一、虛假宣傳VS正常營銷

你以爲你買的是“學區房”、”地鐵房“，可沒成想，這只是開發商的幌子。樓盤開售前，開發商用盡各種手段，宣傳這個樓盤不僅是優質學區房，還是緊鄰幾號線的地鐵房。除此之外，景觀設計如何如何，小區綠化如何如何，等等。總之，你想要的，這裏都有。鋪天蓋地的信息都在告訴你，抓緊搶購！抓緊搶購！抓緊搶購！否則你可能會後悔一生，拍段大腿！沒成想，簽了合同後，尊享華貴的地位瞬間不復存在，你還得冒着太陽，忍受酷暑，排着長隊去向開發商討說法。你不明白的是，開發商翻臉爲何如此之快，剛纔還是笑語盈盈的美女，一轉身就變成了一個處於更年期的大媽，而且還是善於打太極的那種。

當你冒着嚴寒或酷暑在寒風中或烈日下意圖維護自己的合法權益之時，開發商卻振振有詞的講，地鐵正在籌建中，這個需要政府去規劃和審批，他們也決定不了。學校的劃片也是政府（教育局）的行爲，他們也控制不住。而且，重要的是，他們官方從來沒有宣傳過“學區房”和“地鐵房”，也不知道是哪個銷售人員或其他人員隨口宣傳的。總之，開發商說他們沒責任，即使有責任也是政府的責任，也是個別銷售人員的責任。

這到底是虛假宣傳還是正常的營銷活動？開發商應否承擔違約責任？

筆者認爲，開發商虛假宣傳的行爲涉嫌違反《廣告法》、《房地產廣告發布規定》等法律法規。首先，根據《廣告法》第二十六條規定，房地產廣告，房源信息應當真實，面積應當表明爲建築面積或者套內建築面積，並不得含有對規劃或者建設中的交通、商業、文化教育設施以及其他市政條件作誤導宣傳的內容。其次，根據《最高人民法院商品房買賣合同糾紛適用司法解釋》第三條規定，商品房銷售廣告和宣傳資料雖然未寫入買賣合同，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所做的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視爲合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。因此，開發商或者其代理機構以“地鐵”或者“學區”爲噱頭，進行宣傳的行爲涉嫌違法《廣告法》。此外，開發商以“學區房”、“地鐵房”廣告未寫入合同不是合同內容，其不應承擔違約責任的說法是違反相關法律法規的。

開發商是應承擔什麼責任呢？違約責任是少不了的。有的開發商以宣傳行爲不是官方行爲而是代理商行爲或個別銷售人員行爲爲由，主張其沒有虛假宣傳，不應承擔違約責任，也是沒有道理的。開發商雖然否認上述宣傳行爲是其官方行爲，但在代理商或銷售人員以”學區房“和”地鐵房“、”XXX元裝修標準“爲重點營銷詞彙進行宣傳時，開發商一直是默認態度，並未對此進行糾正。因此該宣傳行爲足以使廣大業主認爲”學區房“、”地鐵房“、“XXX元裝修標準“是開發商的真實意思。廣大業主基於開發商上述宣傳才簽訂購房合同。開發商應對此虛假宣傳承擔違約責任。

二、如何解決

1、訴訟

以開發商違約爲由要求其承擔違約責任，賠償損失。糾紛核心問題在於開發商虛假宣傳”學區房“”地鐵房“”XXX元裝修標準“，業主的損失如何確定。關於裝修標準，交房後可以根據鑑定，要求其賠償宣傳裝修標準和實際裝修標準之間的差額。關於虛假宣傳“學區房”和“地鐵房”的損失如何認定，實踐中存在爭議。如果業主無法提供充分證據證明其實際損失的情況下，法院會根據雙方過錯情況酌情確定。

例如，在牟曉丹與寧波房地產股份有限公司房屋買賣合同糾紛一案中，寧波市海曙區人民法院認爲原告沒有充分證據證明因學區變更給其造成的房屋價值損失，但是法院結合雙方當事人在訂約、履約過程中的過錯程度，酌定開發商賠償業主損失9326元。二審寧波市中級人民法院維持了該判決【案號：（2016）浙02民終3339號】。

2、調解

通過向法院起訴的方式，敦促開發商和業主代表談判，要求給予一定金額的賠償或者免除一定年限的物業費、車輛管理費等。

3、組織業主代表談判

出於種種原因，太多樓盤都存在各種各樣的違法違規行爲。很多樓盤的業主會聯合起來推選業主代表與開發商對話。但是，由於雙方地位的不對等性以及開發商對此類事件處理態度大都是拖延戰術，導致談判往往很難取得實質性成果。不過，隨着開發商服務意識的轉變，談判和對話會成爲解決此類問題的主要手段。

三、關於誇大宣傳虛假宣傳行爲

近年來，由於開發商違規承諾或虛假宣傳等引起的維權和訴訟數量激增。究其核心，在於開發商對企業的定位存在錯位。企業是爲誰服務的？爲了股東還是爲了客戶、投資人、員工、社會等相關利益方？還是爲了客戶的利益？華爲是個優秀的企業，他們給出的答案很值得借鑑。他們認爲企業應以服務客戶爲核心，不要被短期利益所誘惑，不要偏離以服務客戶爲核心的軌道。

現在很多開發商，爲了一個樓盤的營銷，無所不用其極，到頭來損失了自己的信譽，傷害了客戶忠誠的心，這是一種竭澤而漁的行爲。一個企業要想打造“百年品牌”，僅僅看當期的財務指標是不夠的，財務指標背後品牌的影響力，產業格局以及商業生態環境的健康都是不可或缺的。否則，早晚有一天，會後悔莫及！