中房報記者 高中華/攝

　　中房報記者? 高中華丨佳木斯報道

　　經營着一家建材公司的哈爾濱人王建華最近“官司”纏身，5年前，他爲佳木斯東辰房地產開發有限公司（以下簡稱“東辰地產”）開發的蓮江壹號項目供應了2700多噸鋼材，價值1100多萬元。

　　2015年5月份，王建華髮現東辰地產出現資金鍊斷裂後，多次催要鋼材款，東辰地產無力支付，拿出157套房屋 “頂賬”，其中144套在佳木斯市郊區房產產權管理處辦理了“房屋他項權證”，又在哈爾濱市道里區人民法院做了訴訟財產保全。

　　今年4月份，王建華突然發現他名下的“蓮江壹號” 157套房產，有60多套已被佳木斯市郊區人民法院查封、拍賣，還有3套給了回遷戶。

　　最近，中國房地產報記者前往佳木斯市對此事進行調查採訪，佳木斯市郊區建設局下設郊區房產產權管理處和蓮江口房產管理處，兩個管理處在房產項目“蓮江壹號”的在建房屋未取得“房產證”的情況之下，違規爲個人、企業、銀行等辦理《房屋他項權證》百餘個，涉及被抵押房屋數百套，僅王建華就有144套房屋，由於兩個管理處沒有“互通”信息，部分房屋被重複抵押。

　　佳木斯市房屋交易與產權管理中心相關負責人向中國房地產報記者表示，佳木斯市郊區建設局下設兩個房產產權管理處，存在行政權力重疊、劃界不清，房產管理混亂問題，造成《房屋他項權證》辦理不規範和違規問題。2016年，這兩個管理處被佳木斯市房屋交易與產權管理中心接管。

　　王建華氣憤地說：“佳木斯市郊區建設局兩個房產處不互通信息，各辦各的房屋他項權證，且不經覈實，就把法院查封的房產重複備案再查封，給我造成了巨大的損失。”

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　　2700多噸鋼材換來157套“衝抵房”

　　哈爾濱偉興金屬材料經銷有限公司（以下簡稱“偉興公司”）是一家中型建材公司，2013年初，公司總經理王建華經人介紹認識了佳木斯東辰房地產開發有限公司副總經理李忱。經過幾輪談判協商後，2013年4月4日，偉興公司與東辰地產簽訂了產品購銷合同，偉興公司向東辰地產供應各種規格鋼材，每噸3980元，約定貨款在2013年7月30日結清，如到期貨款未付清，每月每噸加收200元。從2013年4月13日到7月4日，偉興公司分五批次陸續向東辰地產開發的蓮江壹號項目供應各種規格鋼材2700多噸。

　　“按照合同約定，我從2013年8月初就開始向東辰地產催要鋼材款，東辰地產劉毅總經理以種種理由推脫拒不支付。到2014年年底，蓮江壹號的主體工程竣工後，東辰地產欠的鋼材款始終沒有支付。我經多方瞭解得知東辰地產的資金鍊斷裂，劉毅在民間借貸的數千萬元也已經無力償還。”王建華說，發現東辰地產資金鍊出現問題後，他多次找到劉毅和李忱催要鋼材款，最終雙方協商後決定，東辰地產用157套蓮江壹號小區的房屋“衝抵”所欠鋼材貨款。

　　中房報記者 高中華/攝

　　2015年5月21日，佳木斯東辰房地產開發有限公司總經理劉毅與王建華簽訂了《抵押合同》，劉毅將佳木斯市蓮江口鎮蓮江壹號部分住宅作爲抵押。在劉毅的配合下，王建華與東辰地產在佳木斯市郊區房產產權管理處辦理了“房屋他項權證”，房屋所有權證號爲201500340，房屋坐落於佳木斯市郊區蓮江口鎮中心社區的蓮江壹號小區，權利價值1000萬元，建築面積10501.78平方米，共計144套房屋。約定期限8個月，後經雙方協商，又展期至2016年7月21日。

　　王建華向中國房地產報記者介紹說，東辰地產劉毅將144套價值1000萬元的房屋抵押給了他後，又拿出13套商服房與他簽訂《商品房買賣合同》並直接備案到了王建華名下，衝抵東辰地產所欠的其餘鋼材貨款，王建華在交納各種費用後辦理了進戶手續。

