摘要：比如根據《蘇州市出租房屋居住安全管理條例》最新規定，由使用面積在12平方米以上的、設有外牆窗戶的起居室改造成的隔斷間爲合規房間，這一定義將其從肆意隔斷、空間緊張、租戶衆多的違規羣租房中分離出來。2016年，時任住房城鄉建設部副部長陸克華表示，爲滿足青年人、新市民的住房租賃需求，住建部將研究制定現有住房改造後按間出租的條件以及人均居住面積的標準、單間最多居住人數等辦法，確保房屋住用安全。

原標題：蘇州隔斷合法！爲什麼在中國掀起了巨大波瀾？

來源：瞭望智庫

租房，如今已經日益成爲大中城市居住問題的解決方案，尤其是對於在那裏打拼的年輕人，租房可以說是相當主要的選擇。

因此，租房領域受到人們的廣泛關注，而且從來不缺爭議話題。繼去年房租暴漲、租金貸、甲醛房致白血病等後，最近引起關注和討論的新話題是——“N+1”。

什麼是“N+1”？簡單來說，就是將租賃房屋中面積較大的客廳、起居室改造爲一間房單獨出租。“N”可理解爲出租房屋房產證上登記的房間數，“1”就是由客廳改造後多出的那一間房。

5月1日，蘇州正式施行於年初批准通過的《蘇州市出租房屋居住安全管理條例》。該條例中規定，使用面積超12平方米的起居室（廳）可以隔爲一間居室單獨出租。這意味着“N+1”模式在蘇州正式獲得合法地位。

蘇州的這一做法讓很多人感到驚訝。因爲2017年北京大興公寓火災以及有關部門對隔斷間的打擊，似乎就發生在昨天。怎麼突然之間，這種做法又合法了呢？

事實上，蘇州不是第一個推動N+1合法化的城市。N+1合法化步伐，一直未曾停止。爲什麼會呈現出這種趨勢？N+1合法化將給我們帶來什麼？人們擔憂的隔斷間安全等問題又能否得到解決？今天庫叔來講一講。

文 | 董晴 資深房地產研究專家

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行動的不只是蘇州

2017年11月，北京市大興區西紅門鎮新建村一家名爲“聚福緣”的公寓發生火災，共造成19人死亡，8人受傷。

據媒體報道，該公寓房間進行了多次隔斷。

此後，北京全市範圍內開展了爲期40天的安全隱患排查及清理整治工作，重點整治場所包括出租房屋、出租公寓。

彼時，正值最近一輪房價上漲的高峯期，租房，幾乎已經成了大城市年輕人必然的選擇。因此，這一事件引起了巨大的關注，而安全的隱患，讓人們對N+1這種隔斷並沒有太多的好印象。

所以，蘇州最近的N+1合法化，讓不少人感到疑惑不解。

但其實N+1本身並非洪水猛獸，蘇州這次的動作也並非突發奇想的孤立事件。

事實上，早在2014年，N+1租房模式就多被公開提及。有關部門認爲，在一些大城市，特別是租賃市場供求關係比較緊張的地方，爲滿足青年人、新市民的住房租賃需求，允許將現有的住房按照安全、舒適、便利等要求改造後按間出租，並將研究制定相應的具體條件和標準。

隨後的2015年1月，上海推動實施N+1合法化。

2016年，時任住房城鄉建設部副部長陸克華表示，爲滿足青年人、新市民的住房租賃需求，住建部將研究制定現有住房改造後按間出租的條件以及人均居住面積的標準、單間最多居住人數等辦法，確保房屋住用安全。

陸克華坦言：“確確實實在一些大城市，特別是租賃的市場供求關係比較緊張的地方，住房難的問題存在。我們部2015年對16個租房需求比較大的城市做了一個調查。租住的房屋大概以中小戶型爲主，50平方米以下的佔到了75%左右，但是市場上能夠租到的中小戶型住房比較少，所以往往只能選擇合租，合租的比例達到了50%。”

2017年1月，廣東省允許住宅按規範改造後出租；2017年12月，成都出臺規定，要求住宅改造後出租人均面積不得低於4平方米；同年8月，南京、杭州相繼出臺政策落地N+1合法化……

