空置率連續三個季度回落！深港“換城消費”拉動深圳商業地產顯著回暖

來源：華夏時報

“香港的消費都被深圳融合掉了。”第一太平戴維斯華南區商業及零售服務部負責人植棟樑近日向《華夏時報》記者表示，港人北上消費帶動了深圳零售消費市場回暖，第一季度深圳線下消費顯著回暖，零售商拓店意願逐步增強。

第一太平戴維斯數據顯示，深圳零售物業市場第一季度平均空置率環比下降0.5個百分點、同比下降0.9個百分點，至8.6%。值得一提的是，深圳零售物業市場空置率已連續三個季度回落。

“目前商家預判（市場）是顯著回暖的。在這個背景下，深圳所有商圈的市場去化錄得都是正值。可以說，深圳不單是經濟增長領先全國，其商業地產市場的回暖也是領先全國。”第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇說道。

空置率連續三個季度回落

2023年，深圳消費市場穩步復甦，全市社會消費品零售總額首破萬億元，同比增速達7.8%，至人民幣10486.19億元。而2024年一季度，火熱態勢延續，深圳消費市場穩步復甦，前兩月全市社零總額同比增長5.6%。

深圳統計局數據顯示，2024年1-2月，深圳社會消費品零售總額爲1712.8億元，同比增長5.6%。分消費類型看，商品零售增長5.7%；餐飲收入增長5.2%。基本生活類商品銷售良好，其中，限額以上單位糧油食品類、傢俱類零售額分別增長14.2%、23.6%。

在政府着力提振消費及多數項目客流持續回升的背景下，市場租賃需求平穩恢復，各子市場淨吸納量均錄正值。第一太平戴維斯數據顯示，2024年第一季度，深圳零售物業市場淨吸納量爲2萬平方米，其中，南山區和龍崗區同時錄得0.5萬平方米的淨吸納量，緊隨其後的分別是龍華區、羅湖區、福田區以及寶安區。

在空置率方面，第一太平戴維斯數據顯示，深圳零售物業市場平均空置率環比下降0.5個百分點、同比下降0.9個百分點，至8.6%。整體而言，餐飲業態仍爲租賃需求主力，季內近半數租賃成交源自該業態，佔比49.2%。同時，時尚、配飾及化妝品業態的租賃需求亦保持活躍，分別佔比13.3%、7.0%。

值得一提的是，第一太平戴維斯數據顯示，2023年第二季度的空置率錄得近5年的最高值10%後，便開始呈現下降趨勢，如今已連續三個季度下降。謝靖宇表示，“這是一個可喜可賀的情況。”

需要注意的是，自2023年1月8日零點起，香港與內地實施首階段通關以來，“港人北上”消費熱度不斷提升。香港特區政府入境事務處披露的數據顯示，今年3月29日，香港復活節假期首日，香港居民出境人次突破70萬，創疫情後單日新高。

植棟樑還提到，“早期，港人在福田中心區消費的集中度會很高，但是隨着時間的推移，香港同胞也是不斷探索深圳哪裏有好玩好喫的，像我們以前去香港自由行，做攻略。我們發現最近很多香港人已經到龍華、南山這些區域去消費。我相信，只要是商業做得好，我們香港的同胞都會去，因爲現在信息很發達。”

此外，謝靖宇還提到，目前市場整體狀況還是處於初期回暖階段，即使很多業主想調租，但是大部分項目還是用比較謹慎的態度來運營商場。

第一太平戴維斯數據顯示，第一季度，大部分業主繼續執行租金優惠方案吸引品牌進駐，深圳零售物業市場租金指數環比下降1.0%、同比下降0.9%，至人民幣每平方米每月565.5元。

在存量方面，2024年第一季度，深圳零售物業市場無新增供應入市，同時，新城市廣場因升級改造暫時歇業。截至一季度末，深圳全市總存量回調至678.8萬平方米。

零售品牌出海

第一太平戴維斯指出，2024年第二季度，深圳零售物業市場預計迎來三個購物中心開業，合計供應面積45.0萬平方米。而縱觀2024年全年供應情況來看，43.3%的新增零售面積將位於南山區，寶安區將新增25.8%的供應量，龍崗區則新增19.8%。

第一太平戴維斯還預計，隨着本地消費需求的穩步回升及港人跨境消費的迅速增長，成熟商圈項目資產表現將繼續向好，繼而對優質品牌的吸引力持續增強。此外，多個位於非核心商圈的購物中心擬於年內開業入市，這將爲零售商的選址提供更多選擇並帶動區域整體零售氛圍的改善。

植棟樑也表示：“隨着經濟的復甦、市場需求的持續上漲、零售業REITs政策的發佈以及深港‘換城消費’的升溫，深圳需要進一步提升商業輻射能力，利用已有產業優勢在消費層面輔以國際一流的服務作爲‘引爆點’。深圳可以通過加強消費場景的創新和創建，推動場景向特色化、品質化、多元化發展，營造在地商業消費特色，將有助於深圳打造成爲全國最強引流聚流的國際消費中心城市。”

此外，需要注意的是，除了港人北上消費外，還有不少內地零售品牌去到香港，像今年2月，和府撈麪進駐香港銅鑼灣羅素街，開設其香港首店。

植棟樑透露，有個客戶在深圳有30多家店。而該客戶觀察香港商鋪很多年，以前香港商鋪的租金高的嚇人，即使把店鋪開過去有很大一部分收入也是用交租，很不划算。不過，去年這個客戶在香港定了兩個鋪位，主要是因爲香港鋪位的租金已經到一個比較合理的區間。

戴德梁行公佈最新數據顯示，2024年第一季度香港各區的街鋪租金環比增長約0%至1%，一線商鋪的平均租金爲619港元/平方尺/月（注：1平方米=9平方尺），其中，銅鑼灣的平均租金爲818港元/平方尺/月，中環、尖沙咀、旺角的平均租金則分別爲404港元/平方尺/月、905港元/平方尺/月、350港元/平方尺/月。