西城學區房價重回2017年巔峯，業內：“多校劃片”只令市場冷靜倆月？

“沒想到學區房會這麼火，好的學區房基本都要靠搶”，王林（化名）告訴《華夏時報》記者，自己剛剛完成一套學區房的過戶，從3月份開始看，到最後成交，預算整整增加了80萬，總價低的要不看不上，要不搶不上，無奈只能提高預期多貸款。

不同於前期市場上“涼涼”的預測，西城區在“多校劃片”之後僅經歷了短暫的市場冷靜期，近期市場重回火爆。《華夏時報》實地走訪學區房市場也發現，近期西城區的學區房成交活躍，房源成交週期縮短，價格開始走高，已經恢復到2017年317政策前的市場最高點。

南營房社區是上世紀六七十年代的老社區，目前一套58平米的兩居室的價格爲650萬元，單價約11.2萬元/平米。陸肖肖攝

北京學區房成交近期再度火爆

作爲北京市教學質量高地，東城、西城、海淀也被大衆稱作“東西海”，相比之下，西城區的教學質量相對均衡，也成爲家長追逐的學區房重點區域。今年4月底，北京市西城區調整了入學策略，2020年7月31日後，在西城區購房並取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。這一“多校劃片”的政策由於對市場影響較大，也被稱爲“731新政”。文件發佈後，不少購房者迅速入市，趕在7月31日之前完成過戶，保障孩子的入學資格，當時的市場一片火熱。當時也有諸多市場預測，稱7月31日之後，西城區學區房要“涼涼”。

不同於市場上對於西城區學區房的預測，近期西城區學區房實現了“絕地反擊”，走出了一個上揚曲線。貝殼研究院數據顯示，11月份，西城區二手房價格環比增長了0.8%，成交環比增長約11.5%，近三月成交持續修復，絕對水平已經處在2019年以來較高位上。

《華夏時報》記者走訪市場發現，西城區的學區房多數爲“老破小”，但憑藉優質的教育資源，價格處在北京市二手房的金字塔尖的位置，單價多在10萬元以上。阜外大街甲22號院是1980年左右建成的社區，周邊小學爲阜外一小，小區內一套50平米的兩室報價在580萬元，單價達11.5萬元/平米。南營房社區也是上世紀六七十年代的老社區，目前一套58平米的兩居室的價格爲650萬元，單價約11.2萬元/平米。

西城區阜外一小 陸肖肖攝

阜外大街甲22號院是1980年左右建成的社區，周邊小學爲阜外一小，小區內一套50平米的兩室報價在580萬元，單價達11.5萬元/平米。陸肖肖攝

西城區月壇片區的一位經紀人小張（化名）告訴《華夏時報》記者，最近學區房又火了，價格在400-500多萬的一居室和小兩居比較搶手，基本上出來一套房源很快就賣出去了，業主掛牌價格有所升高，溢價空間也在縮小。“我們大區6家門店這個月成交了30多套房源，平均下來人均出手一套。” 小張說。

小張介紹，當時731之前市場異常火爆，在之後的兩個月左右，市場冷靜了一段時間，但經過一段時間的觀望，大家已經消化了多校劃片的政策，因爲西城區的學區優勢仍然在，除了極少數教育質量不是那麼好的區域，大部分的學區房還是比較穩的，學區房的需求仍然在，所以經過了一段時間，大家又開始出手了。對於北京市的其他二手房，在2017年317新政後有的已經降了20%，但西城區的學區房一直堅挺，在短暫的跌價之後，目前整體價格已經回到了調控前的水平。

和碩機構首席分析師郭毅在接受《華夏時報》記者採訪時表示，西城區的多校劃片，讓學區資源相對均衡。731之前學區房成交量走高，並不是透支了購房需求，因爲大衆對於優質教育資源的追求是剛性需求，並不存在所謂的泡沫，稀缺資源必然會產生價值上的溢價。

優質學區房仍然搶手

考慮到未來孩子的上學問題，王林今年開始將購買學區房提上日程，經過了仔細分析，王林將看房區域鎖定在海淀區。在看房的過程中，王林深刻的體會到了市場由冷變熱的變化。

王林告訴《華夏時報》記者：“我們是三月份開始看房的，那時候疫情比較嚴重，好多小區還不能正常出入，進出都要靠出入證，加上大家對安全的考慮，所以看房人較少，價格整體處於低位，當時單價在9.5-10萬元之間，可選範圍挺多的，我們覺得還可以再看看就沒着急出手。”

“到了四月和五月，看學區房的人開始增多，我們看上的一套房子，在猶豫期間，第二天就被賣出去了。到了7月左右，明年着急入學的一波購房熱潮應該已經過去了，但沒想到市場依然火爆，我們看上的好幾套房子想約業主談價都要排隊，排在前面的客戶成交了，我們連談的機會都沒有。”王林說。

面對房子需要靠搶的市場，王林感覺到了緊迫，在9月份定下了一套房子，王林表示：“本來市場上我們能相中的戶型就比較少，出來稍微方正且滿五唯一、低總價的房子就少之又少，基本都要靠搶。我們的預算也一再調整，從最開始是450萬以內，到最後成交價都到了530萬元了，單價漲到了10.5萬元/平米。也是沒辦法，總價低的要不看不上，要不搶不上，無奈只能提高預算多貸款。”

爲什麼今年購買學區房的旺季時間會提前呢？58安居客房產研究院分院院長張波在接受《華夏時報》記者採訪時表示，一般來說，學區房會在每年春節後3-5月達到成交高點，今年由於市場因素，導致學區房的關注度在年底就開始提升。從今年11月的數據來看，北京市二手房網籤量環比上漲超過了40%，而新房網籤則環比上漲近7成。

郭毅也認爲，教育資源不管在國內還是國外，都是公衆認可度最高的一種稀缺資源，將學習資源和房屋產權捆綁到一起之後，追求高質量教育就需要比較高的成本。二手房市場上，學區依然是個較爲重要的關注因素。北京這一輪學區房熱，其實是因爲優質學區可選擇性比較少，比如萬柳、上地、德勝、金融街等板塊，帶動了周邊二手房價值的提升。

對於學區房引發的市場關注，張波表示，教育資源的均衡化是個方向，並且這個方向是非常明確的，目前一些老舊小區由於有學區而價格長期處於高位，會隨着學區政策不斷推進而逐步變化，當下熱炒學區房有着極大風險，老舊小區迴歸其本身的居住價值是個大方向。