本文轉自：人民法院報

案外人丘某在法院查封前已實際佔有但未過戶的登記在被執行人餘某名下的房屋，申請執行人李某認爲該房屋雖已出售但仍在餘某名下，不能排除強制執行，故起訴請求繼續對該房屋的執行。日前，廣西壯族自治區貴港市港北區人民法院審結了這起執行異議之訴，依法駁回李某的訴訟請求。

李某與餘某民間借貸糾紛一案，港北區法院根據李某的財產保全申請，依法查封了登記在餘某名下的一宗不動產。案件進入執行程序，法院裁定拍賣上述不動產及地上建築物。2023年7月13日，案外人丘某以涉案不動產爲其所有爲由向法院提出書面異議，請求停止執行。法院覈實後裁定中止對案涉不動產及地上建築物的執行。李某對該執行裁定不服，認爲上述不動產仍登記在餘某名下，就還是餘某的財產，不能排除強制執行，於是向法院提起訴訟，請求繼續對涉案不動產及地上建築物的執行。

法院查明，2005年4月27日，餘某與丘某簽訂了《買賣房地契約》，約定餘某將上述不動產及房屋以13.68萬元的價格轉讓給丘某，江某在中證人上簽字。同日，餘某收到全部價款後便將案涉房屋的土地使用權證原件及地契原件、不動產交付給丘某。之後，丘某將水電戶名變更到其名下，並與家人一直在上述不動產居住至今。

港北區法院審理後認爲，根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百零九條規定：“案外人或者申請執行人提起執行異議之訴的，案外人應當就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任。”本案中，丘某作爲案外人，其在人民法院查封餘某名下的不動產之前已與餘某簽訂了《買賣房地契約》，該契約系雙方真實意思表示，內容沒有違反法律與行政法規的強制性規定，應爲有效的合同。丘某提供的水電繳費記錄等證據能夠證明其在本案不動產查封前已合法佔有該不動產。同時，丘某提供的餘某出具的收條證明其已支付全部的案涉不動產價款。丘某稱因無法聯繫到餘某導致未辦理過戶登記，結合餘某在本案訴訟中無法正常聯繫送達等情況，按照證據高度蓋然性規則，應認爲丘某關於案涉不動產系非因買受人自身原因未辦理過戶登記的意見成立，故法院認爲丘某對案涉房屋享有足以排除強制執行的民事權益。因此，法院裁定中止對案涉不動產及地上建築物的執行，並無不妥。李某要求繼續執行案涉不動產及地上建築物的訴請，無事實和法律依據，依法不予支持。

【法理評析】

根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”案外人丘某在法院查封之前已支付全部價款並已實際佔有使用登記在餘某名下的不動產，雖未辦理過戶手續，但其對此無過錯，可以排除法院強制執行。因此，李某要求繼續執行餘某名下的不動產及地上建築物的訴請，依法不予支持。