重磅！2024中國物業服務綜合實力百強企業發佈

來自：中物智庫中物研究院

2024年5月8日，由北京中物智匯信息科技股份公司（中物智庫）主辦的“守正待時共赴美好”2024中國物業綜合實力百強企業研究發佈會在合肥隆重舉行，會上重磅發佈了《2024中國物業百強企業研究報告》，同期隆重揭曉“2024中國物業服務綜合實力百強企業”“2024中國物業國有企業50強”“2024中國物業高品質服務力百強企業”“2024全國社區服務品牌企業”及系列細分業態、區域、標杆項目榜單，共同見證中國物業服務企業基業長青、業績長虹！

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行業現狀

PART.01

管理規模：

強調有效規模增長

聚焦優質資源有效供給

1．百強企業規模111.41億平方米，市場佔有率達28.47%

截至2023年底，百強企業在管面積達111.41億平方米，同比增長9.41%，增速持續放緩，市場份額達28.47%，較上年同期增加0.97個百分點。

大行業、小龍頭是物業行業典型競爭特徵。截至2023年底，行業中在管面積超過3億平方米的企業有10家，在行業中市場佔有率約爲14%，集中度進一步提升。

2．重視市場外拓能力提升，增強優質客戶開發維護

截至2023年底，百強企業第三方在管面積達63.77億平方米，同比增長8.59%，佔在管面積總值的比重達57.23%，和上年同期基本持平。

3．非住賽道爲物企角逐重點，未來空間廣闊

衆多企業競相在非住物業領域佈局，住宅物業仍占主導地位。截至2023年底，百強企業非住物業在管面積達37.27億平方米，同比增長8.40%，佔在管面積總值的比重達33.45%，和上年同期基本持平。

目前，除了在比較成熟的商寫、產業園區市場，伴隨着後勤社會化改革，所釋放的學校、醫院、軍隊等領域也成了部分企業佈局的重點。此外，B端客戶非核心業務外包也成了一種趨勢，FM業務也成爲衆多企業角逐的賽道。

經營業績：

增收不增利仍存在

行業進入微利時代

1．營收增速放緩，增收不增利仍在持續

2023年，百強企業營業收入達3435.01億元，同比增長7.46%，增速持續放緩，市場份額達20.34%。

頭部企業保持較強的創收能力。2023年，行業中營業收入超過百億元的企業有10家，在行業中市場佔有率約爲11%，集中度進一步提升。

“增收不增利”現象凸顯，仍在持續。地產風險的負面影響仍持續影響着物業行業，因關聯業務的大幅削減、應收賬款減值準備等，壞賬風險加大，嚴重擠壓企業的盈利空間。2023年百強企業毛利潤達691.15億元，同比增長3.44%，增速持續放緩。淨利潤爲206.09億元，同比下降4.41%，仍持續負增長。部分企業及時調整戰略，夯實底盤，排除風險，逐漸出清。

行業進入微利時代。2023年，百強企業毛利率均值爲20.12%，較上年減少0.78個百分點，淨利率均值爲6.00%，較上年減少0.75個百分點。

2．基礎物業服務仍是主力，社區增值服務盈利明顯

2023年，基礎物業服務收入和毛利分別同比增長12.02%和9.51%，實現了增收又增利。社區增值服務收入和毛利分別同比增長4.49%和減少1.31%，增收不增利。非業主增值服務受到的衝擊最大，2023年既不增收也不增利。

基礎物業服務仍是物企的主要收入來源，並貢獻了超過六成的利潤。2023年百強企業基礎物業服務收入在營業收入總值中佔比71.20%，較上年同期增加2.90個百分點，貢獻了63.89%的毛利，貢獻量較上年同期增加3.54個百分點。而社區增值服務和非業主增值服務收入和毛利佔比均較上年下降，其中，非業主增值服務收入和毛利佔比均已低於10%。