　　“蓮江壹號項目近1200萬元的鋼材款不結算，對我的公司運營影響特別大。由於當時地產形勢特別不好，東辰地產抵押的157套房子根本賣不出去，變不了現，我的建材公司幾乎被拖垮。” 王建華無奈地說，“房屋他項權證”要到期前，東辰地產依然不能付給他鋼材款，他將東辰地產及劉毅告上法庭提起訴訟，要求劉毅給付鋼材貨款本金及按月息2%計算給付的利息。

　　王建華的“官司”贏了，東辰地產劉毅抵押給他的144套蓮江壹號小區的房屋，被哈爾濱市道里區人民法院依法查封，期限爲三年。

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　　還原蓮江壹號涉嫌違建之路

　　中國房地產報記者來到佳木斯市郊區蓮江口鎮的蓮江壹號小區實地調查，發現該小區已建成進戶，基礎配套設施較差，門、窗、外牆等都出現了破損，很多住房處於空置狀態。走進樓內，隨處可見貼在門上或印在門上的法院查封通知和判決信息。

　　中房報記者 高中華/攝

　　2011年8月，佳木斯市郊區發展和改革局“關於及佳木斯市郊區蓮江口鎮教育小區綜合樓建設項目立項的批覆”顯示，該項目佔地面積6.5萬平方米，建築面積11.5萬平方米，建設綜合樓21棟。項目總投資1.5億元，全部自籌。建設年限爲2011年8月至2012年8月。

　　2013年8月15日，佳木斯市人民政府“關於佳木斯東辰房地產開發有限公司建蓮江口教育小區（蓮江一號）項目使用國有土地的批覆”顯示，佳木斯東辰房地產開發有限公司參加掛牌出讓競得11-3-77號國有土地使用權，同意東辰地產使用該地塊國有土地建設綜合樓項目，用地面積22345平方米，其中住宅15496平方米，商服6849平方米，用途爲綜合用地，宗地位於蓮江口中學南側。同日，東辰地產獲得了《建設用地批准書》，有效期至2014年8月。

　　按照建設工程“五證”辦理流程，2013年11月19日，佳木斯市城鄉規劃局爲東辰地產頒發了《建設用地規劃許證》（地字第230800201300057號），用地項目名稱爲（教育小區—蓮江壹號）居住組團。隨後，東辰地產本應在繳納土地出讓金和契稅後辦理的《國有土地使用證》，但佳木斯市國土資源局卻是在2014年5月8日才頒發。獲得《建設用地規劃許證》23天后的2013年12月12日，佳木斯市城鄉規劃局爲東辰地產頒發了《建設工程規劃許可證》（地字第230800201300099號），並要求工程竣工後，佳木斯市規劃主管部門依法對建設工程是否符合規劃條件予以覈實，覈實通過並加蓋“佳木斯市城鄉規劃局規劃覈實專用章”後，有關部門方可進行竣工驗收，房屋產權管理部門方可辦理房屋產權證照。僅過4天，同年12月16日，佳木斯市郊區建設局建設市場管理辦公室就爲東辰地產頒發了《建築工程施工許可證》，合同開工日期爲2013年4月1日，合同竣工日期爲2014年12月31日。2013年12月30日，佳木斯市住房保障局爲東辰地產頒發了佳房許字第2013033號《商品房預售許可證》，批准預售住宅和商服共計7棟705套房屋，總建築面積49058平方米。

　　中國房地產報記者注意到，從上述相關文件及蓮江壹號項目的建設審批手續可以看出，東辰地產開發的蓮江壹號項目在2013年4月份就已經開工，而《建設用地批准書》《建設用地規劃許可證》《國有土地使用證》《建設工程規劃許可證》《建築工程施工許可證》及《商品房預售許可證》都是2013年8月份以後取得，《國有土地使用證》更是在2014年才取得。