2018年1月，武漢市正式發佈《關於規範住房租賃服務企業代理經租社會閒散存量住房的試行意見》，規定單套住房內使用面積12平方米以上的客廳，可以作爲一間房間單獨出租使用，同時承租人的人均住房使用面積不得低於5平方米。2018年年初，成都發布《關於加快發展和規範管理我市住房租賃市場的意見》及文件解讀文本，出租房隔斷間將被允許。

正是在這股浪潮下，2018年11月，蘇州發佈草案，初探N+1合法化。

而到2019年，一線城市廣州也開始跟進。

廣州市第十五屆人大常委會第二十次會議聽取《廣州市房屋租賃管理規定（草案）》（下稱“草案”）說明。草案第十九條第三款規定，一間臥室或者起居室（廳）爲最小出租單位，且居住人的人均使用面積不得少於5平方米。這被不少業內人士認爲是廣州推進“N+1”合法化的重大舉措。此外，《草案》還允許承租人享受義務教育的權利，並可按規定提取和使用住房公積金支付租金。

此前那麼多城市都在探索推進N+1合法化的道路，並沒有引起太多關注，爲什麼此次蘇州的舉動卻引起巨大波瀾？

究其原因，雖然之前上海、杭州、南京等地政府都發文允許N+1模式，但對於蘇州來說，卻是第一次由江蘇省人大常委會以“地方性法規”的形式認可其模式，從立法形式和效力上都創造了全國首例（當然，廣州的做法，同樣也被視爲其推動“N+1”租賃模式合法化的探索）。

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爲何N+1勢在必行？

北京大興“聚福緣”公寓發生火災是在2017年11月。

早在當年8月，北京就出臺了監管文件，要求以原規劃設計爲居住空間的房間爲最小出租單位，不得改變房屋內部的佈局分割出租。

簡單地說，就是禁止N+1。

可是，從“準一線”的蘇州，到“超一線”的廣州，推動N+1合法化在兩個月的時間內迅速展開，間隔時間之短、示範效應之廣，令人歎爲觀止，這也是蘇州的做法引發行業廣泛關注和爭論的重要原因之一……

一邊是禁止N+1，而另一邊這種模式又被公開鼓勵。這看似有些自相矛盾的局面爲什麼會產生？這是因爲，一方面，現有的N+1很多還不規範，問題頻出；同時另一方面，在像蘇州、廣州、南京這樣租賃市場供求關係比較緊張的城市，住房難的問題很大，須N+1來救急。

2018年7月23日，著名經濟學家、中國經濟改革基金會國民經濟研究所所長樊綱在出席博鰲21世紀房地產論壇第18屆年會時，重點提到了房地產改革的相關問題，在他看來，“中國房地產改革必須要提高容積率”，原因在於“中國人均可居住率只有世界的三分之一，我們命中註定只能住擁擠的房子”！

這個說法引起了不小的爭議。在廣大的三四五線城市，居民的住房面積還是相對寬敞的；但對於一二線城市來說，其觀點毋庸置疑。在寸土寸金的北上廣深，很多人都處於“蝸居”狀態，而在土地供應更加緊張的香港，其人均居住面積之狹窄令人瞠目結舌……

以深圳爲例，隨着常住人口逐年增加，土地明顯不夠用了。深圳每年出讓的住宅用地十分有限，2013年只有3宗，2014年更是隻有1宗。爲了容納源源不斷湧入的人口，深圳只能“向天要地”——

2019年1月4日，《深圳市城市規劃標準與準則》中的密度分區與容積率章節修訂條款正式實施。深圳中心城區、原特區外的一些區域的容積率均不同程度提高，以緩解深圳土地稀缺的矛盾。同時，新政策加大城市各類用房特別是舊改和政策性住房的容積率，以提高供應量。這一政策，是針對深圳“地荒”的一次積極的解決方案化。

爲更好地盤活存量土地資源，促進產業用地節約集約利用，最近，深圳市政府又出臺了《深圳市扶持實體經濟發展促進產業用地節約集約利用的管理規定》。5月20日，深圳市規劃和自然資源局對其進行詳細解讀，該局副局長王策飛介紹，深圳全市符合該政策規定的產業用地約88平方公里，理論上可在不新增加1平方米建設用地情況下，增加1.6億平方米產業空間。可以說，這是深圳產業空間再造、產能再擴大、促進實體經濟發展的重大舉措。