物企的三大業務板塊的毛利率均下降，社區增值服務毛利率持續位於高於。2023年基礎物業服務、社區增值服和非業主增值服務毛利率分別下降0.41個百分點、1.77個百分點和5.61個百分點至18.06%、30.15%和18.98%。其中社區增值服務的盈利性仍較強，持續高於30%。

運營能力：

人工成本佔比有所下降

提質增效初現成效

1．營業成本率達79.88%，人工成本佔比仍超半數

2023年，百強企業營業成本達2743.86億元，同比增長8.52%，增速大於營業收入增速（7.46%），營業成本率達79.88%，較上年同期增加0.78個百分點。此外，物業作爲勞動密集型的行業屬性沒有改變，人工成本仍是企業主要的成本構成。2023年僅自有員工人工成本佔比達51.20%，較上年減少1.14個百分點，仍超半數，疊加佔比近20%的外包成本，廣義上的人工成本佔比約有七成。

2．運營效率：提質增效略有成效，效能指標有所提升

由於多舉措的成本控制手段，2023年百強企業人均管理面積達7523.59平方米/人，同比增長18.93%；人均營收和人均淨利潤分別達到23.30萬元/人和1.39萬元/人，同比增長16.80%和3.90%。由於營收增長慢於面積增長，2023年百強企業單位面積營收較上年同期減少1.79%至30.83元/平方米。

運營風險：

現金流有所優化

減值風險仍需持續優化

1．應收賬款增速下降明顯，在手現金有所增多

多家企業表示高度重視應收賬款，並採取一系列措施，效果初現。截至2023年底，61家上市物企應收賬款及票據總值達854.05億元，相當於兩個碧桂園服務年度的總收入，增速達8.43%，較上年增速明顯減少，但仍高於營業收入增速，在營業收入中的佔比持續提升。

多家物企狠抓回款，多策略提升物業繳費率及預繳率，企業到手資金開始增多。2023年，61家上市物企現金及現金等價物達1257.25億元，同比增長12.00%。

客戶付款難度仍然很大，回款週期持續拉長。2023年應收賬款週轉天數增至113天，回款速度變慢，企業資金的流動性風險增大。這給物企經營帶來較大的壓力。

2．資產減值風險有所好轉，尚需時間修復

2023年25家上市物企金融資產減值虧損計提總額達81.44億元，較上年同期減少0.33%，超過一半的企業虧損計提金額較上年減少。預計部分物企仍有一定減值壓力，尚需時間修復。

企業分化：

企業間分化加大

央國企更具競爭力

1．規模分化：央國企在管面積持續超過20%的高增長

不同背景物企在管面積出現分化，央國企物業在管面積增速普遍高於20%，部分民企開始負增長。截至2023年底，披露在管面積的12家央國企在管面積均值達到1.83億平方米，大體量、高基數基礎上仍實現23.16%的高增長。而民企則受關聯房企的影響較大，40家民企在管面積均值爲1.36億平方米，增速減緩至7.75%，首次爲個位數增速。

2．業績分化：央國企營收利潤均實現高增長

營收分化也進一步加劇。2023年，14家央國企物業營業收入均值達78.64億元，同比增長15.78%，明顯高於同期47家民企物業的增速（4.24%）。央國企物業中，僅魯商服務營收負增長，其他13傢俱有國資背景物企均實現增收有增利，且華潤萬象生活、建發物業等央國企物企營收增速均超過20%。而民企物業中，世茂服務、融創服務、金科服務、合景悠活等12家企業營收下降。

地產下行所引發的關聯業務減少，應收賬款減值準備等，嚴重擠壓企業的盈利空間，特別是對於出險民企，運營出現虧損，不同背景物企間淨利潤分化加大。2023年，14家央國企物業淨利潤均值達7.58億元，同比增長27.44%，較上年同期增加7.07個百分點，央國企物業發展相對穩健，淨利潤增速增快且處於高位。而47家民企物業淨利潤均值則僅爲1.20億元，同比下降29.67%，降幅收窄，但仍持續下滑。

