青島，在“金九銀十”的日子裏，終於有迎來了一波樓盤供應熱潮。這是繼春節前後2018年的第二次供給潮了。

似乎大家還沉浸在“上合組織-青島峯會”爲大家帶來的狂歡，而隨着天高雲淡的秋日降臨，爲上合峯會停工的項目也早已熱火朝天的復工。

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先看看青島目前已經開盤的項目

*劃重點 — 去化率*

（點擊看大圖）

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解讀“90%以上去化率”項目

• 青鐵華潤城：去化100%

原因解析：① 價格低於周邊二手房，以藍岸麗舍二手房4.5萬元/平開盤，此次青鐵開盤價34000元/平（含3000-4500元/平的裝修），不貴！② 該項目爲嶗山區項目，而作爲青島兩大金邊上的市南+嶗山，這樣親民的項目真是不多見！

• 中南漫悅灣：去化94%

原因解析：① 價格便宜！萬科城市之光在今年的5月10日開盤，其價格也在14500-15000元/㎡了，況且其向北更遠離主城區，距離本項目向北達3.5公里距離。② 同時本區域今年鮮有新樓盤面市，而此位置有大量的產業人羣，需求較大。③ 此前曝光的地鐵2號線延長線、及膠州灣二隧的規劃，也大大刺激了此區域的價值提升。

• 融創紅島灣：去化100%

原因解析：① 品牌溢價：融創、新城、保利三大中國級房地產商對紅島灣的開發具有史詩級的意義，不僅提升紅島灣的知名度，更是提升此區域的價值力。而作爲高調的融創，先開先得。② 同樣是價格便宜：精裝價15300元/平，想想更靠北的“紅島地王”——紅島壹號院，去年同期開盤的小高層、高層，精裝價達到了18000元/㎡！

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"金九"開盤不見"人山人海"

2016-2017年，每次開盤現場必定人山人海、開盤前中介賣號2萬—50萬或更多，都說明“搶房”的熱潮。而本次8月底9月初的開盤中，居然不見開盤現場的“人山人海”？最起碼開盤現場的照片也可以在朋友圈中刷刷屏，讓人民證明下“人造的盛壯”吧。

值得關注的是，膠州金秋地產市場可謂是廝殺正酣，多個項目集中推盤，其中天一仁和之城的去化率僅爲37%，創下一年多來的最低去化率。而位於膠州經濟開發的其他幾個樓盤，去化率也僅爲80%左右，與上半年的日光相比，確實慢下了步伐。

想要購買以自住爲目的的居住改善型客戶，在膠州板塊近期推出的樓盤中，可以重點關注位於膠州市經濟技術開發區板塊的奧林春天，該項目已於9月7日開始認籌，首推376套房源，認籌火爆。該項目居膠州開發區核心地段，從小區配套到周邊環境有明顯優勢。

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膠州樓市“高燒不退“，

民意洶湧，政府如何面對？

青島地區樓市雖然整體有降溫跡象，但是對比於其他區域，膠州樓市依然是青島地區溫度最高的，對此，民意洶湧，在青島市政府信箱中，也不斷有市民質疑膠州房價是否“高燒”？政府是否不作爲？

膠東機場、青島大學新校區、上海合作組織地方經貿合作示範區……近年來，膠州利好消息接連不斷，熱度持續提升。膠州劃區將在今年底、明年初之際成爲現實，如此一來，未來一段時間，膠州必將成爲青島北部最爲引人矚目的區域。

不過，一提到發展，很多人首先聯想到房價。從去年開始，隨着各路房企紛紛進駐，大項目爭相落地，膠州土地價格一再攀升，同時在不限購、大項目落地、炒作等因素的聯合助推之下，膠州房價持續上漲，已經遠遠超出了當地居民的承受能力，這些現象引發了很多普通羣衆的不滿。

市民聲音一

膠州各大售樓處，中介，鼓吹膠州即將劃區，房價即將暴漲！

膠州樓市輿論導向很病態！炒完了機場，炒完了拆遷，炒完了上合峯會，炒完了青大，現在又炒劃區，來來回回的讓市民恐慌！老百姓不會辨別，很容易信以爲真！政府爲什麼不出來制止這種行爲？膠州一半的房子用來炒的，不是用來住的。

市民聲音二

膠州房價水份很大，自斷後路

很多都是外來人過來炒房的。把膠州的房子價格，直接推向了高風險，青島樓市風險最大的一個地區。政府如果不認清形勢，未來如果出現風險，誰來負責。還有中集地塊居然不控制地價，6147元一平方，簡直無法形容了。 青島市北區 ，他們那邊樓面價才6000多。

政府回應

近年來，隨着膠東國際機場的全面開工建設，國家級經濟技術開發區等五大“新動能戰略發展平臺”等多重利好因素影響下，我市房地產市場發展勢頭強勁，呈現穩中有進態勢，商品房持續“熱銷”，價格也隨之攀升。

出現市場波動的主要因素：

一是前期土地供應滯後、項目週期長造成市場供應量相對減少。

二是自2017年以來，青島市已連續4次出臺樓市調控政策均未將膠州市列入，受膠州市區位優勢、經濟發展因素影響，大量外溢購房需求轉嫁到我市，造成膠州市房地產市場供不應求、價格持續攀升。

三是知名房企如保利、龍湖、新城控股、碧桂園、榮盛、遠洋、花樣年等多家上市房企都已入駐膠州市，受這些企業品牌以及物業品質高等因素影響，帶動了膠州市樓市價格的攀升。

四是部分房地產開發企業違規銷售，中介機構的虛假宣傳、以上合組織青島峯會爲噱頭的購房謠言等行爲，造成部分市民出現恐慌性購房、房屋價格上漲的現象。

作爲房產管理部門，膠州市房產管理局在落實上級關於房地產調控目標不動搖、力度不放鬆的同時，爲維護膠州市房地產市場健康平穩發展，開展了爲期一個月的專項整治活動。

一是針對個別不法房地產企業及中介機構利用上合組織青島峯會等噱頭，多渠道進行虛假宣傳、散播房價大幅上漲的謠言，膠州市房產管理局及時在膠州電視臺、《金膠州》報紙進行了闢謠，提醒市民勿信謠言，理性購房。

二是牽頭成立由市發改局、市場監管局等部門參與的聯合檢查組，對全市在建項目、中介機構開展專項整治，規範房地產市場交易行爲，並堅持整治工作常態化。

三是強化商品房預售監管，確保新建商品住房銷售量、價穩控。房地產開發企業申請預售許可證時，須一房一價申報。開發企業取得預售許可後，須按照覈准的一房一價，面向社會公開銷售，6個月內不得漲價，6個月後確需調整時，須向房產管理部門申報審批。

四是對符合房地產開發經營、商品房預售條件的項目，實施綠色通道、上門服務，確保項目快開工、快建設、早入市。膠州市房產管理局將繼續貫徹落實“房住不炒”的政策要求，全力保障房地產市場規範、穩定運行。

對於膠州未來的發展以及房價的走勢，你怎麼看？歡迎討論

來源：愛膠州微生活

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