原標題:重慶4.0時代：西進戰略+商圈擴容，楊家坪商圈的下一個價值獲取機會可能就在這裏！

判定城市中心的價值，“辨識度”是很重要的標籤。

比如，海德公園一號是倫敦泰晤士河畔、毗鄰肯辛頓商業中心的世界第二頂豪；紐約曼哈頓舊城改造中，ONE 57是獨一無二的地標……

判定一個城市的板塊爲“城市中心”，最重要的“辨識度”之一可能是地標式的商圈組羣。

而將其套用到重慶城市區域發展的脈絡中，這個判定標準同樣適用。

對老重慶人來講，除了切身體會到城市經濟發展帶來的生活水平提高以外，最深刻的感受應該是親眼見證了重慶締造的城市奇蹟：

兩江新區拔地而起，主城各區日益繁榮，數百公里規劃地鐵四通八達，還有各種商場、學校……讓人應接不暇。

但要說一直以來佔據老重慶人心智的城市中心板塊，重慶主城各區明顯更加有優勢。

過去十年，兩江新區憑藉重慶“北拓”戰略成爲後起之秀，其餘主城各區的城市功能雖被重新劃分，但由於重慶五大傳統商圈分佈主城各區，商圈經濟促使其城市中心的地位依舊，其中九龍坡區尤具代表性。

這裏面有兩個原因：

其一，不管過去（重慶傳統工業大區）、現在（2017年排GDP排名第二）、未來（重慶4.0時代中的都市功能核心區、楊家坪商圈擴容），都是重慶最具代表性的區域之一；

其二，隨着城市多中心協調發展的戰略推進和時間的推移，九龍坡區城市核心功能被分流和弱化。但作爲重慶主城的核心區域，在用戶心中九龍坡區是重慶一張獨有的名片。

如果在重慶西進戰略的版圖中找尋最具辨識度的商圈組羣，九龍坡區的楊家坪商圈可能是最符合標準的那一個。

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有觀點認爲，重慶之所以制定西進戰略，是因爲西部地區是基於成都和重慶相對的城市空間關係以及主要經濟腹地融合之地，成渝四條高速公路和兩條鐵路線均穿過西部地區，是成渝經濟圈中的重要門戶。

而經過多年的建設，西部地區作爲下一個核心發展區域的幾個條件已經具備：

1、城市交通上，中梁山隧道的擴容改造工程在2017年底已經完工投用，在現有2洞4車道的基礎上，兩側各增添一個隧道，形成4洞8車道的通行能力，這意味着，重慶“西進”的一個重要交通瓶頸已經打通；

2、高鐵經濟發酵，重慶西站於2017年年底投用，該站爲西部地區在建的最大客運綜合交通樞紐，也是渝黔、渝昆、蘭渝、襄渝、川黔等高鐵線路的始發終到站。當中國全面進入高鐵時代後，一個高鐵站的影響力不亞於一座機場，而加速高鐵建設，對進一步提升重慶“一帶一路”和長江經濟帶聯結點功能，具有十分重要的戰略意義；

3、環境上，重慶西邊有植被茂盛的中梁山脈，有宜居的自然環境；

4、產業結構上，越來越多的高新產業開始在九龍坡區的金鳳和沙坪壩區的西永聚積，再加上璧山區和永川區的工業正在強勢崛起，重慶西邊的經濟實力出現了大幅提升。

依據交通在哪裏，人才就在哪裏，城市發展方向就在哪裏的不變法則，西部地區無疑在成渝經濟圈合流的背景下，佔據天時地利人和。

可以說，重慶西進戰略所錨定的，是城市未來十年的經濟發展機遇。

而重慶的經濟基本面，每年的GDP增速已經是最好的背書。

2014-2016年重慶經濟增速持續爲全國第一，增速在10.7%-12.5%之間。2017年，重慶GDP總量19500.27億，位列全國第五，僅次於北上深廣，常住人口已經超過3000萬。

這樣的經濟活力和爆發力，很多強二線城市都難以望其項背。

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未來十年，重慶城市西進戰略可以作爲錨定下一個重慶發展核心區域的重要依據。而在西區的各大區域結構中，九龍坡區被定位爲重慶4.0時代中的都市功能核心區。