2023年61家披露業績的上市物企有9家出現虧損，且均爲民企物業，31家物企淨利潤負增長，其中僅1家爲國企（魯商服務）。13家國資背景物企（共14家）、16家民營物企（共47家）實現增收又增利。

3．抗風險能力：央國企抗風險能力更強

央國企擁有更強的抗風險性。2023年央國企物業應收賬款增速開始低於營業收入增速，且其現金及現金等價物持續增加，其物業費的收繳、現金流較爲健康，壞賬隱患相對較低。而民企物業應收賬款增速仍高於營收增速，但差距有所減少，民企的風險也得到一定的緩解。具體來看，2023年，14家央國企物業應收賬款及票據增長明顯變緩，增速達11.91%，較上年同期減少36.67個百分點，且增速首次低於營業收入增速。47家民企物業應收賬款及票據增速也呈現明顯放緩，由2022年的40.84%放緩至2023年的7.34%。

同時，2023年，14家央國企物業現金及現金等價物均值達43.46億元，同比增長14.91%，增速有所減慢，但仍保持穩健增長。47家民營物業現金及現金等價物均值增速則由負轉正，於2023年實現9.41%的增長至13.81億元。

此外，由於關聯房企、政府、業主等客戶支付能力的下降，應收賬款週轉天數普遍出現增長，但相較民企，央國企應收賬款的週轉天數及增速均較低，有更強的賬款回收能力。

4．資本市場：國資背景物企更受青睞

物業股深受上游房地產的影響，自2021年下半年以來，物業股整體表現不佳。相對來說，央國企物業更具發展優勢。目前資本市場並不活躍，近期有明確上市動作的企業僅有深業物業、泓盈城市運營服務和西安經發物業三家，且均爲地方國資物企。

從股價走勢上看，央國企物業擁有強資源背書，自身運營穩健，更受資本市場的青睞，受整體市場影響，也處於下滑態勢，但相較民企表現穩健，民企物業跌幅尤爲明顯。

新的變化

PART.02

新質生產力賦能物業

勾勒行業發展新路線

2024年政府工作報告將“大力推進現代化產業體系建設，加快發展新質生產力”列爲2024年政府工作任務的首位。各行各業順應政策發展，因時、因地制宜培育新質生產力，爲行業的高質量發展提供有力支持。對於物業行業來說，不僅物業行業積極探索和實踐新質生產力，新質生產力的發展也在推動物業行業實現高質量發展。

1．物業行業能爲新質生產力提供服務支撐

新質生產力聚焦於新興產業和未來產業，這些產業要實現高質量發展，離不開高質量、專業化、全方位的後勤保障服務。物企在FM設施管理業務所展現的服務能力和專業性，能爲“新制造、新能源、新材料、電子信息”等新質行業提供服務支撐，爲其在研發中心，生產基地、辦公樓、廠區、園區等場景提供適配需求的“高科技、高效能、高質量”的綜合性、一站式的服務保障，助力其聚焦核心業務發展。

