4.18限購之後，市內的住宅項目投資漸漸遇冷，而在創業熱潮等衆多因素的促動下，商業地產產品備受關注，大有成爲房產投資新風口之勢，身處風口中的投資者該如何去把握？哪裏又是值得聚焦之處呢？

當城市中心遷移，便促動了青島新商務區的崛起。政府斥300億巨資打造新都心商務新引擎，以區域價值和醇熟的商務配套躍升爲城市發展的焦點。新都心，以主城中心的版位，榮登繼香港中路、市北CBD之後又一青島新商務中心，這個片區的投資已經引來衆多投資者關注。

新都心商務區的和達新都匯又因其從產品的高品質到重細節，再到專業運營管理，高回報率和享受好的政策等方面優勢，以前瞻性的商務定位和精銳的開發理念，開啓新都心低密辦公商務新模式，備受投資者青睞。

該如何做好投資前期的評估，我們在上篇已經做了簡單的分析，除了從區域角度看，觀察員繼續帶您從產品的優品質，專業管理團隊，高回報率和好的政策導向方面進行全方位的分析。

觀品質，看細節

對於寫字樓產品來說，品質決定了未來升值空間。大家現在耳熟能詳的幾個熱門產品無外乎都是品質、細節做得非常好的產品，這些與普通住宅相比更加值得關注，對升值的影響也更加直接。所以選擇寫字樓產品，基於它的屬性，我們一定要從品質、細節入手好好研究。

拿剛纔提到的新都心即將上市的寫字樓新項目我們做個研究。這個和達新都匯，是和達置業集團的項目，筆者也進行了探訪，對於設計中的細節也是特別關注。

這個項目在觀察員看來最大亮點就是低密度辦公，包括下面底商的一共就六層，這個在商務辦公項目中還是很少見的，這種6層低密度純商務辦公產品比起超高層辦公產品來說，舒適度可能會更高，當然也會引來投資者的好奇。

我們繼續研究這個和達新都匯項目的細節。項目面積區間約60-2200㎡，這個面積跨度確實相當大，應該適合於各類自用或投資客戶的購買需求，同時可以自由分割組合，產品靈活性非常高。產品朝向設計考慮北方人的傳統習慣，南向房源充足，可以滿足客戶對辦公室朝向的需求，同時戶型設計方正合理，實用性強；從資料顯示，項目的大堂設計以及外立面都還是時尚大氣，彰顯企業實力和品質追求；電梯爲四部日立觀光電梯，平均每部電梯服務面積約2300平，極大超出甲級辦公配置4000平米標準，候梯時間可大大節省；辦公層高爲3.5米，淨高2.9米，1.8米辦公走廊，辦公的舒適度應該不錯。

比增值，高回報

對於投資者來說，項目的地段和品質考察結束後，我們更多的是考慮投資屬性，所以增值和回報這是關鍵也是根本。

筆者首先對和達新都匯項目周邊情況進行了探訪。

現在該區域內的和達中心整體的租金2.7-3.0（毛坯價格），南向房源即使價格偏高一些，也是一房難求。不僅和達中心，萬科中心3棟寫字樓，整體租金2.8-3.2（裝修價格），同樣也是南向房源一房難求。

那麼和達新都匯項目是低密舒適辦公環境，投資回報率6%左右，首付之後，每個月的還款金額也就千元左右，對於目前青島樓市大部分高還款額相比，這樣的不動產投資是值得關注的。另外，寫字樓每年有5%遞增，收益逐年增加，再同比附近住宅價格已經在3.5萬元/平方米以上，這樣的投資產品足以讓你擇機而動。

優資管，智服務

專業的運營管理公司是寫字樓保值、增值的關鍵，所以這一點也是投資者考察的重點。觀察員在探訪時發現，和達新都匯與青島遠行地產、青島誠諾地產等衆多一流的寫字樓運營管理公司進行密切合作，通過寫字樓資產管理的平臺，爲業主提供高效的招商服務，解決樓宇資管難題。

在探訪中觀察員瞭解到，和達新都匯的資管平臺依託強大的寫字樓合作招商團隊，及時提供利於業主樓宇置業及租賃情況，實時監測合同租期，幫助招商工作前置，降低樓宇空置率及空置期。

好政策，期未來

政府對於產業的扶持政策，是衆多優質企業落戶所考量的關鍵因素。市北區對於新都心片區扶持力度，在青島名列前茅，這也是片區內寫字樓產品價值不斷提升的助推器。

觀察員瞭解到，商務辦公樓宇入駐企業扶持標準：對在市北區註冊的入駐商務辦公樓宇企業，如年區級貢獻超過60萬元（含），按照以下標準進行扶持：

自工商註冊（含區外變更）之日起，按照企業區級貢獻的60%給予連續三年的獎勵；

自工商註冊（含區外變更）之日起在市北區商務辦公樓宇內租賃自用辦公用房超過500平方米（含），且簽訂3年以上租賃合同，按照年租金的20%給予補貼，連續兩年，年補貼金額不超過20萬；在我區新購置辦公用房超過500平方米（含），根據其實際使用面積，按1000元/平方米的標準給予補助，最高金額不超過50萬元。房租補貼按區財政局相關規定執行。

引進高層次優秀人才來市北創業、發展，對入駐企業高管或者骨幹人才（限5人以內），連續3年按其在市北區實現的區級貢獻的50%予以獎勵。企業註冊資金在500萬元以上，區裏可以免費辦理公司註冊。

可以預見，新都心片區將是繼金家嶺金融中心區、浮山灣國際商務區、市北中央商務區之後，青島又一大CBD商務區。

普華永道新近研究編制的一份評估報告認爲，青島已經從初級國際城市，成長爲承載着地區經濟中心、國際資源聚集地和對外交流門戶等職能的較高等級國際城市。投資寫字樓，其實是在投資一個城市的未來。在青島乘風遠航之時，寫字樓——或許是值得我們把握的投資新風口。