近日，國開行收緊棚改融資的消息突襲金融市場，甚至一度對沖了央行降準的利好，引發週期股、黑色商品期貨連續兩日大跌。據wind新聞，儘管國開行稱棚改各項工作仍有序開展，前5個月發放棚改貸款達4369億，但棚改融資政策在三個方面發生改變：

1）棚改項目的合同審批權限回收總行，而此前在分支行可以簽訂；

2）仍在進行中的項目依然繼續執行，但新項目基本暫停審批；

3）強調實物安置，過去以貨幣化安置爲主。

到底什麼是棚改？

城市棚戶區是指在城市規劃區集中連片簡易結構房屋較多、房屋密度大、基礎設施簡陋、房屋年限長、功能不全、安全隱患突出的區域，包括城市棚戶區、國有工礦棚戶區、國有林區棚戶區和國有林場、墾區危舊房等，後來棚改還擴展到了集體土地上的城中村改造。2008年以來，棚改逐漸從實物化安置轉向貨幣化安置，前後分爲兩個階段：

階段1（2008-2013年）：08年金融危機推出4萬億刺激中，棚改作爲保障性安居工程全面啓動，主要以實物安置即新建安置住房爲主；

階段2（2014-2018年）：棚改加速，2015年提出三年棚改計劃，即2015-17年完成1800萬套棚改任務，並積極推進棚改貨幣化安置，包括髮放購房券、政府購買存量商品房安置、一次性貨幣補償等，2017年我國各類棚戶區改造開工609萬套，完成投資1.84萬億，棚改貨幣化安置比例高達60%。17年再次提出第二個三年計劃，即2018-2020年再改造棚戶區1500萬套目標。

地方棚改資金來源主要有4類。

一是中央和地方財政撥款，佔比13%左右，其中，中央撥款計入城鎮保障性安居工程專項資金，地方撥款計入地方住房保障支出；二是政策性銀行貸款，佔比近80%，佔據主導地位，以國開和農發行爲主，央行PSL投放給政策銀行，政策銀行再發放專項貸款；三是商業銀行發放貸款；四是城投平臺等發行的募集資金投向棚改項目的企業債券，以及18年新批的棚改專項債等，合計佔比5-10%上下。

在這之前，山東省鼓勵棚改、拆遷實物安置，取消貨幣化安置獎勵。之前房價的上漲，跟棚改貨幣補償有必然關係。

2017年9月5日，山東省住房和城鄉建設廳發佈2018年棚戶區改造項目的通知，在做好棚戶區調查摸底和2018-2020年三年棚改規劃的基礎上，各市依據縣區審覈、自下而上、逐級申報的原則，確定上報了2018年棚戶區改造共計1249個項目、699704套。

這麼大體量的棚改貨幣補償家庭，省內的其它地區很多貨幣補償款的家庭很多不在當地置業，而是拿着這筆錢來青島置業，從各開發商處也同樣反映出外地投資客佔比還是很大的，而青島本地的沒有棚改計劃的改善型家庭，在購置新房時，基本都是要賣掉之前的房子。

對於接下來棚改取消貨幣補償，以實物安置爲主的形式，將大大減少外來置業購房人羣，隨着島城房價的上升，在相對高位的房價下，能夠置業買房的人羣數量將會受到很大影響，尤其是高價的二手房和新房市場，最近的市場行情也是很明顯在高價房上交易量縮水嚴重。

觀察員點評：貨幣補償取消了，樓市怎麼走？這是擺在許多人面前的難題。特別是那些還想去郊區炒房的人，心裏難免會嘀咕還能不能去。從股市看，對地產商信息挫傷是很厲害的，但這是短期還是長期？是大家做得小局還是拐點已現？是普遍掉頭還是要市場分化？今天，特別在青島，誰能看清？我們能做的，就是戒掉貪婪，按照居住需求去買房

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