2．新質生產力推動物業行業高質量發展

對物業行業來說，新質生產力賦能行業發展，主要體現在四個方面：

一是，新質行業的革新，推動物業行業的轉型升級，引領行業向高端化、數智化、綠色化方向發展。

二是，雲計算、大數據、人工智能等技術的應用，能夠提升物企精細化管理能力，撬動物業服務的高效能、高質量發展，提升物業服務效率、服務質量和滿意度。

三是，新質生產力指向現代生產性服務業的發展，由此有望開拓物企在FM設施管理領域的發展的新空間。

四是，數智化應用於物業服務場景，將有望在智慧養老、智慧醫療、數字城市、數字社區等領域發揮更大的價值。

3．物業行業積極探索和踐行新質生產力

在高質量發展的主基調下，秉持創新發展理念，物企在融合創新、數智化、綠色化、專業化等方面潛心探索，這也是物業行業實踐新質生產力的體現。

一是，培育新產業。近年來，物業開始摒棄傳統的思維弊端，突破固有的界限，重點探索新業態、新賽道、新服務“三新”服務。

二是，科技和技術創新。賦能業務開展，緩解人員短缺問題，實現物業管理提質增效

三是，綠色發展。在綠色、節能、低碳領域積極行動，積極發佈ESG報告，將ESG理念融合到企業戰略、物業管理的各個環節，倡導可持續發展。

四是，人才隊伍建設。多家物企優化“選用育留”四大人才場景，加大人才隊伍建設，鍛造企業優質服務核心競爭力。

政府定調鼓勵物業

創造行業良好發展環境

1．明確鼓勵物業發展，首次表態發展非住

政策明確提出“鼓勵物業”發展，爲物業行業注入新信心。2023年12月27日，國家發改委印發的《產業結構調整指導目錄（2024年本）》，再次明確將物業服務納入到“鼓勵類”目錄中，首次對非住物業服務鼓勵表態。此外，該政策引導向消費服務業轉型發展，這與行業近幾年密集出臺政策、大力倡導的“物業服務+生活服務”、“社區嵌入式服務”、“完整社區”、“一刻鐘生活服務圈”等導向一致。

2．推進美麗中國建設，物業企業大有可爲

2024年1月11日，中共中央國務院發佈《中共中央國務院關於全面推進美麗中國建設的意見》，從頂層設計上制定了美麗中國的實現策略，錨定三個時間節點，描繪了清晰的路線圖。相應的，在城市服務領域、綠色節能降碳以及響應《意見》號召，助力全民行動參與美麗中國建設等方面，物業大有可爲。

3．踐行“四好”建設，構建高品質生活服務

建設“好房子”，不僅是滿足居住本身，也應當是綠色、低碳、智能和安全的，強調的是要“服務好”、“保養好”。即注重服務品質，助力資產的保值增值。

建設“好小區、好社區、好城區”，不僅強調要提升物業服務規範和專業能力，也應在政府主導下落實住宅小區內居民急難愁盼問題的解決，構建社區生活服務圈，進而延伸至城市空間，把滿足人民對美好生活的嚮往落到實處。

4．聚焦小切口專項整治，改善大民生急難問題

多地開始對相關政策法規作出修訂，推進民生領域突出問題的專項整治，以“小切口”，守護“大民生”。如，對電動車充電安全問題、投訴/舉報工作機制、業主共有資金管理、物業服務信息公開、物業費預收、物業費雙向調整、物業專有部分和共有部分使用規範、車位出售（租）規範，電瓶車使用規範，既有住宅加裝電梯、加裝充電樁等。

資本重構物業價值認知

分紅派息成當前重點

自2014年物業行業步入資本市場，物業行業迎來快速變化的十年。資本市場對物業行業的價值認知也出現多次轉變。特別是2018年至2022年，短短兩三年的時間，投資者從熱烈追捧到冷漠離場，對物業板塊的評價標準也由對未來發展空間預期轉變爲更加務實的實際回報，估值邏輯也由社區增值服務預期空間、規模爲王，到淨利潤，再到分紅派息。

最新年報季，這一特點明顯呈現出來，衆多物企都提高了2023年的分紅率和股息率。具體來看，上市物企加大分紅派息，連續實施分紅計劃的24家上市物企，2023年全年分紅共計80.37億元，同比上升36.18%，而同期，企業淨利潤持續減少，降幅收窄。

同時，24家上市物企於2023年平均分紅率提升至66.31%，較2022年同期增加18.83個百分點，超過七成（75%）企業實現了分紅率提升。

此外，28家持續派息的上市物企，於2023年股息率均值達6.64%，較上年同期增加2.26個百分點，對比當前收益率只有2.2%左右的十年期國債，物業股提供了更高現金收益率，但結合當前低迷物業股的現狀，目前物業股股價確實是被低估了。

