本文轉自：解放日報

保護歷史風貌和城市有機更新相結合

百年張園：新一輪規劃纔剛剛開始

賀理銘

張園未來規劃鳥瞰效果圖

更新前（實景圖）

更新後（實景圖） 文/賀理銘

今年“五一”期間，地處靜安區南京西路商圈的城市更新代表案例——張園，累計接待客流12餘萬人次，彰顯超高人氣。

據承擔該項目開發、建設及運營的上海靜安置業（集團）有限公司（以下簡稱“靜安置業集團”）負責人介紹，自2022年11月張園西區開業以來，日均客流保持在3萬人次，峯值客流達8萬人次，成爲國際知名奢侈品牌“首店”“首秀”“首發”的首選之地，也是上海市民、全國遊客、外國友人打卡、逛街、聚會的好去處。

保護爲先 西區煥新

始建於1882年的張園，地處南京西路歷史風貌保護區，東至石門一路、南至威海路、西至茂名北路、北至吳江路，是上海現存規模最大、保存最完整、種類最多的中後期石庫門建築羣，擁有大量歷史建築和文保建築，曾有“海上第一名園”的美譽。

“張園城市更新的特點是保護爲先、文化爲魂、以人爲本。”靜安置業集團有關人士表示，爲保護好珍貴的歷史文脈，改善區域內羣衆生活水平，2018年9月30日，靜安區啓動了張園地塊保護性徵收，遵循“留改拆”的城市更新理念，採用“徵而不拆、人走房留”的方式，並實行嚴格的“技防+人防”看護措施，形成了《歷史風貌區保護性徵收基地保護管理指南》，這也是上海在該領域的首個地方標準，樹立起全市舊區改造、城市更新徵收保護工作的標杆。

作爲歷史風貌保護和城市有機更新相結合的探索實踐，張園地區的保護性綜合改造以保護與傳承上海傳統石庫門裏弄風貌爲核心目標，活化利用歷史建築，提升區域經濟能級，完善區域交通規劃，適度開發既有建築地下空間，打造重歷史文化、強沉浸體驗的上海城市更新高品質案例。

在歷經四年的保護性修繕後，2022年11月率先開放的張園西區，除了與全球三大奢侈品集團合作外，更多地以文化融合商業的高品質生活方式爲定位，不斷探索文商旅的場景創新和體驗融合，以當代藝術概念體驗商業、精緻文化藝術潮流集合店以及沉浸式品牌快閃展覽活動爲主要的業態形式，開展商業經營活動。成功落位並已開業的包括：法國路易威登全球首店旅行家居空間、法國希思黎之家亞太地區首店、阿曼Amouage香水大中華地區首店等。

首發地標 全部自持

張園西區的運營模式是隻租不售、全部自持，以品牌展示和限時快閃業態爲主。同時，張園保護性改造的難度在於既不能破壞建築結構，又要實現商業化應用。對此，靜安置業集團採用創新型舊改模式，深入探索實踐將保護歷史風貌和城市有機更新相結合，使項目受到各方好評。

張園西區約佔整個張園地上體量的35%，包含16幢歷史建築，其中市優秀歷史建築12幢、區文保點4幢，並形成8個組團，即德慶裏、榮康裏、震興裏、修德里、福如裏以及3個花園式別墅住宅，建築面積約2萬平方米。

西區商業引入國際頂尖品牌入駐，注重“首店”“首秀”“首發”效應。如沿泰興路區域主選方向爲頂奢品牌新業態，路易威登、歷峯、開雲三大奢侈品集團旗下品牌落戶；沿茂名路區域主要以藝術、輕奢、高級定製及潮牌爲方向，通過體驗式、引領性的時尚消費導入，深化海派文化主題，爲張園歷史風貌保護區賦予全新的商業功能和業態。在深化海派文化主題的同時，通過混合體驗概念、精緻餐飲、沉浸式品牌展覽、當代藝術活動，呈現一個全新體驗的消費目的地。

研究發現，奢侈品牌在張園的零售空間，與其傳統精品店有較大差異。張園獨棟開闊的歷史建築特徵，給予品牌方更大的施展空間，不需要遵循購物中心裏千篇一律的設計，有利於打造獨一無二的體驗空間。

5月9日，張園迎來德國百年製鞋品牌BIRKENSTOCK（勃肯）中國首家限時店的開幕，這體現了其在商業活動方面的活躍度和影響力。值得一提的是，張園還被官方列爲“首發上海”全球推介啓動儀式中的25個上海全球新品首發新地標之一，彰顯其作爲全市新地標的定位。

據悉，今年下半年和明年上半年，一批新店鋪即將入駐張園西區，包括法國米其林一星餐廳、國際高品質眼鏡首店等，而更多全新概念的“首店”也將於明年上半年逐一呈現。

東靜西鬧 沉浸無界

張園城市更新分兩期實施，沿茂名北路的16幢歷史建築的保護性修繕，就是目前已投入運營的西區；以泰興路爲界實施的二期建設工程，是張園東區。據筆者瞭解，正在建設中的張園東區共有26幢建築，其中優秀歷史建築1幢、區文保點20幢、保留歷史建築5幢，該區域相對安靜，預計於2026年底竣工運營，對社會各界開放。規劃顯示，該區域未來將設置高端辦公、精品酒店、特色公寓，同時還將打造演藝中心、潮流中心及美術館等文化場館，形成輻射周邊的市民文化活動空間，成爲“新時代全球海派文化交流中心”。

而新建的三層地下空間總體量超8萬平方米，其中，負一層和負二層將與地面建築相連，爲酒店和住宅提供地下配套；負三層不僅與周邊的軌交2號線、12號線、13號線連通，還將剩餘空間用作整個區域的停車配套。值得一提的是，其地下空間的建設，涵蓋商業、停車、軌交換乘等多種功能，可實現整個街區地上、地下空間的貫通及與周邊高樓、商場、街區的互聯互通。

在張園東區建設完成後，東西聯動的張園纔是真正的煥新全貌。靜安置業集團負責人表示，未來張園的業態分佈將以“東靜西鬧、沉浸無界”爲核心框架，利用其街區的天然優勢，開展多元混合、立體縱貫的綜合性規劃，形成茂名北路準步行街及地下空間貫通的立體街區，有效提升街區慢行系統品質。“讓市民在這裏能更加深切地感受到上海高質量發展、高品質生活、高效能治理的實踐成果，對海派文化擁有更強的參與感、獲得感、幸福感。”

業內人士分析認爲，百年“海上第一名園”的重生，是上海城市更新摸索出的又一個新模式，必將載入史冊。