近日，新加坡住宿資產運營商Centurion Corporation(勝捷企業)成立一家合資公司Centurion-Lionrock (HK)，正式進軍香港市場。據悉，公司擬在香港租賃一大樓物業(該物業位於香港九龍太子道西177號)，並對其進行翻新，改造成一棟可容納66張牀位的學生公寓。

無獨有偶，住宅租務品牌WeaveLiving和美國私募股權巨頭KKR宣佈建立投資韓國租賃住房的合作伙伴關係，在韓國開發以首爾爲中心的1200套租賃住房，以滿足在首爾，特別是在金融區生活和工作的年輕專業人士的需求。

與此同時，黑石集團官網宣佈將以約100億美元(約合人民幣720億元)的價格，買入美國最大公寓業主公司之一的Apartment Income REIT(即AIR Communities)。據悉，AIR Communities是一家公開交易、自我管理的房地產投資信託基金。該公司的投資組合包括分佈在美國10個州和哥倫比亞特區的76個社區，總計約2.7萬套公寓住宅。

不論是學生公寓，還是租賃住房，抑或是底層資產是公寓住宅的信託基金，大家都不約而同的將目光聚焦到住房租賃市場。這背後預示着全球已經進入租住大時代。

租住大時代已經來臨

作爲全球市場的重要組成部分，擁有龐大市場規模的中國也在租住的時代浪潮中進一步翻湧，奏出自己的節拍。

以近期發佈的房地產企業2023年年報爲例，旗下租賃業務不僅成爲目前業績提升的有效助力，還是未來提升的有效佈局。

萬科租賃住宅業務(含非並表項目)實現營業收入34.6億元，同比增長6.8%，旗下長租公寓品牌“泊寓”首次實現了成本法下的報表盈利。截至 2023 年底，泊寓共運營管理租賃住房 23.33 萬間，累計開業 18.01 萬間，業務佈局全國 31 個城市，並且出租率達 95.76%。

龍湖集團旗下長租公寓及產城業務板塊顯示，已開業門店數達300多家，已開業房間數達12.3萬間，期末出租率達95.5%，6個月及以上房源出租率達96.4%，租金收入五年複合增長25%，2023年較2022年同比增長13%。

招商蛇口旗下長租公寓運營收入10.88億元，EBITDA6.89億元。招商蛇口2023年已開業項目45個，總經營建築面積115萬平方米，共有2.95萬間房源，建設期項目有39個，總經營建築面積97萬平方米，有1.78萬間房源。

再聚焦保租房REITs，經歷首個完整財年的四支保租房REITs也交出了一份令市場滿意的答卷。

華夏基金華潤有巢 REIT2023年年報數據顯示，全年基金層面收入爲 7,841.07 萬元 ( 完成 2023 年預測值的 110% ) ，年度累計可供分配金額爲 6,076.14 萬元 ( 完成 2023 年預測值的 125.30% ) ，實現5.03% 的分派率 ( 按募集規模計算 ) 。截至 2023 年末，基礎設施項目公司租金收繳率爲 98.62%。有巢泗涇項目公寓出租率爲 92.88%;有巢東部經開區項目公寓出租率爲 93.25%。

華夏北京保障房 REIT 公告披露，2023 年實現收入 7300.52 萬元，淨利潤 3107.40 萬元，經營活動產生的現金流量淨額 5417.68 萬元。期末基金總資產 13.91 億元，淨資產 12.53 億元，期末基金總資產與淨資產的比例爲 111.01 %。可供分配金額 5505.30 萬元，單位可供分配金額 0.1101 元。報告期內，項目公司整體運營平穩，累計實現收入 7207.21 萬元，出租率 96.94%，報告期內租金收繳率爲 99.02%。

中金廈門安居REIT公告披露，2023年實現收入7687.10萬元，息稅折舊攤銷前利潤5878.94萬元，可供分配金額5741.93萬元，按照基金募集規模計算的年化現金流分派率爲4.42%。可供分配金額達成率爲109.09%，年化現金流分派率較預測高37bp。基礎設施資產運營表現穩健，四個季度末出租率分別爲99.49%、99.64%、99.55%和99.83%。園博項目全年月末平均出租率爲99.41%，珩琦項目全年月末平均出租率爲99.72%。

紅土創新深圳安居REIT公告披露，2023年實現收入5490.72萬元，本期利潤爲2496.61萬元，基金可供分配金額爲5109.63萬元，基金EBITDA錄得4640.77萬元，分別完成首發招募說明書同期預測值的103.89%、101.99%。年內實現淨利潤2496.61萬元，經營活動產生的現金流量淨額爲5301.08萬元。基礎設施運營層面，該基金持有的四個保租房項目共計實現收入5403.44萬元，其中，保租房租金收入佔比達到95.14%，配套商業及停車場租金收入佔比4.86%。運營成果層面，紅土深圳安居REIT的四個底層資產出租率均超過97%，甚至達到99%以上，保租房的租金收繳率均超99%。

深度參與成唯一法門

不論是盈利數據還是經營數據，保租房REITs都獲得了成功，也吸引了越來越多的業內外企業參與到保租房的籌建和資本業務中。

在保租房籌建方面，截至2023年末，萬科泊寓在北京、天津、深圳、廈門等23個城市納保147個項目，涉及房源10.15萬間，佔其已開業房源的比例高達56.4%;龍湖冠寓披露累計納保項目超110個，開業房間近5萬間，佔其已開業房源的比例達到40.7%。

在資本業務拓展和支持層面，中國建設銀行2023年財報顯示，加大保障性租賃住房金融支持力度，住房租賃基金累計簽約收購項目25個，資產規模118.89億元;公司類住房租賃貸款餘額3254.48億元，增幅34.38%。此外，以建信住房持有的保障性租賃住房項目申報發行的集團自持基礎設施公募REITs已獲中國證監會和上海證券交易所受理。待發行，這支公募REITs將進一步豐富公募REITs發起主體和資產類型，是該集團促進多主體投資、市場化方式支持發展保租房的重要探索。

在2023年業績說明會中，萬科首席運營官劉肖透露將向國家發改委提交保租房REITs的申請材料。中國平安總經理助理、首席投資官鄧斌也提出隨着不動產行業的發展，需要用新的眼光看待。中國平安目前正在重點配置長租公寓資產。

這只是微縮剪影，但足以證明大家對住房租賃市場的充分重視，並深度參與其中，爭取踏準時代的每一節拍。

中金研究報告指出中長期來看，逐漸入市的各地保租房項目或重塑存量項目競爭格局，未來項目競爭將更注重差異化，如項目定位、運管能力及配租資源支持等。相對應，市場化租賃住房後續應更注重管理人主動管理能力對於項目出租率和租金水平的支持作用，政府配租參與度較深的項目則更多關注配租效率以及未來政策對於租金調整的預期。 立足短期，從經營穩定角度思考，則需更多關注政府配租參與度較深的項目。