其他大中城市的用地緊張情況可能沒有深圳那麼嚴峻，但是，同樣也不輕鬆。

4月8日，國家發改委網站發佈了《2019年新型城鎮化建設重點任務》，大幅放寬各大城市的落戶限制。可想而知，未來，人口還將向大中城市聚集，一些現在用地尚不緊張的城市，將來可能慢慢變得緊張；而現在用地已然緊張的城市，將來情況會更甚。

面對供需失衡，推動N+1合法化是大勢所趨。這可以在一定程度上增加租賃住房的供給量。

全國房地產商會聯盟主席顧雲昌就表示，現階段實際情況決定了，很大一部分人羣無力承擔高質量的居住條件，設施簡單但租金更低的房型對年輕人、外來務工人員更實用。很多城市開放N+1也是基於這一現實情況的考慮，因此自持物業開發商在開發建設、設計戶型時未必都要以滿足家庭需求爲標準，也可充分考慮租房羣體的需求，在保證安全、有尊嚴的前提下，適當降低標準，從供應端打造更多簡便的居住空間。

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不進行合法化，也有人偷偷搞N+1

此外，推動N+1合法化，還便於明確標準，統一管理，反而可以減免隱患。

對於合租房內的租客，客廳屬於公共空間，實際利用率很低，如果空置，每一租戶都要爲此分攤成本。這一方面會增大租客的房租支出，另一方面也會增加運營機構的空置率。

機構做規模化租賃運營，就要去市場上拿房。因爲當前中國租售比過低，如果機構（比如開發商）自己拿地、自己蓋房，然後持有出租的話，即便像萬科這樣融資成本低至4%以下的企業也很難兜得住成本。所以，市場上的長租公寓運營商，扮演的通常是二房東的角色。

二房東模式下，盈利來自租金差，因此通常長租公寓運營商會與原業主簽訂3至5年，甚至更長時間的包租協議。盈利主要來自租金價差（佔大頭），以及一些增值服務（比例比較小）。

長租公寓本來就是一個相對微利的行業。萬科董事長鬱亮曾表示“長租公寓的回報率能達到1%—2%就很滿意了”，前龍湖集團副總裁兼冠寓公司CEO韓石則表示“三年內不考慮盈利”。

巨頭財力雄厚，一般的機構可玩不起，他們馬上就要盈利，至少要盈虧平衡，否則分分鐘倒閉。所以，即便N+1不合法，他們也會偷偷摸摸幹，形成一個巨大的灰色地帶。因爲，誘惑實在太大了。

假設機構收一個兩居室，付給一手業主的房租是2500元/月，轉手租出去，每個房間每月收取1500塊，合計3000，價差是500塊。如果將兩居室打隔斷改造成三居室，每居室收1200塊，那麼滿租狀態下，每月總收入是3600塊，價差擴大到了1100塊，是此前的2倍多。由於收房成本這個硬性數額無法改變，通過隔斷房增加房屋量供應以獲取更高利潤，是業內一種常態。

過去，執法部門也經常打擊N+1，但住宅畢竟是私人領地，不可能頻繁地挨家挨戶排查，執法成本太高。運營機構偷偷摸摸搞N+1，有時候連一手業主都不通知，更不會在相關部門去備案。

N+1合法化以後，不用冒風險偷偷摸摸幹了，機構主動備案的動力會更強一些。

而更重要的是，這樣可以從法律上對N+1進行規範。

比如根據《蘇州市出租房屋居住安全管理條例》最新規定，由使用面積在12平方米以上的、設有外牆窗戶的起居室改造成的隔斷間爲合規房間，這一定義將其從肆意隔斷、空間緊張、租戶衆多的違規羣租房中分離出來。