新時代物業轉型升維

構築物業服務多元空間

一是，服務範圍，從單一到綜合。除基礎的物業維護和安全管理外，業主對生態環境保護、社區活動組織、便利設施提供等更深層次的服務要求也在不斷增加。

二是，服務內容，物企的業務邊界在拓寬，服務更加多元。物企的服務範圍從傳統基礎服務向家政、養老托育、文化、健康、房屋經紀等與居民生活服務息息相關的業務，以及向與非住客戶緊密相關的商業運營、FM設施管理等領域延伸。

三是，服務視角，從“內”轉向“外”，發揮好產業鏈中的重要一環和價值。物業行業作爲基層治理的重要參與主體，在聯動街區、政府等方面發揮重要的價值，協同治理基層中容易出現的鄰里糾紛、物業費矛盾、停車位、家裝電梯等基層社會問題。

四是，承擔起社會責任。積極參與社會治理，在公共衛生、政府緊急調度等；愛心捐贈，消費助農等方式承擔更多的社會責任；創造很多就業崗位，爲穩基層作出重大的助力。

五是，可持續發展。“雙碳”目標驅動下，樓宇能耗管理、碳排放大數據積累分析、低碳節能運營、綠色及健康建築體系認證等內容都將成爲物企新的工作職責

發展瓶頸

PART.03

一、激進擴張弊端凸顯，服務品質難以保障

二、規模增長面臨瓶頸，不良競爭加劇運營壓力

三、物業費受限調價難，市場化定價道阻且長

四、多因素擠壓盈利空間，增收不增利持續存在

五、增值服務未能突破，商業模式尚有待探索

六、養老服務產業鏈條長，仍待持續培育探索

七、物企仍受地產拖累，負面影響還難以消除

八、負面輿情引發關注，行業形象受到很大沖擊

略，詳細內容見《2024中國物業百強企業研究報告》

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公衆號

潛力空間

非住業態：

擴面提質破局

深挖協同空間大

由於新房增量見頂回落，住宅存量競爭激烈且物業費水平較低，物企逐步加大在非住業態的佈局，以豐富在管業務組合、形成業態均衡，增強企業競爭力和抗風險能力。同時，在保證基礎物業服務的基礎上，加大對非居客戶需求的挖掘，協同項目佈局，進一步探索to B端增值業務，延展非住業態的發展空間和動能。

城市服務：

拓寬物業空間

藍海市場仍待挖掘

城市服務業務板塊收入已初具規模，但在總營收中佔比仍不足10%。2023年，上市物企中有15家企業披露城市服務業績，其城市服務收入總值達131.45億元，同比增加8.39%，在營業收入總值中佔比達8.61%，佔比持續提升。

披露城市服務毛利率的9家企業，毛利率均值達15.60%，持續減少。各公司城市服務業務毛利率主要處於10-20%區間，略低於整體毛利率水平，也普遍低於環衛企業毛利率。

FM設施管理：

隨新質生產力順勢而起

開啓新篇章

國際五大行作爲FM設施管理業務的先行者，經過多年的探索和市場磨礪，商業模式已較爲成熟，業務結構趨於穩定，並積累了廣泛的經驗，收入已具有規模，在總營收中有較高的佔比。

根據最新數據顯示，2023年世邦魏理仕的FM相關收入達到58.06億美元，較上年同期增加約13.03%，增速加快，在公司總收入中的佔比提升至31.77%，較上年同期增加4.41個百分點。此外，2022年，世邦魏理仕前100強客戶中約 80%購買了 4 項或更多服務，比十年前的少於25%的客戶數有所增長。其中，世邦魏理仕爲前十大客戶提供的服務中都含有FM業務，且相關收入均超過千萬美元量級。仲量聯行和戴德梁行物業及設施管理收入分別達到141.31億元和65.04億元，同比增長6.5%和3.11%，在總收入中佔比68.07%和68.51%，分別較上年同期增加4.46個百分點和6.09個百分點。

