成立於1985年的華僑城或面臨中年困局。

7月2日，華僑城集團宣佈對旗下雲南華僑城實業有限公司的全資控股子公司雲南華僑城置業有限公司50%的股權進行轉讓，底價7.4億元。

6月20日，華僑城A附屬公司西安康興置業有限公司宣佈對西安思睿置地有限公司80%股權及相關債權進行轉讓。資料顯示，成立於2019年4月8日的西安思睿是西安康興的全資子公司，而華僑城A又通過西安灃東華僑城持有西安康興65.5%的股權。

向前追溯至6月14日，華僑城集團旗下雲南騰越翡翠城有限公司宣佈出讓其旗下盈江縣大盈江玉石城有限公司（下稱“盈江玉石城”）的100%股權。資料顯示，2018年12月，“盈江玉石城”剛剛競得了雲南省德宏傣族景頗族自治州盈江縣2018-022號住宅兼商業地塊，土地面積共5.32萬平方米，成交價格2489.9萬元。

賣“地產”以養“文旅” 資金承壓

自2015年宣佈淡化地產業務向“文化+旅遊+新型城鎮化”運營模式轉型以來，華僑城就一直急於撕掉自己身上“傳統地產商“的標籤，轉而以”文旅“的態度示人，並開啓了積極的”賣賣賣“地產項目反哺文旅的模式。

傳統地產項目售賣最集中的年份，該歸屬於2018年。焦點地產新聞不完全統計，2018年全年，華僑城共計對旗下18家子公司股權和1個資產包進行了轉讓，華僑城股份、華僑城亞洲等均在被出售主體之列，這個數量是2017年的兩倍有餘。被轉讓的資產中，不乏位於北京、上海、深圳和成都等重點一二線城市核心地段的優質資產，通過股權的轉讓和資產的售賣，華僑城退出了這些項目的後續開發。

時間軸拉得再長一些，華僑城“賣身”最爲著名的事件，要追溯到2017年。2017年8月，華僑城宣佈對前期摘得的豐臺五塊地項目公司49%的股權進行出售，受讓方爲泰禾集團，總代價7.34億元；2018年1月，華僑城再次宣佈出售剩餘的51%股權，總金額56.8億元，兩次售賣行爲，華僑城徹底“脫手”這塊地產項目的開發。

關於股權售賣所得資產的處置情況，華僑城曾給出過公開解釋，即，“主要是爲了加快現金迴流，提高整體資產的週轉效率，以在新的發展模式下實現企業高質量發展”。

不同於地產項目“賣賣賣”的態度，在文旅項目上華僑城的態度則是“買買買”，同時通過“政商合作的模式”大力跑馬圈地。過去三年，華僑城文旅項目在成都、重慶、西安、珠三角、長三角、京津冀等區域大力佈局，文旅項目投資總額近萬億元，其中，項目投資超百億元的大型文旅項目30餘個。

僅在2019年上半年，華僑城宣佈投資的多個新計劃中，文旅綜合類佔比達到70%，文旅項目超過15個，累計投資金額就接近1800億，焦點地產新聞就此進行了簡單的盤點：

6月10日，華僑城底價5.74億摘得廣州增城區白水寨創意山水文旅小鎮旅館用地，預計投資不低於15億元；

5月16日，華僑城在深汕合作區爲小漠文旅小鎮舉行啓動儀式，該項目的總投資高達千億；

1月9日，華僑城華南集團與東莞道滘鎮簽訂框架協議，合力打造東莞水鄉道滘特色小鎮項目，總投資約300億元；

另外，今年以來，在廣東陽江市陽西縣、廣東清遠市陽山縣、山東臨沂等區域也都有華僑城的文旅項目佈局，具體業態涉及文化旅遊、住宅、酒店、主題商業、生態休閒、康養等多個方面，且不乏大投資額度項目。

文旅項目回款週期長、運營維護困難是業內共識，華僑城通過傳統地產售賣所獲得的資金，或不能完全覆蓋其激進文旅擴張背景下的債務壓力。華僑城年報顯示，截至2018年年底，華僑城A的總負債爲2170.05億元，同比增長約650億元。負債率也呈現逐年遞增的趨勢，2015年-2018年，華僑城的負債率分別爲63.41%、67.12% 、69.89%和73.77%，小幅上漲。

淨負債率方面，中信建投研報顯示，2018年末華僑城A淨負債率較2017年增加31.5個百分點，達84.3%。而同時期內，房地產領域內規模更大的萬科2018年淨負債率只有30.9%，碧桂園也僅有49.6%，均低於華僑城，某種程度上說，“賣與買”的斷點，甚至加深了華僑城A的債務壓力。

運營模式單一 盈利質量待提高

回款慢的問題尚未完全破解，運營模式單一的問題接踵而來。近些年來，華僑城的文旅IP、花費重金打造的歡樂谷項目被頻繁詬病“無趣”，旗下幾個主力公園的收入和接待人數也出現了不同程度的下滑，也是華僑城新的值得頭疼的問題。

華僑城A債券跟蹤評級報道顯示，2016-2017年，華僑城北京歡樂谷的遊客接待人次爲365萬和341.63萬，分別下滑2.4%和6.4%，門票收入也從2015年的3.84億元降至2017年的3.22億元。競品的崛起也爲歡樂谷帶來了壓力，2021年，北京環球影城即將開門營業，業內人士擔心，“這也將分流部分歡樂谷的遊客“。

上海歡樂谷也面臨了競爭的壓力。2016年上海迪士尼樂園開業，同年，上海歡樂谷當年的遊客減少了5萬人次，之後，通過遊樂項目的更新及運營模式的轉變，這一數字在2017年上漲至300萬人次，但門票收入卻與2016年持平，仍爲3.4億元。

“標準化”一直是歡樂谷的優勢，如今這一優勢也被頻繁詬病。作爲標準化建造的娛樂項目，歡樂谷在很多城市都呈現了“千篇一律”的面貌，很難形成跨區域的運營聯動，帶來新的創收。

酒店項目也成爲了需被關注的對象。焦點地產新聞查詢發現，目前華僑城A旗下的14家酒店，儘管業態全面，但入住率偏低，以新開的上海寶格麗酒店爲例，這一華僑城重金佈局的高檔酒店，2018年的平均房價爲4905.49元/間/晚，入住率僅52.42%。

旅遊綜合收入在集團總收入中的佔比下降。年報顯示，2016年至2018年，旅遊綜合收入在華僑城A總收入中的比重從45.11%降至40.83%，下降近5%，近三年，作爲華僑城轉型“文化+旅遊+新型城鎮化”的營收回歸期，其迴歸的成績還有待提升。

中國主題公園研究院院長林煥傑表示，作爲國內文旅行業的巨頭，又是知名央企，華僑城在資金上原本沒有太大壓力，但是近些年，華僑城加大了企業發展的戰略部署，急速擴大投資，戰線遍佈大江南北，資金需求增大，加之近些年國內大型房地產企業紛紛轉型開發文旅項目，同質化項目嚴重，也爲華僑城帶來運營壓力。

轉型盈利的蛋糕還未來得及細細品嚐，運營上的困難反而開始顯現，重金佈局的文旅大IP能否“兜住”2000多億的負債？或是央企文旅地產一哥需要重點思考的問題。

來源：搜狐焦點