一、虚假宣传VS正常营销

你以为你买的是“学区房”、”地铁房“，可没成想，这只是开发商的幌子。楼盘开售前，开发商用尽各种手段，宣传这个楼盘不仅是优质学区房，还是紧邻几号线的地铁房。除此之外，景观设计如何如何，小区绿化如何如何，等等。总之，你想要的，这里都有。铺天盖地的信息都在告诉你，抓紧抢购！抓紧抢购！抓紧抢购！否则你可能会后悔一生，拍段大腿！没成想，签了合同后，尊享华贵的地位瞬间不复存在，你还得冒着太阳，忍受酷暑，排着长队去向开发商讨说法。你不明白的是，开发商翻脸为何如此之快，刚才还是笑语盈盈的美女，一转身就变成了一个处于更年期的大妈，而且还是善于打太极的那种。

当你冒着严寒或酷暑在寒风中或烈日下意图维护自己的合法权益之时，开发商却振振有词的讲，地铁正在筹建中，这个需要政府去规划和审批，他们也决定不了。学校的划片也是政府（教育局）的行为，他们也控制不住。而且，重要的是，他们官方从来没有宣传过“学区房”和“地铁房”，也不知道是哪个销售人员或其他人员随口宣传的。总之，开发商说他们没责任，即使有责任也是政府的责任，也是个别销售人员的责任。

这到底是虚假宣传还是正常的营销活动？开发商应否承担违约责任？

笔者认为，开发商虚假宣传的行为涉嫌违反《广告法》、《房地产广告发布规定》等法律法规。首先，根据《广告法》第二十六条规定，房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传的内容。其次，根据《最高人民法院商品房买卖合同纠纷适用司法解释》第三条规定，商品房销售广告和宣传资料虽然未写入买卖合同，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，开发商或者其代理机构以“地铁”或者“学区”为噱头，进行宣传的行为涉嫌违法《广告法》。此外，开发商以“学区房”、“地铁房”广告未写入合同不是合同内容，其不应承担违约责任的说法是违反相关法律法规的。

开发商是应承担什么责任呢？违约责任是少不了的。有的开发商以宣传行为不是官方行为而是代理商行为或个别销售人员行为为由，主张其没有虚假宣传，不应承担违约责任，也是没有道理的。开发商虽然否认上述宣传行为是其官方行为，但在代理商或销售人员以”学区房“和”地铁房“、”XXX元装修标准“为重点营销词汇进行宣传时，开发商一直是默认态度，并未对此进行纠正。因此该宣传行为足以使广大业主认为”学区房“、”地铁房“、“XXX元装修标准“是开发商的真实意思。广大业主基于开发商上述宣传才签订购房合同。开发商应对此虚假宣传承担违约责任。

二、如何解决

1、诉讼

以开发商违约为由要求其承担违约责任，赔偿损失。纠纷核心问题在于开发商虚假宣传”学区房“”地铁房“”XXX元装修标准“，业主的损失如何确定。关于装修标准，交房后可以根据鉴定，要求其赔偿宣传装修标准和实际装修标准之间的差额。关于虚假宣传“学区房”和“地铁房”的损失如何认定，实践中存在争议。如果业主无法提供充分证据证明其实际损失的情况下，法院会根据双方过错情况酌情确定。

例如，在牟晓丹与宁波房地产股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，宁波市海曙区人民法院认为原告没有充分证据证明因学区变更给其造成的房屋价值损失，但是法院结合双方当事人在订约、履约过程中的过错程度，酌定开发商赔偿业主损失9326元。二审宁波市中级人民法院维持了该判决【案号：（2016）浙02民终3339号】。

2、调解

通过向法院起诉的方式，敦促开发商和业主代表谈判，要求给予一定金额的赔偿或者免除一定年限的物业费、车辆管理费等。

3、组织业主代表谈判

出于种种原因，太多楼盘都存在各种各样的违法违规行为。很多楼盘的业主会联合起来推选业主代表与开发商对话。但是，由于双方地位的不对等性以及开发商对此类事件处理态度大都是拖延战术，导致谈判往往很难取得实质性成果。不过，随着开发商服务意识的转变，谈判和对话会成为解决此类问题的主要手段。

三、关于夸大宣传虚假宣传行为

近年来，由于开发商违规承诺或虚假宣传等引起的维权和诉讼数量激增。究其核心，在于开发商对企业的定位存在错位。企业是为谁服务的？为了股东还是为了客户、投资人、员工、社会等相关利益方？还是为了客户的利益？华为是个优秀的企业，他们给出的答案很值得借鉴。他们认为企业应以服务客户为核心，不要被短期利益所诱惑，不要偏离以服务客户为核心的轨道。

现在很多开发商，为了一个楼盘的营销，无所不用其极，到头来损失了自己的信誉，伤害了客户忠诚的心，这是一种竭泽而渔的行为。一个企业要想打造“百年品牌”，仅仅看当期的财务指标是不够的，财务指标背后品牌的影响力，产业格局以及商业生态环境的健康都是不可或缺的。否则，早晚有一天，会后悔莫及！