顧首不顧尾？粵泰股份集中出售64億元資產 或影響與北方信託48億合作

華夏時報（chinatimes.net.cn）記者李未來 北京報道

引進長城資產、北方信託兩融資方後，廣州粵泰集團股份有限公司（以下簡稱“粵泰股份”， 600393.SH）仍難以徹底解決資金問題，6月9日，粵泰股份宣佈分別以24.99億元出售廣州嘉盛項目，以27.8億元出售廣州天鵝灣二期項目，及以2.79億元出售深圳市中浩豐投資發展有限公司20%股權予世茂房地產。

僅僅5天前，粵泰股份才向世茂房地產控股有限公司（以下簡稱“世茂房地產”） 出售了兩個項目的股權，合計收到8.39億元轉讓款。上述項目涉及總額約64億元。

此前粵泰股份曾陷入嚴重的借款逾期事件中，截至2018年底，逾期借款 29.52 億元，已逾期未支付的利息 2.46 億元。部分債權人根據債務逾期情況已經採取提起訴訟、仲裁、凍結銀行賬戶、凍結資產等措施。

據其2018年年報，粵泰股份在2019年將至少有66.93億元的債務要償還，而截至2018年底其手持現金只有約3.91億元。

多個項目被轉讓

6月9日，粵泰股份發佈了兩則項目轉讓公告，分別是廣州天鵝灣二期項目，廣州嘉盛項目，二者均爲在建工程。

廣州天鵝灣項目位於海珠區革新路廣船機械廠廠區，是粵泰股份於2016年取得的一地塊土地使用權，公司持有面積爲 10，225.748 平方米，土地用途爲城鎮住宅用地。 6 月 8 日，粵泰股份與廈門奉朝簽署《廣州天鵝灣二期項目在建工程轉讓協議》，根據協議安排，粵泰股份將目標項目在建工程（含土地使用權）轉讓給廈門奉朝所設立的新項目公司，本次合作對價爲人民幣 277，983 萬元。

廣州嘉盛項目位於廣州市越秀區五羊村寺右新馬路以南地段，佔地面積5446平方米，可用建設面積爲 5，414 平方米，道路用地面積爲 32 平方米，建築容積率爲 8，計容建築面積爲 43，312 平方米，土地用途：批發零售用地、城鎮住宅用地，粵泰股份出讓的是其土地使用權。該項目規劃建築層數爲地上 51 層，地 下 4 層，截止 2019 年 5 月 22 日，項目已完成地上 36 層結構建設。

2019年6月8日，粵泰股份與廈門尚翎簽署《廣州嘉盛項目在建工程轉讓協議》， 根據協議安排，粵泰股份將目標項目及其地上、地下建築物以及所有相關權益轉讓給廈門尚翎，廈門尚翎支付的合作對價總額暫定人民幣 249，949 萬元。

值得一提的是，上述兩個項目均存在被司法查封及輪候查封的情況，其中廣州天鵝灣項目涉及債務訴訟剩餘本金餘額合計爲192，000 萬元，廣州嘉盛項目涉及債務訴訟剩餘本金餘額合計爲259，591.7162 萬元。

粵泰股份6月5日公告轉讓的淮南兩個項目也存在資產被查封的情況。

2018年11月14日，粵泰股份發佈了一則《關於部分銀行賬戶及部分資產被凍結查封的公告》，稱公司及下屬公司銀行賬戶被凍結總數 11 個，被凍結資產包括位於海珠區革新路廣船機械廠廠區“城啓天鵝灣二期”項目的170套房屋及兩層地下室汽車庫；位於越秀區五羊村寺右新馬路以南地段土地使用權；位於海珠區革新路天鵝街15號的多處房產等。

截至2018年11月14日，該部分項目資產在粵泰股份賬面價值合計爲236237.46 萬元。

作爲一家以房地產爲主營業務的公司，賬面價值數十億的項目在主體已封頂的情況下還沒有取得預售許可證，不能公開銷售，這嚴重影響了粵泰股份的資金回籠，導致近30億元借款逾期不能償還。

而對於近期一系列項目轉讓，粵泰股份稱是爲了緩解公司流動性緊張，化解公司的逾期借款風險。

轉讓條款嚴苛

根據協議，上述項目轉讓在銷售價格和利潤率方面設置了一些詳細的約定。

如廣州天鵝灣項目如獲政府批准的預售或現售備案均價未能超過 90，000 元/平方米，則雙方合作對價款最終調整爲 264，083 萬元。

廣州嘉盛項目方面，粵泰股份要確保乙方股東層面可實現銷售淨利潤率不低於稅後 9%， 如有不足則由粵泰股份在淮南洞山天鵝灣項目及新項目公司（合股開發情況下）歸屬於甲方可分配的利潤中補足給乙方，滿足乙方股東層面可實現銷售淨利潤率達到稅後9%。

此外，如果廣州嘉盛項目被查封、凍 結、拍賣、變賣等司法限制和處置，且粵泰股份3個月內仍無法解決，受讓方有權選擇是否繼續履行合同，並追究粵泰股份的違約責任，如果受讓方或新項目公司選擇解除合同的，粵泰股份要在15日之內退還全部款項。

如果粵泰股份未能解決廣州天鵝灣項目抵押、查封等債務事宜，導致 6個月內目標項目仍無法過戶至新項目公司，粵泰股份同樣面臨退還全部款項的風險。

或影響與北方信託合作

一系列的項目股權轉讓，可能會影響到粵泰股份的另一項融資計劃。

債務逾期事件爆發後，粵泰股份尋找到兩家金融公司進行“輸血”。2018年12月21日，粵泰股份與長城資產簽署了《金融綜合服務協議》，長城資產將利用自身的綜合金融服務優勢爲公司提供一攬子綜合金融服務，包括但不限於：資產重組、債務重組、經營管理重組等綜合服務；2018年4月25日，粵泰股份發佈公告，稱與北方信託簽訂了《全面合作協議》，擬對公司開展授信業務，合作期限不超過 5 年，對公司名下廣州天鵝灣二期等5個項目，通過債務重組及新增開發資金的方式提供融資約 48 億元。

在淮南公園天鵝灣、淮南洞山天鵝灣、廣州天鵝灣的轉讓公告中，粵泰股份均進行了風險提示。即：根據與北方信託的《全面合作協議》，北方信託對粵泰股份名下廣州天鵝灣二期和廣州僑林苑底商、江門市悅泰置業有限公司名下江門悅泰 70 層、淮南恆昇天鵝灣置業有限公司名下淮南公園天鵝灣、淮南粵泰天鵝灣置業有限公司名下淮南洞山天鵝灣共計五個項目，通過債務重組及新增開發資金的方式提供融資約 48 億元。然而，目前粵泰股份並未就該五個項目的融資合作與北方信託簽署相關協議。上述三個項目項目出售後，粵泰股份預計會影響北方信託就上述項目的後續融資合作。