寧波地產新觀察

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2017年7月的時候，搜地曾推介了奉化的三宗重磅地塊，分別爲長汀村地塊、南山新村地塊、花園新村地塊。其中長汀村地塊已被綠城拿走，南山新村也在今年3月被宋都拿走，花園新村地塊也在今天塵埃落地，它位於奉化銀泰城的正南面，是不可多得的中心地塊。在土拍趨冷的大環境下，奉化能否逆流而上？

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原花園新村土拍速報

原花園新村地塊-1地塊位於奉化錦屏街道，南山路以東、惠政西路以北，廣平路以西。出讓面積56997平方米，容積率4.2，計容建築總面積約239387平方米，起拍價5600元/平，起始總價約13.41億元。

此次土拍僅有1家房企參與競拍：珠江。

最終，經過1輪，珠江以5600元/平底價拿下該地塊。

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奉化城區寶地，爲何就一家競拍？

通過地圖，這塊地的地段優勢就已經一目瞭然了。地塊南面就是奉化銀泰城，離奉化區政府直線距離約800米，其中心位置可見一斑，圍繞它的配套也是非常豐富：

地塊南面爲惠政新村，東面爲廣平小區。周邊居住氛圍濃郁。配套上，周邊有銀泰城、奉化中醫院、奉化實驗中學等，2公里內還有奉化區人民醫院、奉化中學、萬達廣場及金鐘廣場等大型配套。

另外，備受關注的奉化城際軌道預計2019年竣工，它的金海路站，與此次的地塊直線距離約3.5公里，未來通達寧波市區也是很便捷的。

那爲什麼僅僅只有一家開發商報名呢？

很大的一個原因是因爲出讓條件有點多，首先地塊限首期商品住宅“毛坯房”最高銷售備案均價不高於13500元/㎡，這是硬性指標。

本案地塊住宅計容面積≤12萬平方米，商務辦公、賓館（含配套）計容面積≥8萬平方米，其餘爲商業及各類配套設施。也就是說住宅總建面只佔了總建面的50%。

地塊內商務辦公樓佈置在地塊西南側，並打造成該區塊的150米的地標性建築。並且地塊內2萬㎡商業用房須由競得人整體自持，不得分割出售。

內部建設2500㎡社區用房，80㎡公廁，建成後無償移交相關單位。

項目採用不小於30%計容面積的裝配式建築；項目規劃、建築設計要體現綠色、生態及海綿城市相關要求。

首先這宗地塊的起拍價很高，第二點出讓要求比較高，商業配比佔到了50%，並且需要打造一個地標性建築，其實地塊的真實地價已經非常高了。第三，在目前土拍市場趨冷的大環境下，開發商拿地的熱情不高。

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同地段土地成交對比

再看奉化這兩年的土拍情況：2017年4月杭州宋都以樓面8773元/平米，溢價率134%競得奉化原毛紡廠地塊（容積率2.0），創下片區地價新高，地塊項目融信宋都南山府8月高層備案參考均價在12749元/平左右，聯排的備案參考均價在35000元/平左右。

同年11月，10家房企角逐長汀村地塊（容積率1.6），最終綠城以樓面價7000元/平米，另配5200平米保障性住房成功拿下，總價逼近14億，地塊項目綠城·長汀雲廬在上週首開高層199套，當日售罄，由於奉化限房價的原因，首開折後均價爲12900元/平左右。

2018年3月杭州宋都再以樓面價7460元/平，溢價率80.6%競得原南山新村地塊（容積率2.2），地塊項目宋都江宸府預計在下半年首開。宋都再一次以高地價拿下奉化城區地塊，足以說明奉化城區的樓市有多火爆。

2018年5月祥生以樓面價6610元/平，溢價率65.2%競得原奉化食品廠地塊（容積率2.1），地塊項目名已經揭曉——祥生藍光·雲山新語，具體開盤時間待定。

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