「觀點」“三四線房子年賺14%,你還留守大城市?”
文 | 維小維
緣起:
年賺14%的四線小房
上個星期,我去廣東省的一個四線城市肇慶拜訪一個老朋友。
這個資深驢友是我大概十年前去西藏路上給認識的。早幾年爲了孩子教育,他一直在廣州工作。
去年,孩子出國讀書了,他終於是解放了,趕緊收拾收拾逃離快節奏的北上廣,回老家認認真真“嘆世界”。
看樣子,四線城市的悠閒的確是很滋養,他比早幾年窮遊的皮膚白了不少,人也豐潤了許多。
我問他爲什麼日子過得這麼滋潤,他舒坦地笑着說:不幹活,靠收租,當然舒服啊!
我興趣一下子被激發了,這小地方,靠收租?
“是啊,我兩套小兩房,一個月一套收租2000塊錢,這房子買的時候才4000塊錢一平。夠喫、夠玩、夠喝茶!”我體育老師教的數學腦袋開始運轉了半天,大喫一驚:回報率超7%,牛逼啊!
他不屑的小眼神笑眯眯看着我說:
“哎呀,忘記告訴你,我是貸款買的,早幾年寬鬆,我只付了三成首付,其實我掏了不到10萬買的。”想不到,劇情的第一個反轉,就這麼悄無聲息地來了。
我再次用體育老師教的數學狠狠算一遍,再次大喫了一驚:
掏10萬,年收2.4萬,減去利息支出也有年回報14%。
Wow,這等好事居然出現在三四線城市!
我不禁想起,不久前在廣州市中心的珠江新城拜會一個朋友。
他月租才5000多塊錢,但是房子售價卻起碼5萬一平米,隨便算下來租售比只有1.5%。
收回來的租金,還不夠給貸款利息。
不比不知道,一線省會城市廣州,起四線小城房產的“低資金門檻、高租金回報”真的是輸得一敗塗地。
真的,應了查理芒格說的那一句:反過來想,凡事都要反過來想。
這幾年,關於北上廣還是三四線的選擇題,天天都在新媒體的世界上演。
有多少野心勃勃的年輕人,就有多少一線城市的趕路者。
事實上,大城市意味着機會、熱鬧、異彩紛呈,同時也意味着擁擠、緊張、生存壓力。
大城市適合拼搏,卻不一定成就幸福。
這樣看來,有點小錢的一線城市白領,似乎最好的安置是:
慢着,這個安置就一定正確嗎?
第二個反轉來了。
深思:
賺不賺的要訣,到底在哪裏?
查理芒格除了讓我們反過來想,他老人家還有一句名言,那就是:
“成功不是因爲我們才華橫溢,而是因爲避免了愚蠢。”振聾發聵有木有?!
所以,看看這件事當中“愚蠢”的風險在哪裏,更能深思出三四線房產完勝的要訣。
首先,我的老朋友2000塊錢出租房子,也並不是一個長期的、連續的、必然的事情。
回報率這麼高的情況下,必然會有人以更低的價格出租。
我相信,在不久的將來,總有一天,他老人家也是不得不適應市場經濟,降價出租。
這讓我不得不想起2013年的支付寶。
當時的收益率高得驚人,一度突破6.669%。但是,你們瞧瞧現在,那收益率就簡直是讓人喫土的節奏。
迴歸合理的市場價格,是一個必然的趨勢,只是說這個趨勢發生之前你可以小賺一筆而已。
其次,如果房子租不出去,那會怎麼樣?
那我的老朋友一定就斷了米飯來源(以及我再也不好意思去他老家蹭飯)。
接下來呢?
一定是恐慌和進退兩難,再三思量和比較之後,總有一個選擇就是把房子賣掉。
當越來越多人選擇賣掉房產的時候,房價鬆動,那麼資產越來越不值錢,甚至變成了負資產。
這並不是危言聳聽,鶴崗400塊錢一平米的房子已經在給我們樹立一個樣板。
在三四線買房的思路,不比在北上廣。
雖然大傢伙也期待升值,但是畢竟升值的空間依賴人口,而三四線的人口總不是那麼樂觀。
那麼,就只能依賴租金回報。
依賴租金回報的情況下,空置率、城市發展、交通規劃、甚至這個城市的小學生增長數量,都能直接決定是不是一定穩賺。
我之所以在這裏分享這一段深思,並不是代表着你不可以回三四線老家買房。
而是買之前你必須認真想想:這些長遠來說應該思量的風險,你是不是已經有所打算?
深挖:
無論去哪裏買,關鍵是這一點
徐靜蕾有一次上《奇葩說》和馬東打乒乓球。
調皮的何炅在旁邊提問:徐靜蕾,你擁有最值錢的東西是什麼?
全場立馬笑噴。
大家都給老徐的實在鼓掌——的確嘛,在中國,有什麼東西能比房子值錢呢?
所以,中國人可以說是橫掃全世界房產的土豪大軍。
曾經聽說次貸危機之後有一個洛杉磯的買房團,一個星期將一個學區的房子炒高了20%,弄得人家賣房的主人以爲中國人過去洗錢。
也算是一個惹人深思的笑話。
究其根本,無非是:
這幾年,除了在老家買,我國的買房團衝出亞洲,走向世界,也算是把東南亞、美國、歐洲、大洋洲的房子給買了個遍地開花。
但是無論在哪裏買房,根本的要訣就是:你的關注點,永遠不能一刀切。
比如說,你在一線城市買房,掉價到負資產的可能性很低,但是靠租金跑不贏通脹。你就更應該關注這個房子未來升值的可能性。如果你去泰國買房,去柬埔寨買房,更應該關注它近不近旅遊區,風景和配套是不是合格,短租的價格怎麼樣,幫你打理的管理公司給不給力。如果你是回三四五六線城市買房,貪圖的是它的高租售比。那更應該關注的是這房子是不是持久租得出去,生活是不是便利,周邊的空置率高不高。正如經濟學紅人薛兆豐教授所說:你用什麼樣的眼光看世界,就有什麼樣的世界。
但是無論什麼樣的世界,“我既要……我也要……我還要”這些糾結的小心思永遠走不通。
很多時候,不好意思,你只能要一樣。
所以,對買房這件事,最好的狀態就是:在紛繁複雜的貪心世界裏,做減法,量力而行。