬科集團正在向 法院提起民事訴訟，並向公安機關進行刑事報案。

關於煙臺合作方舉報涉及的唐山翡翠藍山項目， 唐山萬科已依據勝訴判決在 2022 年與合作方達成 執行和解，抵償資產已有序交割，藍山項目正常經營建設並已高品質交付。 萬科集團和煙臺萬科將秉承實事求是的原則， 相信司法機構會客觀公正做出結論。在經營過程中假如發現有違規操作，萬科集團將在政府部門指導要求下，堅決徹底整改。假如有個人或下屬公司的 行爲違反法律，萬科集團將絕不姑息，接受司法機 關的裁決和處理。

二是關於濟南萬科總經理肖勁被公安機關帶 走，具體是什麼情況？ 肖勁屬於個人案件，與煙臺舉報無關。集團已 安排北京區域、濟南公司向濟南政法委及偵辦案件 的警方溝通情況。警方表示，肖勁案件是其個人案 件，與煙臺舉報無關。濟南市政法委表示：肖勁事件 是個人問題，要與萬科集團，濟南萬科的正常經營 行爲區分開；將一如既往支持萬科在濟南的業務發 展，助力“強省會”戰略實施；在保障交付工作中， 如需要政法系統服務的，安排專人協調對接。

三是輿情提及出國不回的領導蔡平、王潤川是什麼情況？有傳聞華中區首蔡平去美不歸之後，萬科所有集團副總裁及以上級別，目前都被邊控了。 實際情況是，原華中區域首席合夥人蔡平，孩 子在美國出生，現在到了接受教育的階段，需要家庭陪伴。其於 2023 年提出辭職並獲得公司同意。 原總部協同中心牽頭合夥人王潤川，因前往香 港深造提出離職，目前人常住深圳。 集團管理層境外公務出行正常進行。集團總裁祝九勝今天剛剛從香港考察項目回來。集團聯席總裁朱保全今日（4 月 14 日）中午飛往日本進行業務考察。

責任編輯：劉萬里 SF014