（某項目排隊買房網傳視頻截圖）

5月23日上午，一段衆人排隊買房的視頻在朋友圈盛傳。出於對成都樓市限購之嚴的瞭解，樓sir一度懷疑這會否是早前的視頻，被有心者拿出來在這個時間點利用。經過多方覈實，樓sir最終確認這確實是當天發生的事情，不過這次“被排”的不是住宅，而是限購之外的公寓。

現場還原

清水8000-8500 凌晨12點開始排隊

通過了解，視頻所拍的是5月23日位於龍泉西河地鐵口某盤公寓產品認購現場。當日，樓sir多次致電該盤售樓處無人接聽，只能從中介處打聽消息。通過多位中介，樓sir將現場情況還原如下：

（注：以下情況根據中介所述整理，僅供參考，請以開發商/官方公佈爲準）

距離成都地鐵4號線西河站出口直線距離約150米的某盤，因良好的交通位置與購房者能夠接受的開盤價格（8000-8500元/平），加上水電氣三通、享受小區綠化、82-96平套三的情況，被認爲能夠良好得適應居住需求，因而受到購房者追捧。

在這樣的情況下，該盤於5.23當天凌晨12點直接開盤，交2萬元定金即可認購選房，要求7天內支付6成首付。除了大家在視頻中看到的排隊人數衆多之外，更有人說到當天選房時間只有5分鐘，沒有選定就直接請出選房區了。

截至5月23日上午12點，該盤本批次推出的房源已經售罄。

（圖1 被排隊買公寓事件刷屏的朋友圈）

風口上的公寓

價格穩中有升 成交增量明顯

限購之後公寓的突出表現，對於關注房地產的人士來說似乎意料之中。

早在龍泉這個盤爆火之前，就有朋友諮詢樓sir：“某天下的公寓現在一萬多一平，還能不能買？”這位朋友，樓sir真想表揚一句“可以說是很敏銳了”。可惜他第一次看某天下的時候人家公寓才7450元/平，現在最低都要9500元/平，均價也在一萬出頭。

成都“5·15”新政過後這周，公寓市場有些異動。

上週（5.14-5.20，下同），成都公寓備案成交量達到了近10周的最高點（圖3），而認購方面也是同樣的表現。特別值得關注的是，認購方面近郊認購套數首次超過主城區（圖2），這與住宅成交以近郊爲主力的情況越發接近。

（圖2 成都近10周公寓認購成交走勢）

同時，上週成都主城區公寓備案均價達到了14515元/平，近郊也達到了8554元/平；而同期的住宅備案均價主城區16990元/平，近郊9466元/平。從近10周的價格走勢來看（圖3），公寓價格比較平穩，不過新政後當週的備案價格尚未統計。但是樓sir從中介處感受到的情況來看，公寓價格在5·15新政後還是漲了一丟丟。以朋友諮詢的某天下來說，樓sir查到其在4月的銷售均價爲8883元/平，而現在銷售介紹的均價已經在1萬元/平左右了。

（圖3 成都近10周公寓備案成交走勢）

市場細分已出現

你真的適合買公寓嗎？

實際上，成都公寓市場“露頭”已經不是“5·15”新政之後纔開始的，這個時間點應該還要追溯到2016年底。

2016年下半年不僅是成都住宅市場的轉折點，也是公寓的翻身年。可以看到，當年公寓的銷售面積較2015年增長了29萬平米，增幅達到近40%；而在隨後的2017年無論新增面積還是銷售面積都達到了五年來的最高點，銷售量同比2016年直接翻倍；到了今年，公寓存量持續攀升的同時，銷量也不幹落後，在2018僅過了1/3之時銷量就達到了90萬平，如果後續仍以這個速度銷售，2018公寓銷量將會超過2017。

（圖4 成都公寓年度走勢圖<截至2018年4月>）

對此，戴德梁行成都公司綜合代理部主管董事謝普丞認爲：“公寓從2016-2017年開始大量入市，經過這次住宅調控，成都的公寓市場會更加引起投資者及消費者的關注。成都公寓市場未來會出現和住宅市場一樣的細分，劃分爲高、中、低端，針對劃分的不同類型，用戶購買及使用的目的各有不同。”

仔細觀察成都公寓市場的話，不難發現，成都公寓已經在出現這樣的分化：

部分拿地較早的項目（更多是成都本土開發商），通過“努力”成爲了可以使用民用水電氣的“類住宅”產品，但是它們的戶型、梯戶比等往往不盡如人意；

隨着全國房企不斷進入成都市場，他們在公寓的設計時更注重人性化的設計，比如降低梯戶比、享受住宅小區環境、打造soho/loft產品、精裝交付等；

另一部分則是高端公寓，雖然少，但顯然成爲部分城市精英的追求，它們以精緻高檔的裝修、酒店化的物管服務、會所等完整配套，甚至一線城市夜景爲傲。

（圖5 成都某公寓夜景）

不難發現，無論是哪種類型的公寓都將自己的功能定位爲居住，但是必須認清的是公寓的土地屬性始終是商業——它的產權只有40年，它水電收費標準按商用收取，它的首付比例最低5成、它的貸款利率/稅費均比住宅高、它的貸款年限最多十年……第一太平戴維斯住宅部高級助理董事毛國英認爲，公寓跟住宅產品有着本質的區別，“自住的首選還是住宅，畢竟公寓只是投資的途徑之一，如果作爲二手房出售公寓也沒有住宅的市場好。一般來說，家有老小選擇住宅會更爲合理。”更有參考性的是，在北上廣深等一線城市，對於商用類項目目前都有比較嚴格的限制，例如廣州規定公寓的購買主體只能是企業、深圳的“工改”項目購買主體也只能爲企業。

“住宅和公寓捆綁的資源往往不同,住宅一般捆綁學位和戶口，公寓目前捆綁的類似資源較少。”但在談到公寓的未來時，戴德梁行成都公司綜合代理部主管董事謝普丞表示，“隨着國家政策的完善、租住同權政策的落地，未來公寓有成爲居住類商品房的主流產品的趨勢。”對於公寓“走紅”的原因以及是否值得購買的問題，他認爲，公寓往往佔據城市中心資源，定位高端，比住宅更純粹、服務更完整，對高端人士和新興產業人羣有着極大的吸引力。因此，地段好與服務好的公寓值得關注。雖然公寓的使用成本比住宅稍高，但公寓的總體面積不大，相較於住宅來說性價比更高。綜合看來，公寓存在的優點可讓人忽略其劣勢。

樓sir必須提醒大家的是，歸根結底，公寓是商用性質，目前爲止它的投資價值大於自住意義，並且這種投資是一種流動性較弱的不動產投資，更多以月租的形式作爲回報。因此在購買這類產品時，你應該多問幾遍自己這幾個問題：

1. 我購買公寓的目的是什麼？

2. 我現在手中的資金是否足以支付首付/全款？月供是否可以承擔？

3. 如果是投資，這個項目的租金能夠租到多少？未來升值潛力如何？這個城市公寓的二手房交易情況如何？

4. 如果是自住，我在這裏生活生活成本是否可以接受（包括月供和水電氣費用）？如果換房這套房是否好出手？如果有小朋友還應考慮上學的問題。

（注：本文數據從可靠渠道獲取，相關觀點及預測均以此爲基礎推測，僅供參考。數據請以官方公佈爲準。）