今年樓市“小陽春”成色並不足，市場仍需政策提振。

爲降低居民購房成本，取消首套房貸利率下限的城市正越來越多。

從遼寧的瀋陽、本溪、丹東、錦州、遼陽，到山東的濟寧、青島和煙臺，再到江西、福建、廣東等多個省市，近期多地取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限。據不完全統計，全國已有超30個城市階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

房貸利率階段性下行，已成爲符合行業需求的大趨勢。今年一季度，個別城市高端新房成交火熱、二手房市場點狀復甦，但從整體來看，“小陽春”成色並不足，市場表現弱於去年同期，二手房以價換量明顯。當下的樓市，仍需實打實的政策提振市場，降低購房成本便是其中之一。

有業內人士認爲，儘管目前按揭利率已降至歷史低點，但仍然高於銀行定期利率或保本理財利率，面對較爲疲軟的剛需和市場需求，未來房貸利率有望繼續下行。

超30城取消首套房貸利率下限

我國房貸利率與貸款市場報價利率即LPR掛鉤，整體呈市場化動態調整特徵。

根據中國人民銀行、原中國銀保監會發布的《關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整爲不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點。按照當前5年期以上LPR爲3.95%計算，首套房貸利率不能低於3.75%。

不過，3.75%並非首套房貸利率的絕對下限，各地房貸利率還可根據房價水平動態調整。

自2022年第四季度起，各城市政府可於每季度末月，對當地新建商品住宅銷售價格變化情況進行動態評估，期內新建商品住宅銷售價格同環比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限，即可突破3.75%的統一標準。

據中國人民銀行方面數據，2023年末時，全國343個城市（地級及以上）中，有101個下調了首套房貸利率下限，26個取消下限。而到目前，選擇取消下限的城市正越來越多，近期多個省份的部分城市加入該陣營，以降低居民購房成本，提振市場需求。

比如，自2024年二季度起，遼寧省瀋陽、本溪、丹東、錦州、遼陽5市，將階段性取消新發放首套住房個人住房貸款利率政策下限。該政策是深入落實3月22日國務院常務會議關於優化房地產政策、促進房地產市場平穩健康發展有關精神的具體舉措。

具體而言，遼寧省5個城市二季度起，新發放首套住房個人貸款利率政策下限可以突破LPR-20個基點（BP），即首套住房個人貸款利率可以低於3.75%，各銀行將執行怎樣的數據還需跟蹤觀察。

江西省的南昌、贛州、九江和新餘等地，日前也相繼發佈公告，自4月1日起取消首套房貸利率下限，爲購房者提供更加優惠的貸款條件。南昌方面表示，如後續評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲，下個季度起則恢復執行全國統一利率下限。

山東的青島、煙臺、濟寧也在執行。青島自4月1日起階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限，各金融機構按照市場化、法治化原則，合理確定每筆貸款的利率水平。煙臺大部分銀行則已下調了個人首套房貸利率15個基點，從3.75%降爲3.6%，也有的銀行正在觀望之中。

此外，廣東省已有15個城市取消首套房貸利率下限，包括潮汕、汕尾、東莞、佛山、珠海、中山、惠州、汕頭、江門、湛江、肇慶、陽江、清遠、韶關、雲浮等城市。據不完全統計，全國已有超30個城市階段性取消首套房貸利率下限，有意降低房貸利率的城市越來越多。

從全國整體數據看，當下房貸利率已來到歷史較低水平。3月份，中國人民銀行數據顯示，新發企業貸款與個人住房貸款利率雙雙降至歷史低位，新發個人住房貸款利率更是首次低於新發企業貸款利率。

具體而言，2024年3月，企業貸款加權平均利率爲3.75%，較上月微降1個基點；而新發個人住房貸款利率爲3.71%，較上月降低15個基點。這是公開記錄以來，個人住房貸款利率首次低於企業貸款加權平均利率。隨着多地取消首套房貸利率下限，未來新發個人住房貸款加權平均利率有望進一步降低。

