棚户区改造你了解多少，五个方面帮你更多地认识“棚户区改造”

棚户区改造，是政府为改造城镇危旧房，改善困难家庭的居住水平而实行的一项民生工程，在改善群众居住条件的同时，兼顾完善城市功能、改善城市环境。你真的了解棚户区改造吗？不很特别清楚也没关系，以下五个方面的知识将帮你更多地认识“棚户区改造”。

一、什么是棚户区？

棚户区是指，城市建成区中缺少规划、简易房屋和平房密度大、居住拥挤、使用年限较长、宅院分布参差不齐、基础设施配套不齐全、抗灾性差、交通不便、环境卫生脏、乱、差等房屋集中的区域。一般情况下，棚户区占地面积5万平方米左右，拆迁面积至少3万平方米。

我国的棚户区主要分为两类：一是城市的角落，包括城中村、厂中村、城内遗忘区等。这些区域属于城市在自身发展过程中遗留下来的历史问题，主要居住人群为老龄人、流动人口和特殊群体；另一类是城市化过程中进城后的农民工搭建工棚形成的棚户区。这类棚户区生活条件比城市角落更差。

对于棚户区的界定标准，每个地方也都不太一样。

例如：江苏省的界定标准是以木板、土坯、油毡、石棉瓦等材料搭建的简易房屋，基础设施差、低洼易涝的平房，属于棚户区；

海南省三亚市的界定标准为建于20世纪80年代以前的，建筑密度超过30%的，以简易结构、木结构、砖木结构、砖混结构等，市政基础设施配套不齐全，存在比较严重的安全隐患、不符合抗震要求的房屋，属于棚户区。

棚户区是一个政策上的概念，在法律上并没有一个明确规定。具体拆迁项目是否按照棚户区改造的名义，需要根据政府的合法文件来判断。

律师提醒：棚户区改造的根本目的是改善群众的居住条件和居住水平，是公益性质的。如果以棚户区改造的名义去进行商业开发，是不允许的。

二、棚户区改造范围

棚户区改造范围：1.城市棚户区。包括城中村、城镇危陋住宅区、城市危房、城郊村、迁并至城镇的村庄；2.国有垦区危旧房；3.国有林区棚户区、危旧房；4.国有工矿（包括煤矿）棚户区；等等。三、棚户区改造工作流程

1. 前期准备宣传阶段

首先，确定棚户区改造范围。检查改范围内的房屋是否符合棚户区改造的条件，并制定棚户区改造的年度计划；

第二，进行入户宣传。各相关责任单位在接到棚户区改造任务后，组织入户宣传工作，向被征收人宣传此次棚户区改造的目的、补偿安置政策，积极动员被征收人参与、配合棚改工作。

第三，对被征收的房屋进行评估，并出具评估报告。

第四，制定拆迁补偿安置方案。被征收的土地性质不同，补偿方案也不同。

（1）货币补偿方式

国有土地上的房屋征收补偿标准及计算公式：货币补偿金额=被征收房屋经由评估机构确定的市场价格（包括房屋装饰装修商定或评估的补偿金额）+搬迁费用+临时安置费用+营业性房屋的停产停业损失（非营业性房屋无此项补偿）；房屋征收调换产权补偿差价金额=被征收房屋的评估价格+房屋装饰装修商定或者评估的补偿金额-获得的调换产权的房屋的评估价格；

征收耕地的补偿费用标准及计算公式：征地补偿费用=土地补偿费+安置补助费+地上附着物补偿费+青苗补偿费+其他补偿费

（2）产权置换补偿

法律上规定的拆迁补偿标准为1:1补偿，即拆一平米补一平米。对于棚户区改造来说，一般是原地回迁。

2. 安置补偿协议预签约阶段

符合签约条件的，并且选择货币补偿的棚改户可提前进行签订补偿协议，具体操作步骤为：

首先，提出书面预签约申请；其次，对被征收房屋进行初步测算；第三，预签约补偿安置协议书；第四，征收部门对腾退房屋进行验收；第五，对补偿款进行结算；补偿款预拨付后吗，正式签订补偿安置协议。

3.腾退房屋阶段

当棚户区改造公告发布后，征收方跟被征收人正式签订征收补偿安置协议。被征收人开始腾退房屋，征收方对腾退的房屋进行验收。

4.资金拨付阶段

相关责任人对各相关材料进行复核，无异议后，资金拨付组根据补偿安置协议上约定的金额进行补偿款结算。所有相关资料归档，并由相关部门统一管理。

律师提醒：棚户区改造的流程和补偿标准必须按照法律规定进行实施，确保棚户区居民的生活水平得到提高。

四、棚户区改造时，被拆迁人应当享有哪些权利？

1. 参与制定征收补偿方案的权利

跟其他征收、拆迁项目中的被征收人、被拆迁人一样，棚改户也有参与制定征收补偿方案的权利。

补偿不合理是引起拆迁纠纷的根本原因。补偿标准和征收补偿方案是由房屋征收部门制定的，而法律赋予了被征收（拆迁）人参与该补偿方案制定的权利。法律规定，补偿方案拟定后，需广泛征求被征收（拆迁）人的意见，若大多数人对此方案存在异议，征收单位需要组织听证，并及时修改补偿方案。

2. 获得公平补偿的权利

虽然棚户区改造是公益性的，目的是为了改善棚户区居民的生活水平，但棚改区居民同样享有获得公平补偿的权利。棚改区的补偿标准仍需按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《土地管理法》的规定来拟定，即房屋本身的价值、临时安置费用、停产停业损失、搬迁费用，或者土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费、青苗补偿费、其他补偿费等，都需要考虑在内。

律师提醒：对于以何种方式进行补偿，棚改户有权选择是以房屋置换的方式，还是货币补偿的方式。

3. 对评估机构的选择权

对被征收房屋进行评估，是国有土地上房屋征收必经程序。一般情况下，是由征收部门与被征收人通过协商的方式选定具有相应资质的评估机构。协商不成的，房屋征收部门可采取投票的方式，让被征收人投票决定，以少数服从多数的原则，来选定评估机构。被征收人对评估结果又异议的，可在10个工作日之内申请复核评估。