中國的房產投資邏輯中，“老破小”的價值一直存在爭議，一方面，老破小以地段佔據優勢；另一方面，老破小的居住體驗確實不太理想。

而這一次，“老破小”的春天似乎要來了。

6月19日，李總理主持召開國務院常務會議，部署推進城鎮老舊小區改造。

新華社對此次的國務院常務會議報道中提到：“據各地初步摸查，目前全國需改造的城鎮老舊小區涉及居民上億人，量大面廣，情況各異，任務繁重。

“舊改”已經被提上日程。而大家關注的不僅僅是舊改的本身，而是舊改背後的資金支持，直白一點講，就是舊改的背後的資金對於樓市的影響？

01

舊改不僅僅是惠民生，更是擴大內需

我們先來看看舊改的目的。

此次的會議指出，按照中央經濟工作會議和《政府工作報告》部署，積極做好“六穩”工作，穩投資是重要方面。要找準切入點，抓住既能滿足羣衆期盼、有利於拓展內需促消費、又不會導致重複建設的重大項目，擴大有效投資，努力實現穩增長、調結構、惠民生的一舉多得的之效。

顯而易見，舊改的目的就是惠民生，擴大內需。惠明生很好理解，那麼擴大內需呢？

我們知道，擴大內需，是一個經濟學名詞，從字面意思上來理解，就是擴大投資需求和消費需求兩個方面。

而更深層次的是，通過投資和消費來擴大內需，按照正常的邏輯，就需要實行積極的財政貨幣政策，啓動投資市場，通過信貸等經濟槓桿，啓動消費市場，來拉動經濟增長。

這就意味着，需要的是資金，此次的會議中並未明確指出。而就在今年的3月份，國務院的參事仇保興就提到了一個數字，“初步估算老舊社區改造總投資額高達4萬億。”

02

舊改會不會成爲樓市新的發動機？

那麼這就涉及一個問題了，舊改會不會成爲樓市新的發動機？

畢竟，這麼多錢，不免讓人想起，進入尾聲的民生工程——棚改。同樣是民生工程，不免要比較一番。

上一波棚改，同樣涉及上億人，後因爲積極的金融探索，棚改變成了棚改貨幣化政策，原本的政策出現異化——導致房價暴漲；

而此次的“舊改”呢，背後同樣也提到了“鼓勵金融機構和地方積極探索”，這句話的很容易給人遐想，會不會也像棚改那樣，給樓市注入新的動力？

先看數據：

老舊小區改造涉及1億人；

全國老舊小區近16萬個，設計居民超過4200萬戶，建築面積約40億m²；

老舊社區改造總投資額高達4萬億；

咋一看數據，還是挺嚇人的，涉及的羣體之多，金額之大，覆蓋範圍之廣，還真有當年的“棚改”的風範。

再看舊改的內容：

重點改造建設小區水電氣路及光纖設施，有條件的可加裝電梯，配建停車設施；

促進住戶內改造，並帶動消費；

創新投融資機制，鼓勵金融機構和地方積極探索；

就具體的舊改內容來看，最大的變數就在於：金融。而舊改會不會替代棚改成爲樓市的新的發動機，尚且不好定論，後續還是要看國家開發銀行的動作。

03

“老破小”要重新翻盤

“舊改”是否會成爲樓市的新的發動機，尚且不好說，但是，可以肯定的是，對於一直以來存在爭議的“老破小”，那絕對是一次鹹魚翻身的機會。

文章開頭已經提及了老破小的最大的優勢，就在於地段，而最大的劣勢在於居住價值。

而“地段”二字的背後是對於城市發展多來的積蓄的交通、商業、教育、醫療資源的價值的體現；而此次的改造正是對於居住價值的提升，這就相當於彌補了老破的小最大的劣勢。

這是否也意味着“老破小”還有新一輪的上漲的的上漲空間？

而根據以往舊改小區的情況來看，答案是，肯定的。

拿南京的舊改小區的來說，有數據統計顯示，南京主城六區2019年改造的240個老舊小區中，一年時間二手房報價平均漲幅普遍超過10%，老舊小區的房價漲幅達到48.53%

2016年，當地的媒體報道了南京一套92平米的三方，當時的價格是1.9萬元/平方米，一套房子賣了180萬。而由於老舊小區出新後，這套市中心的房子的房子一路高升到2.8萬元/平方米，相比之前，整整多了80萬。

在巨大的利益誘惑面前，難免讓人心動。

而舊改的威力帶來的還不僅僅是一套房子的房價漲幅，更多的是老城區整體價值的提升。無論是房價還是租金在其居住價值迴歸後，必然會出現一定程度的上浮。

當然，這種老破小居住價值的提升，在不同級別的城市，不同地段的老破小的，所產生的連鎖反應當然也是有所區別的。

04

舊改對於樓市的影響？

從宏觀層面來講，舊改最後會不會像棚改那樣異化成爲樓市的發動機，上文章中已經提及了，這裏不過多闡述。

從微觀層面來講，不同級別的城市對於舊改政策的反應程度也不一樣。

拿棚改來講，對於一二線城市和三四城市的影響完全是不同的，一二線城市上一輪房價上漲邏輯在於，政策、土地、人口、棚改等多種因素的影響；而對於大多數三四線城市而言，上一輪房價上漲的動力，主要源自於棚改貨幣化政策。而棚改的熄火，三四線樓市轉涼也正是印證了這一點。

再回到舊改上，對於一二線城市的老破小來講，一線城市的老破小舊改>二線城市的老破小舊改。

這怎麼看？

一線城市的老破小和次新房相比，房價差距還是有的，比如深圳，次新房房價能在十萬左右的，老破小五萬的也有；一線城市由於土地資源的稀缺，地段價值尤其高，一旦對老破小舊改，那麼房價的想象的空間還是很大的。

再看看二線城市的老破小和次新房相比，房價相對扁平化，因此與一線城市相比，舊改後的房價兩者上漲的幅度也不會相差很大。

而在反觀三四線城市，舊改對於三四線城市的老破小的價格基本沒什麼影響，原因很簡單，三四線城市還是處於新房市場的階段，對於二手房的需求還沒有那麼強烈。

在舊改時代的到來之際，同時也就意味着，“老破小”的春天來了！

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