中房報記者 李葉｜北京報道

這是考驗也是重要課題。

7月1日，諸葛找房全國土地市場6月戰報：6月份杭州收穫土地出讓金307億元，蟬聯城市出讓金榜單首位；南京以299億元緊隨其後，深圳以229億元位居第三。另北京、深圳、廣州均有上榜，但長三角經濟圈城市表現持續活躍。

其中，杭州本月共有25宗住宅用地以及1宗商業/辦公用地成交，規劃建設面積共計492.81萬平方米，平均溢價率爲15.74%，合計收入307.16億元；南京本月共成交18宗宅地及6宗商業/辦公用地，入市的規劃建築面積爲372.6萬平方米，平均溢價率24.9%，合計收入299.86億元；深圳共成交5宗宅地，平均溢價率達到43.52%，收入229.16億元位列第三。

這三個有特點的城市的土地交易從側面印證了土地市場的熱度與開發商的熱情。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向中國房地產報記者表示，對於此類城市的土地交易規模，和城市規模大小、土地成本價格、土地供應節奏等因素有關。類似城市土地出讓金規模較大，充分體現了此類城市屬於土地交易的大市，其對於後續城市發展的邏輯來說，也意味着房屋供給的規模會增加。類似杭州市場表現還是不錯的，這也體現了杭州當前房地產市場的特點，即企業還是認可此類城市的投資，同時也看好杭州的亞運會等概念。

熱度壓制不住的杭州

實際上，杭州由於前5個月土地市場過熱，引發了相關部門的重點關注。

來到6月，杭州土拍市場熱度依舊，出讓了26宗地塊，其中只有1宗商業用地，其餘25宗全部爲住宅用地。這26宗地塊總出讓面積1085326平方米（1627.989畝），總建築面積2834788.1平方米，總起價260.57億元。按區域看，主城區在6月份沒有土地出讓，臨安區有11宗、餘杭6宗、蕭山5宗、富陽4宗。

6月14日，富陽區出讓了4宗宅地，分別由祥生、碧桂園、杭房、杭州軒祥競得，總出讓金額49億元。

6月24日，蕭山和臨安一口氣出讓了8宗宅地，單日攬金113億元，拿地房企有衆安、贊成、中天、三盛、平安、新希望、越秀和美好置業。其中，中天競得的地塊樓面價爲22148.32元/平方米，溢價率23%，實際樓面價創新高。

6月26日，餘杭區出讓5宗商住地塊，總出讓金額爲81.77億元，拿地房企有濱江、興耀聯、金翰、新鷗鵬、西安曲江文化、西房。其中，未來科技城兩幅地塊起拍價已經是板塊內地王；臨平山北兩幅地塊均達到土地封頂價、競自持階段；瓶窯地塊刷新了板塊內土地價格的新高。

來自克而瑞的研究表示，杭州土地市場在一季度出現回暖苗頭後二季度持續升溫，雖然受溢價封頂限制，地塊溢價幅度有所收窄，但熱門板塊地價仍然高企，參拍企業衆多，自持地塊增加，土地市場重回自持時代。

對於杭州地市火熱現象，克而瑞杭州機構研究經理錢鈺玲在此前接受中國房地產報記者採訪時分析，“一方面，杭州承接亞運會使得房企預期走高，加上年後樓市‘小陽春’與前短時間限價鬆動的跡象（現在收緊了），導致房企預期抬升明顯，土地市場熱度走高；另外，跟同類二三線城市相比，比如近期土地市場同樣火熱的南京、蘇州等城市，它們的政策都從緊，相比之下，杭州的政策還算寬鬆，房企預期不減。”

迎來高潮的南京

不同於杭州的高歌猛進，南京土地供應一直以來都相對保守，從上半年土地出讓金來看，南京只到杭州的四分之一。

6月的南京卻一改此前供地態度，出讓了24幅地塊，分佈於河西、江北、城東、城中、城北、城南、六合、高淳、江寧，合計出讓金額299.86億元。

6月5日，南京主城7幅地塊賣出116.02億元，其中1幅來自江北核心區、緯七路隧道口板塊；另外有玄武區、秦淮區、雨花臺區各1幅，3幅來自六合的地塊。分別由華僑城、龍湖、棲霞建設、宋都、保利、文投控股股份有限公司競得。

6月12日，南京迎來6月第二場土拍，是江北新區的主場。競拍的4幅地最終分別由融僑、卓越、棲霞建設、正榮摘得，賣地總額64億元。

6月18日，南京開拍的10幅地塊包括河西2幅、紫東2幅、城北1幅、江寧2幅、江北3幅，用地總面積近40萬平方米，起拍總價爲82.88億元，最終成交價達到107億元。分別由保利、河西地鐵投資、華夏幸福、南京新港開發、寶愛捷汽車投資、江寧城市建設、中交、江蘇水利房地產、浦口交建投資競得。

據365淘房南京新房用戶中心總監湯苗苗觀察，今年第二季度以來，南京土地市場的供應量明顯增加，在五六月迎來掛地高峯，這讓南京的土地市場選擇面更寬，開發商的拿地心態也更爲理性。

出讓條件苛刻的深圳

以229.16億元的賣地金額位列榜單第三名的深圳，其中223億元來自6月24日的5宗住宅用地，由龍光地產、中國海外、越秀地產、中國平安集團和中國電建地產集團分別競得。合計收穫土地出讓金223.84億元。

最受關注的龍華區和寶安區的地塊，呈現出拍賣持續時間長，競配建人才房輪次多的特點。據不完全統計，全場舉牌次數超過了300次。

據瞭解，此次深圳出讓地塊的限制條件較爲苛刻，仍難抵房企競買熱情。根據出讓文件顯示，出讓部門對這一天出讓的5宗居住地塊設置了“限售”條款：居民家庭新購買商品住房自取得不動產權利證書之日起3年內不得轉讓。文件對戶型做出明確限制，宗地可銷售的住宅套內建築面積在90平方米以下的普通住房的建築面積和套數佔比不低於可銷售商品住房總建築面積和總套數的70%。

同時，深圳採取“單限雙競”的掛牌方式出讓，即：限成交地價、競成交地價、競只租不售的人才住房面積。競買人最高報價未超過最高限制地價時，按價高者得的原則確定競得人和成交價。當競買人報價達到最高限制地價時，由競地價轉爲競無償移交的只租不售人才住房面積，住宅總建築面積不變，按報出無償移交的只租不售人才住房面積最多者得的原則確定競得人。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向中國房地產報記者表示，對於此類城市的土地交易規模，和城市規模大小、土地成本價格、土地供應節奏等因素有關。類似城市土地出讓金規模較大，充分體現了此類城市屬於土地交易的大市，其對於後續城市發展的邏輯來說，也意味着房屋供給的規模會增加。類似杭州市場表現還是不錯的，這也體現了杭州當前房地產市場的特點，即企業還是認可此類城市的投資，同時也看好杭州的亞運會等概念。

圖：2019年6月全國主要地級市土地出讓金TOP10