國內FM探索者也在迅速崛起。當前，國內FM設施管理服務的客戶主要來源於互聯網、金融、生物醫藥、政府機關、高端製造業等行業，他們的服務更具中國特色，更貼合國內業主的需求，但服務內容仍以泛行政支持服務爲主，技術密集型業務還比較少。

FM認證有助於強化業務競爭力

在佈局FM設施管理相關業務時，若想要脫穎而出，提高認知和專業度、完善體系標準，打造競爭壁壘至關重要。

在標準化方向，國際標準化組織（ISO）於2018年4月正式推出了ISO41001《設施管理管理體系——要求及使用指南》，該標準基於ISO的管理體系框架，旨在統一全球各領域對設施管理核心理念的理解，它不僅是ISO 41001管理體系的認證，更是ISO 41000系列設施管理國際標準，是一個知識體系，更是全球設施管理最佳實踐的總結，涉及到設施管理的方方面面，包括設施管理的術語定義、設施管理服務的採購、設施管理的範圍/核心概念/價值、設施管理的戰略制定、設施管理對組織行爲的影響等等。

目前國內通過ISO 41001管理體系的認證的企業僅有招商積餘、萬物梁行等不到10家企業。而通過FM體系認證，並不僅僅是拿證，更是其依託FM設施管理業務體系，對自身現有體系查漏補缺、優化升級的過程，由此能夠助力其提升業務能力，也是企業FM設施管理業務競爭能力的有力證明。

增值服務：

深挖多元服務場景機會

增長潛力大

加強內部業務孵化，建立專業細分公司

社區增值服務的開展由傳統流量、資源轉化驅動，邁向對核心產品、垂直化產業能力打造的新階段。

跨圈共創優勢互補，合力打造社區生態產業鏈

多家物企深度挖掘和把握業主需求，嘗試從小切口、單業務出發，與優質資源跨圈合作，探索更優質，更具性價比的服務和產品，打造社區服務生態圈。其中，物業+酒企是多家企業嘗試探索的領域之一。

團餐業務：

擁有萬億市場空間

市場前景可觀

據中物智庫不完全統計，共有14家物企在年報中提及其在團餐/餐飲服務佈局。其中，6家披露團餐相關業務的上市物企，相關業務收入持續提升，至2023年，團餐業務收入總值達11.21億元，同比增長33.47%。但因物企在團餐業務板塊佈局時間尚短，在其整體營收中的貢獻仍不足10%，行業仍有很大的增長空間。

養老服務：

順應政府執政理念

市場空間預期增長

1．養老服務順應國家政策和執政理念

“物業+居家養老”是近十年來，從基層湧現出來了、能夠極大地覆蓋和滿足居家養老服務需求新的服務模式。大力發展居家社區養老服務，是順應大多數老年人依託社區居家養老願望、解決老年人急難愁盼問題的一項重要而緊迫的任務。

2．老齡化形式嚴峻，養老需求不斷擴大

目前我國養老人口體量大、需求迫切。根據國家統計局數據，截至2023年末，我國60歲及以上老年人口達到2.97億，佔比達到21.1%；其中，65歲及以上人口2.17億，同口徑老齡化率爲15.4%，已經超過國際上公認的14%深度老齡化標準。中國僅用了24年便從輕度老齡化社會步入到中度老齡化社會。此外，據衛健委預測，到2035年，60歲及以上老年人口將突破4億，在總人口中佔比將超過30%，中國進入重度老齡化階段。老齡化形式嚴峻，養老需求快速增加，相關業務發展空間大。

3．銀髮經濟空間大，預期有萬億市場規模

在經濟減速、老齡化時代，銀髮經濟擁有確定的發展機會，國家也多次發聲支持發展“銀髮經濟”。自2020年，發展“銀髮經濟”首次被納入到我國戰略安排。2023年底中央經濟工作會議和2024年初國務院常務會議等均對發展銀髮經濟作出專門的指示和部署。2024年1月11日，國務院出臺《關於發展銀髮經濟增進老年人福祉的意見》，這是我國首個以“銀髮經濟”命名的政策文件，所提出的銀髮經濟具體包含“老年階段的老齡經濟”和“未老階段的備老經濟”兩個方面。

