周末两盘入市遇冷 “地板价”入市仅卖出4成
情绪只能帮忙摇旗呐喊，而市场永远用脚投票。
刚刚过去的周六，长源京基御景峯公馆（以下简称御景峯）和正弘林语轩（以下简称林语轩）两个项目开盘，给史诗级土拍带来的市场升温，吹去一股凉风，至少让市场开始清醒，从土地到房子之间，还隔着一条漫长的产业链。从来没有单向的价值传导，做不出对位的产品，找不到对位的客户，定不准对位的价格，最终只能是，土地的狂欢归土地，楼市的悲伤归楼市。
据了解，位于西丽大学城附近的京基御景峯推出住宅306套，成交价6.8万-8.3万/平方米，主力户型113-155平，成交120套，去化40%。位于龙岗区龙岗街道南约社区沙荷路与宝荷路支线交汇处北侧的林语轩，推出住宅120套，销售约40套，成交价3.5万/平方米左右，主力户型73-85平，售出不到40套，去化率约33.3%。
京基御景峯的住宅堪称南山地板价入市，但销售结果依然差强人意。
早在6月初，京基御景峯曾被传预售均价8.5万元，最终预售起步价7.1万/平方米，均价7.8万，而在房地产信息网的御景峯论坛上，有经纪人放出群聊记录显示，现场价格比预售价还要更低，111平方米的折后6.8万/平方米起，113-114平的7.7万/平方米起，最好的155平单位8.3万/平方米起。
当然不排除这是开发商的营销手法。前期先拉高“吹风价”，开盘时再放放水，一升一降之间让客户找到“赚”的感觉，进而推动成交。
但是，这个价格相对于南山或是西丽的其他项目来说，的确不算高。以深圳中原研究中心统计的上半年南山入市项目的情况来看，这个价格不仅低过同区域宝能城，基本看齐位于南头片区的红花雅筑，基本是南山新房的地板价。
7月7日，乐居收到多份御景峯的开盘简报，销售情况也各不相同。一份结果显示销售124套，去化率40.5%。买房之前提供的销控表也显示，最终成交121套。京基方面亦表示，售出120多套。
但另一份开盘简报则显示，销售了85套，35套为开发商关系户，去化率约27.8%。更有一批尚未求证的照片在房信网御景峯楼盘论坛中曝光。发图者表示，周六开盘共有16组参加摇号买房，每组5批客户，共80组客户到场。
林语轩的销售结果更不理想。7月7日，该项目官方微信上，没有公布销售数据，仅以“开盘热销”来代替。但据知情人士透露，售出不足40套，开发商对此结果也并不满意。知情人士表示，这次开盘，林语轩给出5%再加1万元的高佣金，卖到一定套数时，佣金点数跳至6%。这一佣金比例，已经超过深圳绝大部分项目，甚至看齐惠州部分市场有挑战的产品。只是，市场不愿意为重赏买单。
京基御景峯的住宅去年原本也可以入市，据说终因限价而延后。可哪里想到，市场像是青春期的叛逆少年，越不准，越想要。
去年9月底之前，深圳对于备案价的要求一直颇为严格，豪宅盘卖出刚需价，市场热情也高涨。开发商最担心的不是房子卖不掉，而是价格备不了案。去年初，京基御景峯也曾有销售人员透露，因为担心过8万的价格备案过不去，可能会选择价格较低的公寓率先入市。
2018年9月21日，583套公寓拿到御景峯第一张预售许可证，产权70年，有阳台、有燃气，单价6.5万/平方米起。今年2月20日，有网友将官方数据发布出来，显示只备案了19套，去化率3.3%。7月7日15：00，深圳市房地产信息平台市场信息公示显示，两栋入市公寓中，4栋已备案和已签预售合同76套，5栋133套，合计209套。开盘9个月，去化率35.85%。这一成绩，在去年深圳公寓成交排名中，无论是套数还是金额，都没有进入前十。尽管，成交金额前十中，南山占据七席。
对于本周御景峯去化40%的销售结果，淘房火线创始人、资深地产人谢林峰表示并不意外。早在3天前，他便在微信公众号表示，开盘前收到消息，御景峯认rc筹约150个，“去化率不容乐观。”
经纪人陈先生反倒认为，这个去化情况已经很不错了，毕竟地理位置的边缘化，虽然看上去在大学城和龙华之间，但对两边来说都略显尴尬。经纪人林先生则反应，他遇到的购房者弃选，最主要的原因还是担心噪音。御景峯一边是留仙大道，一边是福龙路，且距离福龙路上的白石岭隧道口不远，这些都成为购房者第一眼心动，最后却放弃的主要原因。百度地图显示，距离长岭陂地铁站 A 1出口160米，换言之，距离地铁口所在的留仙大道也仅160米，而另一侧，则可见福龙路的高架桥环绕。
相比较而言，位于同一片区但更腹地位置的宝能城，5月19日西区开盘时，推出4、5、6三栋共396套住宅，均价从80444元/平方米-84352元/平方米，尽管没有624“史诗级”土拍的加持，当天仍售出150套，成交均价8.2万/平方米。
和御景峯因为噪音被嫌弃不同，林语轩购房者的担心，户型图上便可见一斑。以72平单位的户型图来看，如果其中一个阳台不能被改造成房间，这便是个72平的一房一厅，显然不能满足龙岗的主流需求，主流85平方米单位也是如此。但改造又谈何容易，深圳不止一个项目因为空间改造被暂缓房产证的办理。
“这两个项目是近期新开项目比较典型的情况。”深圳中原二级市场董事总经理玉家雄分析，御景峯之前卖过一段时间，有一定积累，两天下来也卖了100多套，以改善型项目来说，成绩还算不错。林语轩之前没有推广，这次小范围启动转介，成交了30-40套，也可以说是这一类型项目最近比较典型的情况。
“今年以来，深圳开盘去化率维持在30%左右，本周末开盘维持在这个水平，说明深圳市场正在回归理性。”易居克而瑞深圳区域总经理陈洪海表示，这个周末的市场反应，正是市场、价格、购房者三个因素都在回归理性的表现，“同时，真正性价比高的项目，尤其是地段位置好的项目依然畅销，说明价格也在回归理性。曾经土拍反推一手房价格提升，或促一手成交，如今并不成立。购房者已经更加理性。”
在回归理性的背景下，即便没有限价政策，对预期更为理性的购房者，也不愿为虚高的房价买单。这个周六告诉市场，地段、配套和产品等因素，共同支撑起产品综合的性价比，可能会成为比限价政策更有效的“限价”。
玉家雄预计，“我们可以看到过去两个月，一个月比一个月走得更慢，7月之后可能会呈现走得更慢一点的趋势。”【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】
文章来源:乐居买房