來源：中國建設報

近年來，越來越多的城市通過放寬落戶條件、購房優惠、購房補貼等一系列措施引進人才。中原地產研究中心數據顯示，截至今年4月中旬，全國發布相關人才引進政策的城市已經超過60個。

人才引進的本質是提升城市競爭力，但在落地過程中可能會激起開發商和購房者的心理漣漪，對房地產市場預期帶來影響。

“人才落戶會帶來一定的住房需求增量，但是很難出現以購房爲惟一目的的大面積人口遷移。”中國城市發展研究院投資部主任劉澄在接受記者採訪時表示，各地在制定人才引進政策時要把握好出發點，通過設置適當的條件，在滿足合理住房需求的同時要避免給房地產市場平穩健康發展帶來影響。

各地密集出臺人才引進政策

近期，多個城市出臺了人才引進政策。其中，內蒙古自治區呼和浩特（樓盤）市因超低價購房條件而備受關注。4月18日，呼和浩特市人民政府辦公室印發的《呼和浩特市大學畢業生安居工程（試點）實施辦法》明確規定，具有普通全日制本科及以上學歷的應往屆畢業生（往屆3年及以內），在試點範圍內就業或自主創業的，可以項目所在區域市場價格的50%購買住宅。

“人才引進政策的本意是優化當地人才結構，但在實際操作過程中可能會成爲購房政策的漏洞。因此，各地在引進人才時，應對相關購房政策予以細化。比如：人才落戶後繳納一定期限的社保才能獲得購房資格、購房後不能隨意轉讓等。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認爲，人才引進政策中的相關購房優惠政策應該釋放出真實的人才購房需求。

事實上，各地在制定人才引進政策時也注意到了這一點。呼和浩特市明確要求，本人在呼和浩特市規劃區範圍內有自有住房，或父母在呼和浩特市規劃區範圍內有兩套以上（包含兩套）住房的，不再享受安居住房政策。對於符合優惠購房條件的，產權交易涉及相關稅費按規定由建設單位和購房者分別承擔，5年內不得上市交易。

4月21日，浙江省寧波（樓盤）市發佈了最新的人才政策解讀。對於應屆本科生和碩士研究生採取生活安居補助的方式，對於青年留學歸國人才採取就業補助的方式，只有高層次人才和基礎人才才能享受購房補貼。其中，高層次人才的安家補助額度是15萬元~800萬元，購房補貼額度是購房總額的20%、最高20萬元~60萬元；基礎人才的補助直接與購房相關，首次購房補貼享受購房總額2%的補貼、最高不超過8萬元。

今年，還有不少三四線城市發佈了人才引進政策，加入了“人才爭奪戰”。4月25日，位於新疆（樓盤）維吾爾自治區西北邊緣的博爾塔拉蒙古自治州發佈了一條引進人才計劃公告：博士將享受120平方米精裝住房1套，5年工作期滿直接贈予；或5年工作期內免費居住公寓房，期滿後一次性給予50萬元住房補貼。

此外，4月16日，江蘇省蘇州（樓盤）市吳中經濟技術開發區出臺政策：每年提供一定數量房源，面向優質高科技企業和高層次人才定向優惠出售；符合購房條件的企業或個人經認定後給予購房實際銷售價格20%~30%不等的折扣獎勵。4月22日，湖北省十堰（樓盤）市出臺綜合性人才政策：提供3年免費的人才公寓，對在十堰市城區內無自有住房的人才給予5萬元~50萬元的一次性購房補貼……

心理預期大於實際影響

去年5月16日，天津（樓盤）市正式對外公佈“海河英才”計劃。除了一系列獎勵政策，該計劃明確，本科生40歲以下、碩士45歲以下、博士不受年齡限制，只要持身份證、學歷學位證即可辦理直接落戶，力度頗大。政策一出臺就出現了排隊落戶的盛況。根據天津市發展和改革委員會的數據，截至去年10月1日，有51.8萬人在線提交落戶申請，其中準遷8.4萬人。

今年3月9日，河北省高碑店市下發《關於支持民營經濟發展的實施意見》（以下簡稱《意見》），允許特定人羣在高碑店市購買1套商品房，3年內不得上市交易。特定人才是指企業引進的具有大中專以上學歷（含職業院校）的畢業生、中級以上專業技術人員、技能人員；企業根據發展需要引進招聘的管理人員；落實京津冀協同發展戰略落地的各企業、個體商戶，其登記的法定代表人、部門經理、股東、董事、監事以及社會團體的公益組織發起人、負責人。另據高碑店市發佈的限購政策，非本地戶籍在當地購房需提供3年及以上納稅證明或社會保險繳納證明。

