摘要：在全國的土地市場中，深圳用地稀缺，開發商“苦土地久矣”。美聯物業全國研究中心總監何倩茹認爲，在當前的市場環境下，業主並沒有太大的定價權和話語權，“高價地塊周邊的新房開發商、二手業主，信心當然會變強，但光自己有信心是不足夠的，要買家也有信心纔行”。

原標題：224億濺起的深圳樓市浪花

21世紀經濟報道 張曉玲，林詩苑 深圳報道

在全國的土地市場中，深圳用地稀缺，開發商“苦土地久矣”。多年來，無數開發商站在“圍城”之外，徘徊許久而不得入。

6月24日，深圳暴雨，一場大規模的土地拍賣照常上演，全部是住宅用地。

衆多開發商來不及思索這一行爲背後的深意，已然紛紛上繳保證金，互組聯合體，進入備戰模式。

從央企、國企到民營大房企、行業黑馬，幾乎能叫得上名字的開發商都出現在競買名單中，光保證金就收了數百億。

最後的結果也超出市場預期，五幅宅地的可售樓面地價，有三幅都超過了之前的區域最高價。

政府賣地收錢建人才房、房企補倉卡位、資本伺機逐利，二手房業主坐地漲價……，收金224億後，這場被稱爲“史詩級”的土拍，正在悄悄改變深圳樓市的預期。

開發商和二手房業主是最受益的羣體。有業內人士樂觀表示，深圳房價的下跌通道已被“徹底堵死”。

各懷心思

24日的土拍現場，近40家開發商擠滿了交易大廳，央企國企、本地龍頭、外來“過江龍”，都摩拳擦掌躍躍欲試，他們對於深圳土地的渴求由來已久。

根據出讓文件，本次土拍採用“單限雙競”的辦法以掛牌方式出讓，即：限成交地價、競成交地價、競只租不售的人才住房面積。“可以預料到現場競拍會很‘慘烈’。”在競拍前夜，第一太平戴維斯深圳公司副董事長吳睿斷言。

在衆多開發商中，央企中海可謂準備充足。內部人士透露，公司事先對所有地塊都進行了調研和測算，並預繳了保證金。

大本營位於深圳的中海地產，曾是福田CBD的拓荒者，但近年來中海在深圳卻面臨無房可賣的窘境。“再不拿地，中海在深圳就要無米下鍋了。”接近中海的人士說。

24日下午15時23分，中海一頭扎入競拍最激烈的龍華地塊。在競地價環節，華僑城和金茂緊咬，中海只是觀望；進入競人才房環節，華潤報出1.82萬平，現場有人鼓掌，等候多時的中海突然舉牌，以1.88萬平擊退華潤，與龍光正面交鋒。

龍光是深圳土地市場著名的“地王制造者”，此前曾多次拿下深圳區域地王，此次也是志在必得。“28號2.2萬平（中海）、19號2.22萬平（龍光）、28號2.24萬平、19號2.26萬平。”雙方激戰幾個回合，可售樓面地價已飆至6.7萬元/平方米，面對龍光的決絕，中海惜敗。

拍賣至此時，五幅地塊中的兩塊已落入他人之手，留給中海的機會不多了。中海轉而將重點放在光明地塊上。競人才房環節報至1萬平時，只剩中海與華潤繼續較量超12回合，最終，中海如願拿下本次面積最大地塊，總價54億。

相比本地房企，外來房企則是抱着戰略卡位的心態。來自廣州的越秀地產迫切尋求一張深圳入場券，交了至少四幅地塊的保證金。在競拍一開始，就對寶安尖崗山表現出十分強烈的意圖。

最終，經過32輪競價，越秀以可售樓面價6.3萬/平拿下，正式殺入深圳。

閩系房企力高集團也想在深圳擴大版圖，它選擇了本地龍頭佳兆業組成聯合體，參與了一幅地塊的爭奪，但未能如願。

令人意外的是，金融機構也參與了競拍。平安不動產旗下公司以最高限價24.71億+配建40900平方米買入坪山地塊，可售樓面價2.22萬/平。

記者注意到，房企四巨頭的萬科、碧桂園在本次土拍中並沒有高調舉牌，恒大、融創甚至沒有參與。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認爲，“四巨頭並不是不看好這些土地，而是他們覺得地價太高，性價比太低了。”

推地背後

土拍已經過去了幾天，但在親身參與了競拍的程白（化名）心中，那場大戰的硝煙似乎還未散去。

靜下心來，他才能深入去分析這場土拍背後的一些東西。“政府推地是爲了增加供應，商品房、人才房的壓力都很大。”他認爲。

去年6月，深圳出臺被稱爲“二次房改”的住房改革方案，文件指出，2018年至2035年，深圳市要新增建設籌集各類住房共170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套。

“深圳土地供應長期嚴重匱乏，其短缺程度堪稱全國第一。”深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁稱。