可能你會問，爲什麼最具辨識度的區域是九龍坡？

原因很簡單，九龍坡有獨特的三個標籤：

1、重慶傳統工業大區，它代表九龍坡曾經的發展歷史；

2、GDP和人均收入重慶第二；

3、空氣質量優良天數主城區第一。

而在這其中，強大的財政支撐是九龍坡在工業區背景之下，讓其成爲辨識度極高的城市中心的重要砝碼。

2017年，九龍坡區的GDP爲1135億，在重慶主城各區GDP排位中位列第二。

而九龍坡區獨特的城市區位，則是城市中心騰飛的必要條件。

這主要體現在以下幾個方面：

1、獨特的區位：九龍坡處在重慶市西南部，東鄰渝中區，南接大渡口區，西連璧山區、江津區，北毗沙坪壩區，是長江和嘉陵江環抱的重慶渝中半島的重要組成部分；

2、完善的交通網絡：道路系統三橫三縱，全城交通路網的打造，無論是乘坐輕軌、公交還是自駕出行，輕鬆通達主城各區；

3、完整的商業形態：楊家坪業態包含高端商業辦公（高端寫字樓環繞）、商業圈（萬象城），是九龍坡區商業形態最爲成熟，且人流量最爲密集的核心地帶；

4、獨有的生態環境：九龍坡區旅遊資源以自然景觀及人文資源爲主，主要有重慶動物園、黃桷坪文創基地，四川美術學院等。

這種種獨特優勢，反映到土地價格上，便是九龍坡區的土地成交量佔主城3.3%，樓面價7197元/㎡，價格在主城各區中排名第二。

從上圖可以看到，九龍坡區的土地供應緊張程度僅次於渝北江北區域。

土地供應稀少，後繼供應發力；住房供應稀少，熱點區域如楊家坪、盤龍、華巖等基本處於“無房可售”狀態，九龍坡房地產市場已經進入開發下半場，已經是市場共識。

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土地供應稀少決定土地價值，土地位置決定土地價值，隨着九龍坡“內拆外擴”的時代到來，其核心區域價值將更加凸顯，而楊家坪商圈恰好位於GBD的核心地帶。

啥叫GBD？英文全稱是Government Business District，也就是行政中心所在區域。在地產圈，房企判斷地塊價值的核心因素之中，GBD是必爭之地。

多年的城市發展經驗告訴我們，無論是CBD或CLD，大多數都是紙上談兵階段，最穩的贏家永遠是GBD。

因爲從城市發展來看，無論商業、教育、醫療或娛樂，所有好的資源，都會向“資源調配者”身邊聚攏，造就“區域價值高地”。

而九龍坡區政府的所在地，就在楊家坪商圈之內。

值得注意的是，楊家坪商圈自2014年起開啓北拓南延、西進東擴的商圈擴容階段。

預計到2020年底，楊家坪商圈將形成約2.5萬平方公里、200萬方商業商務集羣規模，成爲重慶的第三個千億級商圈。

同時，九龍坡區將重點打造楊家坪綜合服務樓宇集聚區等八大特色樓宇集聚區，大力發展樓宇經濟，目標是打造稅收超5億元的特色樓宇3棟、稅收超1億元的特色樓宇20棟。

根據規劃，楊家坪商圈擴容的目標是到2020年九龍坡區的常住人口達到150萬人。

這也意味着，在可預見的城市發展規劃中，升級之後的楊家坪商圈，其商業形態包含高端商業辦公（高端寫字樓環繞）、高端商業圈（萬象城、步行街、數碼中心等），是九龍坡區商業形態最爲成熟，且人流量最爲密集的核心地帶。

GBD+商業擴容的雙重效應之下，楊家坪板塊早已經是一片熱土。

那麼問題來了，楊家坪商圈還有“價值獲取”的機會嗎？

判斷一個項目是否具有價值，一般有這麼幾個維度：

1、土地價值是否無可替代；

2、區域位置是否在覈心地段；

3、企業是否擅長做這類產品，這類產品在當下樓市或者區域是否具有稀缺性。

楊家坪商圈擴容，未來商業商貿、高端樓宇經濟、科技信息三大支柱產業不僅將成爲區塊發展的全新引擎，而且將帶動整個板塊成爲九龍坡區的心臟，土地價值幾何不言而喻。

而楊家坪擴容以後的產業聚集效應帶來的高端人才的聚集，意味着海量的高端居住需求。

從地段選擇上，商圈輻射半徑之內兼具社區氛圍與交通連接的項目纔是這類城市精英理想的第一居所選擇。

這一點，位於楊家坪商圈核心半徑之內的卓越·中寰可能是爲數不多能同時滿足上述選擇的新盤。

首先，交通上，卓越·中寰距離輕軌2號線動物園站300米，通往大坪、解放碑；1公里內擁有4個公交站（毛線溝站、動物園站、西郊支路站、軌道大堰站），總計20餘條公交線路，居住在中寰的城市精英可輕鬆通往江北、沙坪壩等區域。

卓越·中寰在暢享交通便利之餘，周邊購物中心、動物園、小學中學等城市資源應有盡有，基本都在步行範圍之內，這在楊家坪商圈內是資源聚集地；

而從項目本身來看，卓越·中寰主打產品爲小戶住宅公館，主力戶型是建築面積在30-47㎡的小戶型，且項目配套物業爲卓越旗下物管，能夠更好的滿足高端人羣的居住需求。

綜合來看，對於具備一定的經濟實力但對於高端改善類豪宅等支付能力較弱的人羣，卓越·中寰項目或許是一個不錯的投資選擇。