前幾天，“中國城市地鐵排名”榜單出爐並在網絡上引起不小的討論熱潮。

有一種說法是，有地鐵的城市，纔有未來。

什麼樣的城市才能通地鐵？在參謀長看來，三個必要條件：中等以上的城市體量、充足的人口數和良好的經濟狀況。三者任缺其一的城市若要建地鐵，都有“打腫臉充胖子”之嫌，也是對資源的極大浪費。

而地鐵作爲城市最重要的公共交通系統，對樓市的影響也是不容小覷的。

地鐵線路的開通，對城市板塊價值的提升是飛躍式的。從房產銷售們的辭令中，我們就能清楚感受到，臨近的地鐵站對於樓盤項目來說是多麼重大的賣點和核心價值。

所以，今天我們就來全方位無死角地聊聊地鐵和樓市。

有地鐵的城市，纔有未來

既然說有地鐵的城市纔有未來，我們就先來看看中國大陸地區，有哪些城市已經被列入了“未來之城”名單。

截至目前，中國大陸已經開通地鐵的城市有34座，以首條軌道交通開通時間排序，分別爲：北京、天津、上海、廣州、長春、大連、武漢、深圳、南京、瀋陽、成都、佛山、重慶、西安、蘇州、昆明、杭州、哈爾濱、鄭州、長沙、寧波、無錫、青島、南昌、福州、東莞、南寧、合肥、石家莊、貴陽、廈門、烏魯木齊、溫州、濟南。

此外，還有8座城市的地鐵已經規劃在建，分別爲：徐州、常州、南通、呼和浩特、紹興、洛陽、蘭州、太原。

而近日新出的“城市地鐵排名”榜單，則考察了兩項數據。

一項是里程數，排名如下：

還有一項是客運量，排名如下：

參謀長認爲，在這兩份數據中，第二份其實要比第一份更能說明問題，因爲客運量是和城市人口直接相關的，而里程數除了反應地鐵線路的密集程度之外，還和城市面積有一定的關聯。

以烏魯木齊爲例，儘管里程數排名並不算靠後，但日均客運量卻比僅爲倒數第二的貴陽的零頭。如果結合城市面積和人口數據綜合看待這兩個排名，便能理解其合理性。烏魯木齊的總面積爲14216.3平方千米，人口卻只有350萬人；與之對比，上海的面積是6340.5平方千米，人口爲2423萬。

最後看平均每公里客運量，值得注意的是，西安、南京、深圳的地鐵客運壓力都很大，西安和南京已經超出了一線城市的每公里客運量水平。反之，昆明、寧波、廈門、東莞、貴陽、烏魯木齊都處於很低的水平。參謀長在開篇就提到過，一個城市修建地鐵的必要條件中，面積、人口、錢缺一不可，而對於城市來說，其地鐵的修建里程已然超出了客運需求，有浪費資源之嫌。

由此看來，有地鐵的城市纔有未來，這句話說對了一大半。這也是爲什麼，當去年國務院52號文下發，軌道交通建設門檻提高後，許多三線城市會發出“路在何方”的悲嘆。

但參謀長認爲，這句話如果改成“真正有必要也有能力修建地鐵的城市，纔有未來”要合理得多。

地鐵和房價

宏觀層面已經說得足夠多，但地鐵與我們的日常生活息息相關的部分，更值得細究一番。

地鐵對房價的作用力，主要是通過提升城市板塊的價值實現的。

一方面，地鐵的開通直接拉昇沿線的土地價值；

另一方面，地鐵能夠極大地拓展城市規模，甚至使得城市與城市間的邊界變得模糊。如上海地鐵11號線的開通，使得崑山之於上海的地位發生質變，崑山房價再次躍升一個臺階；又如廣佛城際軌道交通的建設，讓“廣佛同城”更快地落到實地，佛山的房價由此有了更大的想象空間。

毋庸置疑，地鐵對房價的作用力，就是直截了當、簡單粗暴的。

再具體一點，地鐵能夠爲房價的漲跌傳來什麼樣的信號？

1、地鐵運載量反應區域熱度

作爲城市居民的最直接感受可能就是，早高峯時哪站最擠？晚高峯的地鐵乘客又去了何方？

一份研究給出了這樣的結論：關於地鐵運載情況的大數據顯示，以下幾個與地鐵關聯的區域房價更具潛力。

中心城區外的各大商圈；

地鐵換乘站及終點站；

工業園等產業聚集地。

各位讀者也可以自行查閱自己所在城市的地鐵熱點圖，從而找出城市人羣聚集的區域，幫助自己形成對城市板塊價值的判斷。

2、地鐵一定帶來房價上漲嗎？

答案是不一定。

第一，對於地鐵的密集度本就已經很高的區域來說，地鐵對於板塊價值的拉昇作用是極小的，這體現的是邊際效應遞減原理。

也就是說，當開發商以新的地鐵線路即將開通爲由抬高價格時，你一定要再作衡量。實際狀況是，越是交通不成熟的區域，地鐵投資對周邊地區產生的效益越大，房價的升幅才越大。

第二，對於地鐵的外圍區域來說，房價有可能不降反升，這是地鐵對周邊住房的虹吸效應。

也就是說，沿線區域房價上漲和外圍區域房價下跌可能同時發生，一定要把握好住宅和地鐵站的距離，太遠的樓盤可能會“反向”享受地鐵帶來的利好。

第三，地鐵對房價的影響是有時間上的週期的，一段時間之後房價可能會下跌。

在地鐵開通的規劃出臺後，市場預期向好，房價會迎來提振。而當地鐵正式開通後，由於前期預期的透支，房價可能會迎來一段時間的調整期，而後纔會再次發力。

因此對於購房者來說，地鐵正式開通前的一兩年，是購入沿線房產的最佳時機。

俗話說，地鐵一響黃金萬兩。無論是對於某個城市，還是對於城市中的某一區域來說，這句話基本都能普遍適用。

與此同時，也希望讀到這篇文章的各位把上述幾點銘記於心，不至於因爲盲目追求“地鐵房”而在錯誤的時機、錯誤的房子上付出過高的成本。

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