光大證券發佈研究報告稱，維持中海物業（02669）“買入”評級，考慮拓展非住宅項目增加，基礎物管業務結構調整，同時，住戶增值服務毛利率下滑，調整2024-2025年歸母淨利潤預測至16.3/18.8億元，新增2026年預測爲20.9億元，對應2024-2026年EPS爲0.50/0.57/0.64元，估值具備吸引力。公司自身品牌實力較強，外拓競爭力不斷提升，新簽約合同金額快速增長，同時關聯方經營穩健，持續交付高質量住宅物管項目，未來業績增長保障性較強。

事件：公司2023年度實現營業收入130.5億元，同比+19.7%（2022年財務數據經追溯調整）；毛利20.7億元，同比增長19.3%；實現歸母淨利潤13.4億元，同比增長22.8%；末期股息每股8.5港仙（2022年爲8.0港仙）。

報告主要觀點如下：

1）外拓積極，新簽訂單金額快速增長。

公司憑藉品牌優勢和較好的服務口碑，在第三方拓展市場積極發力，擴大經營規模，截至2023年末公司在管面積約4億平（第三方佔比40.5%，同比提升7.7pct），年內新增在管面積8120萬平方米，合同金額約70億元（對比上年爲52億元），其中新增項目70.6%來自獨立第三方，對應的合約金額達到40億元；從構成來看，公司在管面積中70%爲住宅，5%爲商業及寫字樓，25%爲公建及其他物業，非住宅類物業佔比有所提升。

2）增值服務收入大幅增長，基礎物管仍是主要利潤貢獻。

2023年公司基礎物管/住戶增值/非住戶增值收入分別爲94/13/21億元，同比增長16%/71%/17%；毛利增速分別爲+29.6%/+16.1%/-5.8%，毛利佔比爲68.0%/16.3%/13.5%。公司通過加大分包力度和優化人力資源結構，基礎物管毛利率同比提升1.6pct至15.0%；住戶增值服務中，業主對家居家裝、零售、社區團購和到家服務等消費需求有所增加，帶動板塊收入實現大幅增長；非住戶增值方面，公司通過旗下海博工程品牌，承接了大量設備系統安裝、維修保養和專項工程業務，帶動工程服務業務收入同比增長48.3%至12億元，佔板塊收入比重56%。

3）優化人員結構，提升人均效能和經營效率。

2023年公司在優化人力資源結構、提升人均效能方面取得明顯效果，年度人均創收30萬元，人均創利3.1萬元，人均在管面積9335㎡，均較2022年有明顯提升；公司行政及營銷費用率3%，同比-0.7pct；在綜合考慮未來業務發展的情況下（如把握潛在的合資合作或收併購機會、數字化轉型和智慧物業投入、新業務發展等），公司保持賬面現金充沛，2023年度派息金額約4.2億元，派息比例爲31%，與2022年持平。

風險提示：外拓競爭加劇導致毛利率下滑，增值服務開展不及預期。