界面新聞記者 | 楊冰柯

4月16日，杭州規劃和自然資源局公示了一則商業商務用房項目總平面圖、主要立、剖面及鳥瞰圖，該項目腳下的土地爲杭政儲出61號地塊。

一位杭州知情人士稱，該項目爲平安的養老項目。

2023年5月31日，杭政儲出61號地塊開拍，該地塊名爲上城區景芳三堡單元JG1203-75地塊，地塊東至運河西路，南至錢江路綠化，西至三新路，北至景芳三堡單元JG1203-73、景芳三堡單元JG1203-A2/R22-74地塊。

根據土拍信息，該地塊爲商業用地，出讓面積18092平米，容積率3.5，可建面積63322平米。

該地塊被上海創玳實業有限公司以總價8.19億、樓面價12946元/平米和1.2%的溢價率竟獲。

根據天眼查，上海創玳實業有限公司，成立於2023年，系中國平安保險成員，是一家以從事批發業爲主的企業，企業註冊資本1000萬人民幣。

上海創玳實業的股東爲杭州蕭山平安康養壹號股權投資合夥企業（有限合夥）和平安創贏資本管理有限公司，兩者分別持股99.999%和0.001%。

上海創玳對外投資了杭州匯翼企業管理有限責任公司，該公司所屬行業爲衛生和社會工作行業。

上海創玳拿的這宗景芳三堡地塊位置頗好，直看京杭大運河、錢塘江、摩天輪、絲綢人行橋等，適合平安打造高品質康陽社區平安臻頤年。

根據平安官微，平安臻頤年是平安集團旗下的高品質康養品牌。其核心產品頤年城，在國內一線城市核心打造旗艦級康養社區。

2021年5月，中國平安發佈了康養品牌”平安臻頤年”及首個高端產品線“頤年城”，提出通過“金融+醫療+康養”結合的創新發展模式，整合金融、醫療與科技領域的優勢資源，佈局康養產業。

平安臻頤年2021年成立以來，堅持佈局核心城市核心區位，以獲得便利豐盈的醫療、文化及商業資源，目前已相繼在深圳、上海、杭州落地，並在佛山落子“逸享城”項目。

去年11月，平安臻頤年康養3.0品牌盛典在杭州舉辦，平安依託“專業人員、品質服務、自建社區”的養老模式，推出CCaH （ Continuing Care at Home ）權益，享有這項權益的年長者不僅可以享受社區的居家上門照護，也可以在平安臻頤年康養社區接受醫療、康復、健管等整合式照護服務。

除了平安，泰康、太平、合衆等均入局了養老產業。平安的一份研究報告顯示，頭部險企具有資金和客戶資源方面的先天優勢，佈局養老社區多爲高客購買保險產品的增值服務。重資產模式更易維持經營質量、塑造品牌形象；輕資產運營模式短期內不會佔用大量資金、資金迴流較快，因此中小險企多采用輕資產或輕重結合方式佈局養老社區。然而輕資產模式收入較低、利潤較薄，物業持有人穩定性弱，可能影響合作關係。

目前已佈局養老社區的險企均採用保險結合養老社區的模式，即購買旗下保險產品可享受免押金入住權、優先選房權等特權，實現保險與養老相結合。

從運營模式來看，主流險企多采用自建或合作建設養老社區的重資產運營模式入局，合衆及太平則採取輕重結合的模式入局。從社區類型來看，險企多借鑑CCRC社區模式，但側重點各有不同。從收費模式來看，險企普遍採用租賃的盈利模式。從目標客戶來看，險企養老社區大多針對高客，門檻爲200萬元保費以上；僅中國平安針對高淨值客戶，保費門檻達1000萬元；合衆人壽針對中端客戶，門檻爲30萬元。

值得注意的是，雖然平安臻頤年一直都在宣傳落地杭州，但平安官方沒有披露過杭州項目地址及項目進展。

同時，該地塊出讓時規定，打造集商務辦公、商業於一體的特色商業商務建築，不得設置專業市場，不得建設公寓式辦公、消店式辦公等帶居住功能用房，最小分割單元不小於800平方米，且最小分割單元應在同一平面。

也就是說，如果平安臻頤年要落地，居住功能用房、養老專業領域是否符合土地出讓規定仍需解決。