隨着老年人口的增加、消費意識和消費習慣的改變、消費能力的提升，備老、中老年、長壽老人等多層次老年人羣對多元化、差異化、個性化的消費需求越來越旺盛和迫切，但尚未得到有效滿足，這爲銀髮經濟的快速發展提供了機遇。根據全國老齡工作委員會發布的《中國老齡產業發展報告》預測，2014年至2050年，我國老齡人口的消費潛力將由約4萬億元增長到約106萬億元，佔GDP的比例將增長至33%，成爲全球老齡產業市場潛力最大的國家。

4．物業企業重點關注，持續探索佈局

物企具有開展養老服務的天然優勢。在政策引導下，不少物業企業從業務、社會責任等角度考量，利用自身常駐社區、貼近居民、響應快等優勢，率先開闢了養老服務賽道，探索“物業+養老服務”，並初步取得了一定的成效。

此外，物業和房地產下養老闆塊或旗下養老業務板塊也開始加強融合和協作，共同推進“物業+養老”服務的開展。例如，招商積餘與招商觀頤（隸屬招商蛇口的康養集團），長城物業與旗下共享之家，椿熙堂與世茂物業等加大協同，探索物業+養老服務試點。

智能科技：

科技賦能提質增效

驅動物業轉型升級

1．科技助力物業轉型升級，打開服務邊界

科技的應用在物業行業掀起了一場變革。在業務層面、內部管理層面、項目管理、業主端等方面均發揮着重大價值。此外，技術的應用，進一步打開物業管理邊界，爲智慧社區、智慧城區、未來社區的建設注入強大的活力。

2．頭部企業引導前行，科技應用落地成熟

部分物企在科技業務相關收入已初具規模。2023年，萬物雲、綠城服務、金科服務和佳兆業美好四家企業科技服務相關業務收入總值達33.90億元，同比增長9.65%，在營業收入總重中佔比5.91%，平均毛利率有所下降，但持續處於超過30%的水平。

節能低碳：

雙碳離物業很近

綠色物業勢在必行

雙碳目標屬大國擔當，實現節能降碳是每家企業需承擔的社會責任和使命。存量時代，物業管理在減排降碳中肩負重任，迎來發展機遇。

雙碳離物業很近，節能低碳與物業企業息息相關。《中共中央國務院關於全面推進美麗中國建設的意見》中提及，要加快既有建築和市政基礎設施節能降碳改造，推動超低能耗、低碳建築規模化發展。圍繞美麗中國建設，物業企業在節能降碳等方面大有可爲。

綠色、低碳、節能儲能會成行業發展的新機遇，而目標達成需循序漸進，落實節能低碳任重道遠，引入專業力量事半功倍。例如，辰鰻科技在物業企業費控管理、建築能源管理、電梯、暖通空調節能等方面爲項目提供一站式解決方案，助力企業精細化管理、降本增效等。目前，嘉誠新悅、世紀金源服務、合景悠活、海倫堡物業等企業引入辰鰻科技爲其提供電力能源降本增效方案，並取得明顯成效。

主流策略

PART.05

高質量發展：

有利潤的營收

有現金的利潤

強調有效規模增長

“有利潤的營收，有現金的利潤”已成爲高質量發展的內在要求。有利潤的收入指的是要防止增收不增利，從財務視角去評判項目回報，減少增收不增利的項目。這就要求在市場拓展階段，堅持選擇有利潤、能夠創造現金流的項目，追求有效規模的增長。並且在項目日常運營管理中，通過精細運營，追求質價相符。強化管理，拒絕跑冒滴漏。通過科技賦能、複合用工等方式，提升工作效率，增加員工收益，實現有競爭力的合理成本。在管控階段，加大回款力度，做好現金流管理，並主動退出不符合預期的項目的運營，增強企業項目管理的價值性。此外，通過滿足客戶需求，創造利潤，更要追求有現金的利潤，則真正體現“現金爲王”，實實在在的有現金。

