本文转自：解放日报

保护历史风貌和城市有机更新相结合

百年张园：新一轮规划才刚刚开始

贺理铭

张园未来规划鸟瞰效果图

更新前（实景图）

更新后（实景图） 文/贺理铭

今年“五一”期间，地处静安区南京西路商圈的城市更新代表案例——张园，累计接待客流12余万人次，彰显超高人气。

据承担该项目开发、建设及运营的上海静安置业（集团）有限公司（以下简称“静安置业集团”）负责人介绍，自2022年11月张园西区开业以来，日均客流保持在3万人次，峰值客流达8万人次，成为国际知名奢侈品牌“首店”“首秀”“首发”的首选之地，也是上海市民、全国游客、外国友人打卡、逛街、聚会的好去处。

保护为先 西区焕新

始建于1882年的张园，地处南京西路历史风貌保护区，东至石门一路、南至威海路、西至茂名北路、北至吴江路，是上海现存规模最大、保存最完整、种类最多的中后期石库门建筑群，拥有大量历史建筑和文保建筑，曾有“海上第一名园”的美誉。

“张园城市更新的特点是保护为先、文化为魂、以人为本。”静安置业集团有关人士表示，为保护好珍贵的历史文脉，改善区域内群众生活水平，2018年9月30日，静安区启动了张园地块保护性征收，遵循“留改拆”的城市更新理念，采用“征而不拆、人走房留”的方式，并实行严格的“技防+人防”看护措施，形成了《历史风貌区保护性征收基地保护管理指南》，这也是上海在该领域的首个地方标准，树立起全市旧区改造、城市更新征收保护工作的标杆。

作为历史风貌保护和城市有机更新相结合的探索实践，张园地区的保护性综合改造以保护与传承上海传统石库门里弄风貌为核心目标，活化利用历史建筑，提升区域经济能级，完善区域交通规划，适度开发既有建筑地下空间，打造重历史文化、强沉浸体验的上海城市更新高品质案例。

在历经四年的保护性修缮后，2022年11月率先开放的张园西区，除了与全球三大奢侈品集团合作外，更多地以文化融合商业的高品质生活方式为定位，不断探索文商旅的场景创新和体验融合，以当代艺术概念体验商业、精致文化艺术潮流集合店以及沉浸式品牌快闪展览活动为主要的业态形式，开展商业经营活动。成功落位并已开业的包括：法国路易威登全球首店旅行家居空间、法国希思黎之家亚太地区首店、阿曼Amouage香水大中华地区首店等。

首发地标 全部自持

张园西区的运营模式是只租不售、全部自持，以品牌展示和限时快闪业态为主。同时，张园保护性改造的难度在于既不能破坏建筑结构，又要实现商业化应用。对此，静安置业集团采用创新型旧改模式，深入探索实践将保护历史风貌和城市有机更新相结合，使项目受到各方好评。

张园西区约占整个张园地上体量的35%，包含16幢历史建筑，其中市优秀历史建筑12幢、区文保点4幢，并形成8个组团，即德庆里、荣康里、震兴里、修德里、福如里以及3个花园式别墅住宅，建筑面积约2万平方米。

西区商业引入国际顶尖品牌入驻，注重“首店”“首秀”“首发”效应。如沿泰兴路区域主选方向为顶奢品牌新业态，路易威登、历峰、开云三大奢侈品集团旗下品牌落户；沿茂名路区域主要以艺术、轻奢、高级定制及潮牌为方向，通过体验式、引领性的时尚消费导入，深化海派文化主题，为张园历史风貌保护区赋予全新的商业功能和业态。在深化海派文化主题的同时，通过混合体验概念、精致餐饮、沉浸式品牌展览、当代艺术活动，呈现一个全新体验的消费目的地。

研究发现，奢侈品牌在张园的零售空间，与其传统精品店有较大差异。张园独栋开阔的历史建筑特征，给予品牌方更大的施展空间，不需要遵循购物中心里千篇一律的设计，有利于打造独一无二的体验空间。

5月9日，张园迎来德国百年制鞋品牌BIRKENSTOCK（勃肯）中国首家限时店的开幕，这体现了其在商业活动方面的活跃度和影响力。值得一提的是，张园还被官方列为“首发上海”全球推介启动仪式中的25个上海全球新品首发新地标之一，彰显其作为全市新地标的定位。

据悉，今年下半年和明年上半年，一批新店铺即将入驻张园西区，包括法国米其林一星餐厅、国际高品质眼镜首店等，而更多全新概念的“首店”也将于明年上半年逐一呈现。

东静西闹 沉浸无界

张园城市更新分两期实施，沿茂名北路的16幢历史建筑的保护性修缮，就是目前已投入运营的西区；以泰兴路为界实施的二期建设工程，是张园东区。据笔者了解，正在建设中的张园东区共有26幢建筑，其中优秀历史建筑1幢、区文保点20幢、保留历史建筑5幢，该区域相对安静，预计于2026年底竣工运营，对社会各界开放。规划显示，该区域未来将设置高端办公、精品酒店、特色公寓，同时还将打造演艺中心、潮流中心及美术馆等文化场馆，形成辐射周边的市民文化活动空间，成为“新时代全球海派文化交流中心”。

而新建的三层地下空间总体量超8万平方米，其中，负一层和负二层将与地面建筑相连，为酒店和住宅提供地下配套；负三层不仅与周边的轨交2号线、12号线、13号线连通，还将剩余空间用作整个区域的停车配套。值得一提的是，其地下空间的建设，涵盖商业、停车、轨交换乘等多种功能，可实现整个街区地上、地下空间的贯通及与周边高楼、商场、街区的互联互通。

在张园东区建设完成后，东西联动的张园才是真正的焕新全貌。静安置业集团负责人表示，未来张园的业态分布将以“东静西闹、沉浸无界”为核心框架，利用其街区的天然优势，开展多元混合、立体纵贯的综合性规划，形成茂名北路准步行街及地下空间贯通的立体街区，有效提升街区慢行系统品质。“让市民在这里能更加深切地感受到上海高质量发展、高品质生活、高效能治理的实践成果，对海派文化拥有更强的参与感、获得感、幸福感。”

业内人士分析认为，百年“海上第一名园”的重生，是上海城市更新摸索出的又一个新模式，必将载入史册。