文章來源：證券日報、北京商報，中房網綜合整理

隨着房地產市場長效機制的不斷落地，相關立法工作也逐漸提上日程。

5月11日，國務院辦公廳發佈《關於印發國務院2019年立法工作計劃的通知》，同時公佈了《國務院2019年立法工作計劃》明確的立法項目及負責起草的單位。其中，與房地產相關的《城鎮住房保障條例》、《住房租賃條例》和《建設工程抗震管理條例》列入立法計劃，這三部條例均由住房城鄉建設部起草。

8個方面55件法規

據瞭解，2019年立法工作計劃圍繞打好三大攻堅戰、推動經濟高質量發展、提高保障和改善民生水平等8個方面，包括擬提請全國人大常委會審議法律案13件、擬製定和修訂行政法規42件。

其中，圍繞提高保障和改善民生水平相關的立法項目最多，達17件。包括擬製定消費者權益保護法實施條例、城鎮住房保障條例、住房租賃條例、城市公共交通管理條例，修訂民辦教育促進法實施條例、食品安全法實施條例、生豬屠宰管理條例、化妝品衛生監督條例、收費公路管理條例等。

5月10日，《城市公共交通管理條例（徵求意見稿）》已經露出真容，公開徵求意見。目前，我國超過30個城市擁有自己的軌道交通系統，《徵求意見稿》對日漸普及的城市公共交通提出了規劃定位和管理方向。

此外，備受關注的《排污許可管理條例》也在本次修訂計劃中。修訂後的新大氣污染防治法已實施三年，排污許可管理條例等配套法規急需出臺輔助法條落地。新大氣污染防治法自2016年1月1日起實施，這部法律因加大了對大氣污染違法及犯罪行爲的打擊力度，曾被稱爲"史上最嚴"的大氣污染防治法。不過，由於部分配套法規一直沒出臺，導致其實施效果受到影響。

圍繞推動經濟高質量發展主題的立法項目達9件。其中，擬今年提請全國人大常委會審議契稅法草案、稅收徵收管理法修訂草案。同時，國務院還擬製定優化營商環境條例、反走私工作條例、企業名稱登記管理條例，修訂國家科學技術獎勵條例、糧食流通管理條例、企業所得稅法實施條例、個體工商戶條例。

另外值得注意的是，此次立法工作計劃中，還出現了由住建部起草的住房租賃條例、城鎮住房保障條例和建設工程抗震管理條例等多項與居民住房密切相關的立法項目。

住房保障條例有望出臺

早在2014年3月，國務院曾發佈《城鎮住房保障條例(徵求意見稿)》。亞豪機構市場總監郭毅表示，《條例》遲遲未出臺的主要原因在於《條例》的可執行性問題。

郭毅認爲，《條例》規定了要縣級以上城市自己在土地出讓過程中解決住房保障資金的問題，但是從當前三四線城市的整體情況來看，一方面其獲得的土地出讓金較低，另一方面許多地區存在前期土地供應過大、目前無人問津的一個狀態。

"在土地出讓過程中，還存在着一個較大的問題就是彌補地方財政收入窟窿。因爲土地的收儲是需要成本的，在土地出讓結束後，土地出讓金首先要用來填補地方債，然後再用做他途，而在其他用途均提取結束後，剩餘資金才能夠用於保障房建設，從多數三四線城市的實際情況來看，預計會有較大難度。"郭毅認爲，這可能是制約《條例》能否順利實施的核心原因，即錢從哪裏來。

在平安好房研究院首席分析師陸騎麟看來，《條例》遲遲未正式發佈的原因還與前些年三四線城市的去庫存壓力較大有關，地方政府沒有足夠的經濟能力和資源去推動這項工作。此外，隨着近兩年房價的快速上漲，購房者的壓力不斷增大，尤其是中低收入家庭的購房壓力更加明顯，因此，此項制度的建立被再次提上日程。

對於今年法規能否如約面世，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認爲，今年面世的可能性很大。前兩年一直遲遲未出臺的原因是房地產市場的波動較大，產品創新也很多。現在房價相對穩定，使得政策制定部門更有精力去制定法律條例。

《住房租賃條例》提速

同樣，《住房租賃條例》也被列入今年的立法工作計劃。

嚴躍進認爲，當前住房租賃市場已成爲我國住房體系的重要組成部分，加速出臺《住房租賃條例》，有利於進一步確立住房租賃市場與商品房交易市場的平等地位，保障租賃當事人的合法權益，進而真正實現租售並舉。

事實上，早在2017年5月份，我國首部明確規範住房租賃和銷售管理的行政管理法規--《住房租賃和銷售管理條例》就已正式對外公開徵求意見。而在加速構建租購併舉的樓市發展格局影響下，此後，無論是住建部發布《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，選取12個城市作爲首批開展住房租賃試點的單位，還是《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》中確定13個城市進行集體建設用地建設租賃住房試點，均是住房租賃市場建設的重要推動力。

此前，有市場研究機構測算，預計到2025年，我國住房租賃市場租金總額將接近3萬億元，租賃人口將達2.3億人。

"隨着近兩年住房租賃市場的不斷發展、試點城市數量及住房租賃房源的不斷增加，市場各方對於全國層面的住房租賃市場法律、法規落地的呼聲愈發強烈。"58安居客房產研究院首席分析師張波分析稱，隨着住建部加速起草《住房租賃條例》，一方面體現出監管部門對於住房租賃市場重視程度的不斷提高；另一方面，也將對住房租賃行業的規範化運營起到良好保障作用。

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