企業層面，多家物企提出採用各種手段清繳過往陳欠款、保持當年費用的收繳率、適當提高物業費預付比例、清退現金流較差的項目等，從而管控好應收賬款和現金流。

國家層面也開始加強對現金流的強管控。2023年國資委對央企提出了“一利五率”經營指標體系中新增的營業現金流比率，是國資委首次將現金流納入考覈體系，要求強力抓好現金流管控，這就體現了國資委“要有利潤的收入和要有現金的利潤”的監管要求。

現金流作爲企業的生命線，是企業和政府重點關注的方向。隨着抓回款、提升收繳率制度、提高現金流等目標的執行和落地，在關注賬面利潤基礎上，更加關注現金流的安全，實現物業行業高質量發展。

密度經濟：

加大訂單密度

追求有效規模增長

1．聚焦區域加大深耕，突破圍牆提升密度

衆多物企以高質量發展爲導向，開始做深城市密度、做透核心資源，在城市、在區域、在項目業態、業務等方面做聚焦。

其中，以萬物雲、保利物業和永升服務等頭部企業爲代表的企業，也在探索如何實現規模 “真”增長、有效規模的增長，分別提出“蝶城戰略”、“原點行動”戰略和“訂單密度”等，這無疑是行業有益的嘗試和探索。

2．重視規模有質增長，清退低質低效項目

不少企業提出有質量的規模擴張，開始主動退出虧存、利潤低、管理難度大、收繳率低、無法與現有項目或業務產生協同、可能存在重大運營風險的項目，轉而積極拓展優質項目，調整項目組合，以期爲業務長期健康發展築牢規模基礎。2023年，萬物雲、金科服務、時代鄰里、世茂服務和綠城服務等頭部企業均已主動退出調整，謀求更長期可持續發展之道。

3．深耕聚焦優質賽道，重視多元優質客戶

規模增長失去新房交付這一主要渠道後，爲在激烈的存量競爭中佔據優勢，獲取優質項目，物企開始加大對優質客戶的開發和維護。進一步豐富多元客戶矩陣，綁定與優質大客戶的合作機會，有助於物企在激烈的競爭環境中獲得項目的高質量拓展，增加企業抗風險能力等。

在存量項目中，比較優質的主要集中在非住領域，相關客戶主要來自於政府單位、信用度較高的央國企，以及互聯網、金融，以及電信、能源等細領域頭部企業，由此能夠獲取較穩定的項目，並有望持續深化需求，增加服務的範圍和深度，實現營收的提升。

迴歸服務：

重視資產保值

強化人的服務體驗

在高質量發展的主基調下，物業行業去掉利潤泡沫和水分，告別野蠻增長，開始迴歸理性，迴歸服務本質已經成爲行業的共識。而在新的發展週期，物業行業對服務本質的理解，也由之前對“物”的管理，轉變爲不僅重視“硬服務”，加強對“物”的管理，也要強化“軟服務”，對“人”的服務擴展到更大的範圍和新的高度。

品牌戰略：

重視品牌建設

打造高勢能品牌

1．強化 “三看見三服務” ，贏得價值增益

當前，物業行業的品牌建設仍處於初級階段。在高質量發展背景下，品牌建設至關重要，當前發展也具有明顯的機遇點。做好品牌，物業能夠從內外部獲得直接的價值和收益，可以總結爲品牌建設的“三看見”、“三服務”。一是，讓甲方、業主看到，從而爲營銷、爲市場拓展業務服務。好的品牌所帶來的產品知名度的提升，將能夠爲營銷服務，助力企業提升業績和競爭力，增加市場佔有率；二是，爲了讓員工看見，在內部形成“人人是品牌”的意識，形成貫穿於公司上下的文化價值觀；三是，讓領導層看見，從而使公司從戰略層面重視品牌建設，增強企業、關鍵人在行業中的影響力。