貝殼研究院數據也顯示，3月全國百城首套主流房貸利率平均爲3.59%，二套主流房貸利率平均爲4.16%，相較2023年同期，首套利率下降43個基點，二套利率下降75個基點。“較低的房貸成本以及較快的放款速度，有助於推動住房需求入市並加快交易流程，有利於住房交易市場平穩修復。”貝殼研究院表示。

“從當前政策‘寬鬆爲主’以及‘促需求’的定調上來看，未來房貸利率總體或仍有下行空間。”諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪告訴第一財經。

“小陽春”成色不足仍需政策扶持

房貸利率“一降再降”，根源還是樓市及房價走勢表現不佳。

4月16日，國家統計局發佈數據顯示，2024年3月份，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅成交量比前期有所上升，各線城市商品住宅銷售價格環比降幅略有收窄、同比降幅擴大。

環比看，3月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2個百分點；二、三線城市新建商品住宅銷售價格環比分別下降0.3%和0.4%，降幅均與上月相同。

但從同比看，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.5%，降幅比上月擴大0.5個百分點；二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降2.0%和3.4%，降幅比上月分別擴大0.9和0.7個百分點。

諸葛找房數據研究中心表示，3月份，新房價格總體表現仍然延續兩大特徵，一是延續邊際改善趨勢，70城價格總體環比跌幅已持續3個月微幅收窄，且本月上漲城市數略微增多；二是延續總體底部狀態，價格下降城市數仍然佔據大多數份額，下行仍是主流。

房價同比仍在繼續下滑，樓市要走出低溫還需時間，今年“小陽春”成色不足也證實了這點。

克而瑞數據顯示，2024年一季度樓市成交延續下探走勢，115個重點城市商品住宅成交面積5383萬平方米，同比下降44%。從月度變化趨勢來看，3月整體成交“觸底反彈”，單月成交規模高達2432萬平方米，環比近乎翻番，但同比因去年基數較高下降41%。

二手房方面，一季度24個重點監測城市累計成交面積約3170.4萬平方米，累計同比下降21%。其中3月成交探底回升，規模環比倍增至1350萬平方米，但仍略低於2023年的月均水平，同比下降29%。整體看，今年小陽春市場表現弱於去年同期，二手房表現優於一手房，但以價換量特徵明顯。

“今年房地產市場不同於去年，熱度將緩慢回升，時間週期拉長，價格修復節奏亦較緩慢，短期仍然缺乏穩定回升的動力。”諸葛找房方面表示。

在此番市場現狀下，房貸利率是否有望繼續下行？廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，面對疲弱的剛需，預計按揭利率還會持續下行。“儘管目前按揭利率已降至歷史最低，但明顯高於銀行定期利率或保本理財利率。”

在他看來，越來越多的城市將不設首套房貸利率下限。中期內，按揭利率或將會降到至少和保本理財利率相同的水平上，大約在2.5%~3%。這樣，購房者手上有一筆錢，買房的成本和理財收益是對等的。“隨着資管新規落地，理財淨值化轉型，存款利率繼續大幅度下行是必然趨勢。”

關榮雪告訴第一財經，當下要提振樓市，政策端還需進一步發力：比如調整貨幣政策，例如降低存款準備金率或降息，來刺激房地產市場和貸款需求；繼續鬆綁購房政策，降低購房門檻，如放鬆限購等，增加市場需求；從挖掘多元化改善性住房需求的角度優化政策，當前改善性住房需求擔當着購房市場的主力，居民對住房品質的要求也在逐步提升，滿足多樣化需求契合市場發展形勢。

諸葛找房方面預計，隨着針對改善性住房需求的政策支持力度繼續加大，樓市政策密集發佈或帶動市場情緒逐步修復，4月新房、二手房價格總體下跌的格局不會改變，環比跌幅或將呈現收窄或趨穩態勢。