本報實習記者黃瓊 本報記者袁曉瀾 中山報道

吳先生萬萬沒想到，夫妻倆的“退休金”竟是竹籃打水一場空。年近五十的吳先生爲減輕小孩的負擔，2016年底花了40萬左右，分別購買了中山市石岐區星濠天地和和西區富華道樂8小鎮的一卡3.95平方米和一卡6.72平方米的小面積商鋪，在開發商規劃的美好藍圖中——醇熟商圈、優質物業回報、財富天地......吳先生盤算，未來每月可以有4千元左右的月租，夫妻二人的“退休金”便有了着落。

美好的藍圖只構畫了兩年。星濠天地和樂8小鎮並沒有像曾經宣傳的那樣成爲“火爆商圈”，現如今甚至可以用冷清來形容。而吳先生的4平米的商鋪，至今仍不知位置在何處。《華夏時報》記者走進星濠天地，商場裏面被簡單地隔成了面積爲二三十平方店鋪，偶爾一兩個店鋪放置着一堆無人問津的服裝以及一些空置的架子，大多數店鋪被閒置着，五一當天，空置的商場也沒有顧客光臨，火熱的背景音樂顯得格外的響亮。

售後返租成一紙空文

星濠天地位於中山市石岐區大信南路3號2層，分一期和二期銷售，總共售出660卡商鋪。面積相仿，普遍爲不到5平方米的小鋪面，可售價卻高達20萬，均價達4萬多元/平方米，是周邊住宅及公寓的單價的2倍多。而吸引吳先生購買該商鋪的主要原因便是開發商前期宣傳時高呼的高額租金回報。吳先生的這一4平方米不到的商鋪，在與中山市新濠物業簽訂的《商鋪委託經營管理合同》中，該商鋪運營後將支付吳先生近2000元/月的租金。

據吳先生反映，星濠天地的商鋪僅和新濠物業公司簽訂了3年的租賃時間。據其回憶，原本是想簽訂十年，而在銷售人員的介紹勸說下——將來商鋪可自己運營或者也可以續租，於是吳先生將商鋪簽了3年。《華夏時報》記者在吳先生提供的《商鋪委託經營管理合同》中看到，從2016年10月1日到2018年9月30日，吳先生將獲得固定收益，32751元，在2018年10月1日到2019年9月30日止，吳先生獲取收益爲固定收益20470元。

按照開發商的前期營銷策略，頭兩年的32751元的租金收益可以提前獲得，用於抵銷房款。於是吳先生在抵銷3萬餘元后，共支付了17萬左右的房款。

正是由於前兩年的固定租金提前收取，吳先生在2016年購房後，對於商鋪的實際情況並沒有注意到。而眼看着第三年的租金遲遲不得按原計劃收回，與吳先生有同樣經歷的600餘戶業主們幡然醒悟。

近3年的時間，星濠天地2層仍然是大通鋪，並沒有像前期所說，變成小面積的商鋪，但是更離奇的是，即使是大面積的商鋪，但是也並沒有像其他商鋪一樣正常運營。空蕩蕩的商鋪間，每天放着熱鬧的背景音樂。《華夏時報》記者走訪看到，在這近四千平方米的商場內，僅在電梯入口處有一間童裝店。工作人員坐在收銀臺前低頭看着手機，這家童裝店更像一間倉庫，店裏掛滿了五顏六色的衣服，而門裏門外來往的人少之又少。工作人員告訴記者，她只是應聘過來看店的，但是這裏幾乎是沒有生意。

與星濠天地如出一轍的還有樂8小鎮，同樣是承諾高額的租金回報，吳先生從2017年初購買了該處近7平方米的商鋪後，至今兩年多過去，仍未收到房產證，而樂8小鎮外圍仍在裝修，內部並沒有開始營業，仍保持了當初購房時的模樣。樂8小鎮900多戶業主的涉及資金2億多元，而前期的銷售人員、開發商及物業公司高管的電話再也無法接通。

住建局備案合同有出入

吳先生在得知自己購買的商鋪出了問題後，便前往中山市國土資源局查詢星濠天地不動產登記資料。而從國土資源局查詢到的資料與自己的簽訂的合同有多處不同的地方。星濠天地的出讓方由鄭小寧和謝麗君變成了李志豪，同時發現其備案的總價僅爲84831元，與自己繳納的總價20萬相差十多萬，因此吳先生懷疑其存在偷稅漏稅的嫌疑。

同時，吳先生查詢後才發現，自己原本3.95平方米的商鋪，實際上套內建築面積僅有1.51平方米，土地使用面積爲0.9平方米，而公攤面積爲2.44平方米。僅能存放一張桌子大小的“商鋪”徹底寒了吳先生的心。

從星濠天地到樂8小鎮，兩個項目便已關聯千戶業主。據樂8小鎮的業主張先生表示，類似的案例在中山有十多個，同樣的“售後返租”套路，小格子鋪出售，單價出奇的高。

而前期合同內留下的負責人的電話、銷售的電話，一時間不是沒人接就是已關機。同時樂8小鎮業主於2019年初就該事信訪，中山西區綜治信訪維穩中心表示該事項屬於屬公民、法人和其他組織之間的民事糾紛，當事人協商不成的，可依法通過訴訟途徑解決。