該市相關負責人表示，《意見》是爲促進民營經濟健康發展、進一步增強民營企業發展信心而出臺的。同時考慮到在民營企業的發展過程中，相當一部分企業員工有居住的剛性需求。

即使設置了限制性交易條件，房地產開發企業對於人才引進政策還是表現出極大的期待。“環京地區樓市限購政策嚴格，如果能打開人才引進的‘窗口’，可能會釋放出不少剛需。”某項目負責人對記者說道。

58安居客房產研究院首席分析師張波分析認爲，在“人才爭奪戰”中，爲了吸引人才，各地都出臺了相應的購房優惠政策，甚至是直接補貼購房款。這對於樓市是中短期利好，但是在“房住不炒”、“因城施策”的大背景下，各地還是應基於城市的長遠發展對人才的實際需求進行考量。

在嚴躍進看來，發佈人才引進政策的城市，大多數樓市都有所“降溫”。

業內人士分析認爲，人才引進政策對房地產市場的實際影響有限，更多地表現爲對開發商和購房者的心理預期影響。“實際上，各地在人才補助和購房補貼上都設置了一定的限制條件，門檻頗高，真正符合條件的人才佔比很低。”上海（樓盤）中原地產首席分析師盧文曦表示。

背後是城市競爭力的較量

人才引進政策的本質是人才資源的爭奪和城市競爭力的較量。恒大研究院的研究報告顯示，我國已進入城市羣、都市圈時代，區域分化突出、城市發展潛力差異大。在住房短缺時代，城市的發展潛力差異不大；在住房總體平衡時代，城市的發展潛力則明顯不同。住房存量套戶比低、產業活力強、人口持續流入的城市更具發展潛力，而住房存量套戶比高、產業不振、人口持續流出的城市缺乏發展潛力。

黨的十九大報告明確提出，以城市羣爲主體構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局，加快農業轉移人口市民化。

中國城市和小城鎮改革發展中心首席經濟學家李鐵認爲，人才引進和放寬落戶條件是大勢所趨。從各國城市的發展規律來看，有經濟活力的城市大多是移民城市。在我國，北、上、廣、深一線城市的外來人口所佔比重最高。深圳（樓盤）市外來人口和本地戶籍人口的比例大約爲4:1。吸收外來人口是提高城市活力的關鍵，但是也不能盲目、要尊重市場規律。城市應放寬落戶條件並及時調整政策。同時，他也指出，人力資源儲備是吸引產業投資的關鍵。部分城市放寬戶籍管理也有一定的經濟原因。例如：在東部地區，由於勞動力成本和土地成本上升，出現了產業向中西部地區轉移的傾向。同時，也不排除有些城市通過降低落戶門檻來增加購房人羣。

爲突出抓好在城鎮就業的農業轉移人口落戶工作，推動1億非戶籍人口在城市落戶目標取得決定性進展，培育發展現代化都市圈，加快推動城鄉融合發展，實現常住人口和戶籍人口城鎮化率均提高1個百分點以上，國家發展和改革委員會近期發佈的《2019年新型城鎮化建設重點任務》提出，積極推動已在城鎮就業的農業轉移人口落戶。繼續加大戶籍制度改革力度，在此前城區常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落戶限制的基礎上，城區常住人口100萬~300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區常住人口300萬~500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點羣體落戶限制。超大特大城市要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數佔主要比例。

人才引進是提升城市競爭力的重要舉措。“人才落戶是城市長期發展的主要驅動力。各地在住宅土地供應量的中長期規劃中，應合理考慮到人才落戶的需求增量。適當加大供給，從供需平衡的角度平抑人才引進對樓市的影響。在具體操作過程中，引進人才的合理居住需求週期與房地產調控週期應當一致，並且要明確人才落戶的購房優惠條件和二次交易條件。”劉澄表示。

“什麼是人才？只有大學生纔是人才？離開家鄉‘闖天下’的農民以及各類就業者不是人才嗎？在許多國家和地區，不是按照學歷而是按照行業和崗位需求認定人才。例如，無論是從事簡單勞動還是複雜勞動，只要有崗位需求、從事該行業達到一定年限並且被長期僱用的，就是該崗位需求的人才，就可以辦理長期定居手續。”李鐵認爲，如果僅僅把學歷等作爲認定人才的標準而忽視實際人才需求，就會造成人才引進與崗位需求的脫節，不利於提升城市競爭力。