週末兩盤入市遇冷 “地板價”入市僅賣出4成
情緒只能幫忙搖旗吶喊，而市場永遠用腳投票。
剛剛過去的週六，長源京基御景峯公館（以下簡稱御景峯）和正弘林語軒（以下簡稱林語軒）兩個項目開盤，給史詩級土拍帶來的市場升溫，吹去一股涼風，至少讓市場開始清醒，從土地到房子之間，還隔着一條漫長的產業鏈。從來沒有單向的價值傳導，做不出對位的產品，找不到對位的客戶，定不準對位的價格，最終只能是，土地的狂歡歸土地，樓市的悲傷歸樓市。
據瞭解，位於西麗大學城附近的京基御景峯推出住宅306套，成交價6.8萬-8.3萬/平方米，主力戶型113-155平，成交120套，去化40%。位於龍崗區龍崗街道南約社區沙荷路與寶荷路支線交匯處北側的林語軒，推出住宅120套，銷售約40套，成交價3.5萬/平方米左右，主力戶型73-85平，售出不到40套，去化率約33.3%。
京基御景峯的住宅堪稱南山地板價入市，但銷售結果依然差強人意。
早在6月初，京基御景峯曾被傳預售均價8.5萬元，最終預售起步價7.1萬/平方米，均價7.8萬，而在房地產信息網的御景峯論壇上，有經紀人放出羣聊記錄顯示，現場價格比預售價還要更低，111平方米的折後6.8萬/平方米起，113-114平的7.7萬/平方米起，最好的155平單位8.3萬/平方米起。
當然不排除這是開發商的營銷手法。前期先拉高“吹風價”，開盤時再放放水，一升一降之間讓客戶找到“賺”的感覺，進而推動成交。
但是，這個價格相對於南山或是西麗的其他項目來說，的確不算高。以深圳中原研究中心統計的上半年南山入市項目的情況來看，這個價格不僅低過同區域寶能城，基本看齊位於南頭片區的紅花雅筑，基本是南山新房的地板價。
7月7日，樂居收到多份御景峯的開盤簡報，銷售情況也各不相同。一份結果顯示銷售124套，去化率40.5%。買房之前提供的銷控表也顯示，最終成交121套。京基方面亦表示，售出120多套。
但另一份開盤簡報則顯示，銷售了85套，35套爲開發商關係戶，去化率約27.8%。更有一批尚未求證的照片在房信網禦景峯樓盤論壇中曝光。發圖者表示，週六開盤共有16組參加搖號買房，每組5批客戶，共80組客戶到場。
林語軒的銷售結果更不理想。7月7日，該項目官方微信上，沒有公佈銷售數據，僅以“開盤熱銷”來代替。但據知情人士透露，售出不足40套，開發商對此結果也並不滿意。知情人士表示，這次開盤，林語軒給出5%再加1萬元的高佣金，賣到一定套數時，佣金點數跳至6%。這一佣金比例，已經超過深圳絕大部分項目，甚至看齊惠州部分市場有挑戰的產品。只是，市場不願意爲重賞買單。
京基御景峯的住宅去年原本也可以入市，據說終因限價而延後。可哪裏想到，市場像是青春期的叛逆少年，越不準，越想要。
去年9月底之前，深圳對於備案價的要求一直頗爲嚴格，豪宅盤賣出剛需價，市場熱情也高漲。開發商最擔心的不是房子賣不掉，而是價格備不了案。去年初，京基御景峯也曾有銷售人員透露，因爲擔心過8萬的價格備案過不去，可能會選擇價格較低的公寓率先入市。
2018年9月21日，583套公寓拿到御景峯第一張預售許可證，產權70年，有陽臺、有燃氣，單價6.5萬/平方米起。今年2月20日，有網友將官方數據發佈出來，顯示只備案了19套，去化率3.3%。7月7日15：00，深圳市房地產信息平臺市場信息公示顯示，兩棟入市公寓中，4棟已備案和已籤預售合同76套，5棟133套，合計209套。開盤9個月，去化率35.85%。這一成績，在去年深圳公寓成交排名中，無論是套數還是金額，都沒有進入前十。儘管，成交金額前十中，南山佔據七席。
對於本週御景峯去化40%的銷售結果，淘房火線創始人、資深地產人謝林峯表示並不意外。早在3天前，他便在微信公衆號表示，開盤前收到消息，御景峯認rc籌約150個，“去化率不容樂觀。”
經紀人陳先生反倒認爲，這個去化情況已經很不錯了，畢竟地理位置的邊緣化，雖然看上去在大學城和龍華之間，但對兩邊來說都略顯尷尬。經紀人林先生則反應，他遇到的購房者棄選，最主要的原因還是擔心噪音。御景峯一邊是留仙大道，一邊是福龍路，且距離福龍路上的白石嶺隧道口不遠，這些都成爲購房者第一眼心動，最後卻放棄的主要原因。百度地圖顯示，距離長嶺陂地鐵站 A 1出口160米，換言之，距離地鐵口所在的留仙大道也僅160米，而另一側，則可見福龍路的高架橋環繞。
相比較而言，位於同一片區但更腹地位置的寶能城，5月19日西區開盤時，推出4、5、6三棟共396套住宅，均價從80444元/平方米-84352元/平方米，儘管沒有624“史詩級”土拍的加持，當天仍售出150套，成交均價8.2萬/平方米。
和御景峯因爲噪音被嫌棄不同，林語軒購房者的擔心，戶型圖上便可見一斑。以72平單位的戶型圖來看，如果其中一個陽臺不能被改造成房間，這便是個72平的一房一廳，顯然不能滿足龍崗的主流需求，主流85平方米單位也是如此。但改造又談何容易，深圳不止一個項目因爲空間改造被暫緩房產證的辦理。
“這兩個項目是近期新開項目比較典型的情況。”深圳中原二級市場董事總經理玉家雄分析，御景峯之前賣過一段時間，有一定積累，兩天下來也賣了100多套，以改善型項目來說，成績還算不錯。林語軒之前沒有推廣，這次小範圍啓動轉介，成交了30-40套，也可以說是這一類型項目最近比較典型的情況。
“今年以來，深圳開盤去化率維持在30%左右，本週末開盤維持在這個水平，說明深圳市場正在迴歸理性。”易居克而瑞深圳區域總經理陳洪海表示，這個週末的市場反應，正是市場、價格、購房者三個因素都在迴歸理性的表現，“同時，真正性價比高的項目，尤其是地段位置好的項目依然暢銷，說明價格也在迴歸理性。曾經土拍反推一手房價格提升，或促一手成交，如今並不成立。購房者已經更加理性。”
在迴歸理性的背景下，即便沒有限價政策，對預期更爲理性的購房者，也不願爲虛高的房價買單。這個週六告訴市場，地段、配套和產品等因素，共同支撐起產品綜合的性價比，可能會成爲比限價政策更有效的“限價”。
玉家雄預計，“我們可以看到過去兩個月，一個月比一個月走得更慢，7月之後可能會呈現走得更慢一點的趨勢。”【購房資訊輕鬆享，快來關注樂居網】
文章來源:樂居買房