去年12月19日，深圳曾推出一宗住宅用地，因拿地條件過於嚴苛，導致流拍，此後就一直沒有新地供應；而市場寄予很大期待的城市更新，進展非常緩慢。

長此以往，不僅造成市場上商品住宅奇缺，人才房更“無處安放”。宋丁認爲，這次一次性放出五宗地，清晰地反映了政府在供給側強化土地供應的決心。

據21世紀經濟報道記者統計，本次土拍可提供約70萬平方米的住宅；其中，人才房配建面積佔比由初始的13.55%增至22.99%，淨增65100平方米至252040平方米。

下半年，按照深圳市政府的部署，還將分批供應住宅用地，穩定市場預期。業內預計，類似於此次大規模的土拍還會出現。

供應之外，一向被認爲財政充裕的深圳，在中美貿易戰等新形勢和環境下，面臨的財政壓力加大，比以往更加審慎地考量財政收支，也是本輪大規模推地的動力。

宋丁指出，之所以趕在六月底快結束的時候推出大量土地，就和深圳目前經濟發展形勢嚴峻、財政未雨綢繆有關。

年初，深圳財政局局長湯暑葵公開表示，政府2019年要“帶頭過緊日子”，壓減三公、會議費支出等；今年以來，深圳已叫停了40多億的“鮮花谷”、30多億的深南大道改造等項目。

雖然多年來深圳並不像很多城市那樣依賴“土地財政”，但賣地帶來的財政收入增加是顯而易見的。本次拍地後，一共帶來了223.84億的財政收入，佔深圳市今年本級財政支出計劃的逾10%。

預期改變？

內外環境的變化推動了深圳市政府的推地之舉，而最高興的莫過於開發商了，不管拿地還是沒拿到的，似乎都是受益者。

本次土拍出現了兩個新高位。以龍華爲例，龍光拿下的樓面地價爲6.7萬元/平方米，業內戲稱，龍華金茂地王要“解套了”。

2016年，電建金茂聯合體以樓面價5.68萬元/平方米競得龍華商住用地，刷新區域單價紀錄；但拿地近兩年，金茂府遲遲開不了盤。

按樓面價算，龍光新地王比金茂高出1萬元/平方米，給金茂府的定價帶來極大的信心。

據記者瞭解，目前金茂府樣板房還沒有開放，價格也沒有確定，預計八月推出。

而越秀拿下的寶安尖崗山宗地，可售樓面價約6.3萬元/平方米。與此前的地王泰禾院子僅一街之隔。

2015年12月，泰禾以57億元奪得尖崗山兩塊居住用地。其中一宗樓面價約5.13萬元/平方米，另一宗樓面價約7.99萬元/平方米，刷新全國單價土地記錄。

三年多過去了，泰禾一直未能開盤。目前一宗地正在建設中，營銷中心待完善，另一塊地則處於荒置狀態。本次土拍後，泰禾似乎迎來了轉機。

“按照以往的經驗，凡是土地拍賣價格高的地方，周邊的項目價格都很堅挺，甚至上揚。”宋丁認爲，新拍土地價格對周邊房價有明顯的支撐作用。

謹慎者正在變得更多。深圳一位大型開發商高管指出，地價到房價的傳導效應，已不像樓市上升期那麼明顯。過去高價拿地企業是否能解套，要看市場對於房價的接受度，而非看土地成本。在目前的市場環境下，光明房價4萬多、龍華6-7萬，在售的老地王也不敢大幅提價。

而對於新拍下的房企來說，在配建那麼多人才房的條件下，拿地的開發商恐怕也沒想怎麼賺錢，有多少利潤，“競拍中間爲什麼那麼多人停手，就是賬算不過來，”這位高管透露。

吳睿更提醒，開發商需認識到限價政策依然存在，高價拍地後政府限價，依然有解不了套的風險。

不過，整體而言，本次拍出的地價對深圳樓市的心理影響仍然很大。宋丁指出，部分地塊樓面價基本上接近周邊的房價，“麪粉貴過麪包”又出現了，這會對市場、對開發商的心理有很大影響。

拍地前，龍華房價三年未漲甚至陰跌，二手房長期徘徊在6萬多/平方米；光明是這兩年才火起來的新片區，房價基本在4萬左右/平方米。

高價土地價格給了房價上漲預期，“即使因爲限價漲不了，房價下跌的通道也被徹底堵死”，甚至有業內觀點認爲，龍華、光明房價或就此被改寫。

21世紀經濟報道記者注意到，拍地後，深圳有極少數新盤立刻表示要重新定價，地塊周邊的一些二手房業主，也跑到中介門店更改掛牌價。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹認爲，在當前的市場環境下，業主並沒有太大的定價權和話語權，“高價地塊周邊的新房開發商、二手業主，信心當然會變強，但光自己有信心是不足夠的，要買家也有信心纔行”。

何倩茹稱，暫時沒有看到二手房大幅漲價的現象。

對於新拿的地塊，中原地產首席分析師張大偉認爲，部分房企在豪賭限價政策放寬，心態過於樂觀。按照這些土地的拿地價格，在當前限價政策下，這些房企很難盈利，入市壓力非常大。