此外，對於租客來說，N+1之後，雖然自己居住的空間會縮小一些，但是相對來說可以少付一點租金，減輕生活壓力。對整個社會來說，可以緩解租金的上漲。

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搞好N+1，要做的工作還有很多

N+1合法化的初衷是好的，那就是更好地滿足住房供需緊張的城市裏人們的住房需求。然而，一項政策要實實在在地惠及於民，還有許多工作要做。

就N+1來說，立法推動其合法化只是開始，更重要的是進一步明確標準，形成統一規範，加強監管，切實保證租客的生命財產安全和居住品質。

2016年，陸克華就指出，允許將現有的住房按照安全、舒適、便利等要求改造後按間出租，但是不得改變原有的防火分區、安全的疏散和防火分隔等設施。加強對這一類行爲的監管，確定人均居住面積的標準、單間最多居住人數等辦法。

對此，蘇州有着清醒的認識。雖然其去年底就發佈了草案，初探N+1合法化；但同時對包括隔斷在內的租房行爲的整治行動卻沒有停止。今年4月，蘇州多處租賃房屋發生火災。此後，蘇州針對“三合一”場所（倉庫/生產車間/宿舍在同一棟建築物上）、出租房（羣租房）開展爲期100天的集中整治專項行動。全市共排查“三合一”場所7.9萬餘家，羣租房16.6萬餘家。

最近推出的《蘇州市出租房屋居住安全管理條例》同樣對“N+1優化間”的出租條件進行了明確：

（1）使用面積十二平方米以上的起居室（廳），可以隔斷出一間居室出租，縣級市（區）人民政府規定起居室（廳）不得隔斷出租的除外。廚房、衛生間、陽臺、車庫和地下儲藏室不得出租用於居住。

（2）起居室（廳）允許隔斷出租的，應當採用輕質不燃材料固定圍護，隔斷後應當具備直接天然採光和自然通風條件，保障房屋整體結構安全，不得影響人員疏散、逃生和消防救援。

（3）同時，條例第十二條規定：出租的每間居室人均使用面積不得低於四平方米。出租的每間居室居住的人數不得超過兩人。但是，有法定贍養、撫養、扶養義務關係的除外。

通過以上限制和規範，可以很大程度上降低N+1模式合租帶來的安全隱患，提升租客居住質量，對出租、承租雙方都具有明顯利好。

不過，N+1模式也可能帶來新的安全隱患。

比如，此前N+1不合法的時候，很多機構偷偷摸摸地幹；N+1合法之後，有些機構在利益的誘惑下，可能“變本加厲”，暗地從N+1打出N+2、N+3式的隔斷。

此外，搭建隔斷無疑將改變建築整體的荷載和承重，而一套住房接納更多租戶，又將加重水電、電梯等公共資源和設施的使用強度，這對相鄰業主而言是居住權益的損失。

而且，如前所說，租賃住房也屬於受保護的私人領域，同時數量龐大、分佈分散，監管部門長期跟蹤、入室檢查的成本較高、難度較大，很難保證每一棟打着N+1旗號的房屋都能合法合規。N+1模式有可能演變成一種變相的羣租。

那麼，如何解決這些問題？

第一，統一標準和規定。目前，住建部門尚未有統一的標準和規定出臺，各地的規範不盡相同，人們不易把握，又增大了執法、認定的難度。比如，當前租房N+1改造模式的規範是什麼，尚不清楚。

第二，相關部門應該進一步完善管制度，引入更多可靠的品牌公寓，加快N+1房源的機構化運營、規範化發展，鼓勵規範化運作的機構做大做強。

當N+1合法化城市的名單越來越長，對於長租公寓運營商而言，既是機遇，同時也是挑戰。一方面，可以獲得更多的房源，但另一方面也意味着面臨更爲嚴格細緻的產品審覈標準。所以公寓運營商需要練好內功，以迎接新一輪的挑戰。

第三，加強監管和處罰。超出N+1規定標準的過度改造是不可觸碰的紅線，對積極報備和備案的企業應予一定獎勵。

住，是人們美好生活的重要組成部分。對大城市的年輕人來說，房子可以是租來的，但生活不是租來的。N+1可以增大租賃住房的供給，幫助解決人們最基本的住的問題。至於住得安全，住得舒適，還有待於標準、規範的進一步完善，監管的加強，以及長租公寓運營商的持續創新。N+1模式能否長期、順利推行，還有待後續檢驗。這注定會是一個漫長的過程，但是未來的前景值得期待。