中山市住房和城鄉建設局對此表示依據業主的投訴線索正在展開調查。對於未能按照合同條款執行及退款訴求，屬於民事合同關係，如當事人無法履行合同的，應遵循民事合同處理原則協商處理，協商不成，建議通過法律途徑解決。

樂8小鎮深陷產權糾紛

從2017年4月購房至今已經過去了兩年多的時間，但是據樂8小鎮的業主反映，無一人拿到房產證。2019年五一勞動節當天，簽了退款協議的業主前往富華道30號樂8小鎮，向開發商工作人員討說法，結果答覆無法退款，已籤的協議猶如一張廢紙。

樂8小鎮原本計劃打造的一站式親自體驗世界主題商鋪，現如今遲遲不得開業。據目前樂8小鎮商鋪的內部工作人員反映，一手開發商榮光與暨滿房地產有限公司實際控制人林潔英打官司。

根據業主提供的資料來看，暨滿房地產公司的實際控股人爲林潔英。2014年林潔英從第一手開發商榮光房地產有限公司手中購買了黃金廣場（現在的樂8小鎮）的商品房186套，商鋪23間（已登記的商鋪），共花費了2億元左右。該房產辦理驗收需要榮光房地產有限公司配合才能辦理房產證，而榮光房地產有限公司卻遲遲不配合辦理，於是現在業主購買的小商鋪的房產證也遲遲得不到辦理。

兩個項目的部分高管相同

從業主提供的購房合同中，《華夏時報》記者得知，星濠天地的出售人爲鄭小寧和謝麗君，委託代理人和保證人是中山市海浩房地產銷售有限公司，而在合同結尾也僅有海浩房地產銷售有限公司的公章，並沒有鄭小寧和謝麗君的簽字。

據天眼查的資料顯示，中山海浩房地產銷售有限公司（以下簡稱“海浩房地產公司”）的法人代表是李志豪，監事爲劉達恆，最終受益人爲張傲博。資料顯示，張傲博於2018年2月26日出資300萬人民幣成爲了該公司的唯一股東。

星濠天地的業主購房的同時與中山新濠物業管理有限公司簽訂了《商鋪委託經營合同》。《華夏時報》記者瞭解到，中山新濠物業管理有限公司的大股東梁偉傑實際上曾任職於中山海浩房地產銷售有限公司。

據業主反饋，樂8小鎮於2017年初開始由銷售方中山市暨滿房地產投資有限公司（以下簡稱“暨滿房地產公司”）委託中山市衆晟房地產銷售有限公司（以下簡稱“衆晟房地產公司”）開始銷售，大約至2017年9月前售罄。

巧合的是，李志豪曾任職暨滿房地產公司的高管。據天眼查資料顯示，李志豪2016年7月7日成爲暨滿房地產公司的執行董事，並於2016年8月19日退出。

而據天眼查資料顯示，衆晟房地產公司的股東之一正是海浩房地產公司的大股東張傲博。

樂8小鎮和星濠天地兩個項目的開發和運營的高管之間頻繁流動或者是相互相通，兩個項目高管之間的關係，且相似的“售後返租”美好藍圖，不得不讓千餘戶業主感到驚慌。

合碩機構首席分析師郭毅表示，售後返租這種銷售行爲是禁止的，這種方式的促銷和營銷模式都是屬於違規行爲。購房者希望通過更小的代價換取一個相對比較合理的投資成本，相對於開發商來講，其實是通過這樣的方式來達到快速回籠資金的目的，其實際上也並沒有考慮到項目未來的更長週期的運營，投資類似產品存在很大的風險。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，類似產權相當於虛擬分割的產權，即類似實際使用面積爲1.5平方米的物業，其實本身也沒法分割，而且也難以轉讓和獨立操盤。當然若是開發商開始承諾過有“一卡一卡”的間隔的措施，那麼可以理解爲是虛假營銷。

而從此類售後房租的模式看，往往有兩點是有很多通病的。第一、很多項目是沒竣工前就承諾售後返租，這是違法的。第二、若是給予了各類租金承諾，同時此類租金承諾中往往暗示高租金回報，這可以理解爲一種誘導的做法，甚至是有非法集資的嫌疑。

對於業主來說，也不能過於相信很多宣傳，類似此類項目有地方政府做依託等類似的內容。目前出現此類問題，建議早點維權，同時建議委託律師和相關商業地產運營機構，積極收購項目和進行盤活。

廣東通明律師事務所主任律師向晉成表示，從目前蒐集的證據來看，該情況涉嫌非法集資，採用虛假宣傳、高額返租、十年回購，而真開始支付租金時就走人了，所涉及人員之廣、資金之巨都是非常驚人的。

而至於該售後返租的模式，向晉成表示，《商品房銷售管理辦法》等相關法律和政策已明確規定禁止售後返租，就是防止這種最終小業主血本無歸的現象。