炒房爲什麼長期看人口、中期看土地、短期看金融，核心是地段

衆所周知房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融，核心是地段。

2015-2018年中國經歷了房地產市場最爲瘋狂的三年，房價漲幅超過1倍，社會財富被重新分配，做實體經濟不如投資買房，更有甚者經營企業虧損幾千萬，靠着房產扭虧爲盈。說明房地產不僅可以用來住，還可以用來投資！菲律賓就是一塊可以用來投資的新市場。

帕賽菲律賓的澳門

長期看人口.

菲律賓總人口1億600萬，人均年齡不到25歲，64歲以下人口占了95%超過1億人。首都馬尼拉大都會擁有2600萬人口，比中國上海市2400萬人口的特大城市還多。巨大的人口紅利和不到50%的城鎮化進程註定馬尼拉的房價會一直上漲。由於“菠菜”行業（百度菲律賓菠菜你懂的）和中國資金的進入，大量中國人湧入了菲律賓使得馬卡蒂和帕塞的房價近2年上漲超過20%，年租金回報率超過7%，特別是帕塞更是一房難求，開盤就被國人搶購一空，租賃市場的信息時效性只有5分鐘。

中期看土地

馬尼拉大都會的土地面積只有640多平方公里只有上海的十分之一，人口卻比上海還多。人均土地面積只有4平方米，所以20-30平的一室公寓是馬尼拉最普遍的住宅，而中國式80平以上的住宅只有20%富人才能夠享有。所以在人多地少、寸土寸金的馬尼拉房價上漲也是理所當然的，馬卡蒂、奎松、帕賽以及新區BGC是上漲最快潛力最大的區域也是菲律賓最繁華的地區。

馬卡蒂

短期看金融

由於菲律賓剛進入全面工業化和房地產快速發展期，人均GDP剛剛進入3000美金，所以國家是鼓勵發地產發展和外資進入的。而且SMDC和美嘉地產的支付方式特別適合炒房投資，一套50萬的CBD小戶型房子首付15%，也就是說75000元人民幣就能買下，還能做40個月的0利息分期，平均每月2000左右，剩餘85%尾款可以在4年後再做房貸。在這期間房價上漲10%一年，15倍的槓桿就是15乘以10%的回報，150%一年的年化收益率！SMDC是SM集團菲律賓首富，華人菲律賓首富華人施至成先生創建的；而美嘉地產則是和政府一起開發BGC的主力，所以完全沒有必要擔心是否有跑路的風險。

菲律賓首富施至成

每個月2000多就能炒總價50萬的房子，超高的槓桿是炒房者的最愛，所以越來越多的華人正在進入菲律賓炒房。就像十幾二十年前香港，臺灣來中國炒房一樣。

核心是地段

李嘉誠先生曾經說過房子的核心價值是地段、可見地段的重要性。馬尼拉在80年代曾是美國的紐約，亞洲最璀璨的明珠。現在在中國230億美金援救資金和超級人口紅利的雙重作用下，菲律賓正在高速發展階段。不斷學習中國發展的進程，引進工業園必定會帶動當地就業和財富的增長。而首都馬尼拉也是整個菲律賓的核心，其地段價值我相信不亞於中國任何一個一線城市。在中國樓市低迷的今天，馬尼拉正在成爲衆多炒房客的首選。