　　通過這些證件的頒發日期，蓮江壹號項目存在未批先建、違法違規建設問題，也佐證了佳木斯市開發建設領域管理失管的狀態。

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　　違規辦理他項權證的危害

　　中房報記者 高中華/攝

　　在佳木斯市不動產登記管理局檔案室，中國房地產報記者調閱了佳木斯東辰房地產開發有限公司蓮江壹號項目的檔案。

　　記者查詢檔案獲知，佳木斯東辰房地產開發有限公司向孫曉慶、楊雲成、陳立民、李明、辛夢龍、寧慧敏等20餘人民間借貸近2000萬元，東辰地產用蓮江壹號的商品房作抵押，並在佳木斯市郊區建設局蓮江口房產管理處辦理了“房屋他項權證”。其中，孫曉慶與被告佳木斯東辰房地產開發公司於2014年10月14日簽訂100萬元借款合同，被約定借款期限爲一年，佳木斯東辰房地產開發有限公司用蓮江壹號小區22套商品房作抵押，並簽訂了22份房屋買賣合同，並於2014年10月14日在房屋產權部門辦理抵押登記。辛夢龍借給東辰地產260萬元，東辰地產用4套總面積820.33平方米的房屋作抵押，2014年1月21日在蓮江口房產管理處辦理了抵押登記，房屋所有權證號爲20130164號。寧慧敏借給東辰地產300萬元，抵押了7套總面積1202.96平方米的房屋，2013年10月18日蓮江口房產管理處給她和東辰地產辦理了抵押登記，併發了20130121號房屋他項房權證。

　　根據相關法律法規，《房屋他項權證》是房屋產權登記機關頒發給抵押權人或者典權人等他項權利人的法定憑證。房屋他項權證的作用是保障他項權人的利益不受到產權人的影響的一種法律憑證。房產的他項權是指除產權人及共有權人以外的其他團體或者個人對該房產涉及的權利，通常是指抵押權利，他項權證由他項權人持有。房屋他項權證書由他項權利人收執。他項權利人依法憑證行使他項權利，受國家法律保護。

　　中國房地產報記者瞭解到，《房屋他項權證》的辦理必須符合《城市房地產管理法》《物權法》《房屋登記辦法》等相關的法律法規。在申請辦理過程中，房屋所有權人必須是已經取得房屋所有權證、土地使用權證後，並持着這“兩證”到房屋產權部門辦理抵押登記，房屋產權部門憑此爲房屋他項權人辦理核發《房屋他項權證》。

　　而佳木斯市郊區建設局下設兩個房屋產權管理部門，在東辰地產開發的蓮江壹號項目還未取得房屋產權證的情況下，就爲其辦理房產抵押手續。特別是佳木斯市郊區蓮江口房產管理處核發的第20130121號《房屋他項房權證》，簽發日期爲2013年10月18日，而此時東辰地產僅是取得了《建設用地批准書》，《建設用地規劃許可證》《國有土地使用證》《建設工程規劃許可證》《建築工程施工許可證》和《商品房預售許可證》這“五證”都是2013年11月份以後取得。從時間上來看，佳木斯市郊區兩個房產管理部門在蓮江壹號的《房屋他項權證》辦理核發過中存在違法違規問題，導致後續蓮江壹號項目出現“一房多抵”、“一房多賣”等黑洞。

　　王建華無奈地說，他雖在佳木斯市郊區房產產權管理處申請辦理了144套房屋的《房屋他項權證》，嚴格意義上來講，這些房屋東辰地產還未取得房屋產權證，是不能用來作抵押的。“我認爲房產管理部門核發的他項權證，可以保護我的合法權益，結果抵押給我的144套房屋，被佳木斯市郊區人民法院查封35套、拍賣了6套，20套房產在蓮江口房產處備案賣出，另有3套被開發商安置給了回遷戶，我的合法權益受到了嚴重的侵害。”

　　佳木斯市房屋交易與產權管理中心相關負責人表示，佳木斯市郊區建設局下設兩個房產產權管理處，存在行政權力重疊、劃界不清、沒有明確責權、房產管理混亂問題，造成《房屋他項權證》辦理不規範和違規問題。2016年4月29日，佳木斯市政府決定，佳木斯市郊區房產產權管理處和蓮江口房產管理處由佳木斯市房屋交易與產權管理中心接管。目前，蓮江壹號項目的房屋產權證還未辦理，針對該項目存在的問題，佳木斯市郊區政府已成立專案工作組進行調查處理中。

　　王建華氣憤地說：“佳木斯市郊區建設局郊區房產產權管理處和蓮江口房產管理處同時爲蓮江壹號項辦理業務，兩個房產處不互通信息，各辦各的房屋他項權證，且不經覈實，就把法院查封的房產重複備案再查封。東辰地產抵押給我的144套房產，60多套被查封、拍賣和再次備案後出售，佳木斯市政府相關職能部門對房產產權管理的混亂，個別工作人員不作爲和失職，給我造成了巨大的損失。”

　　9月5日，中國房地產報記者聯繫了佳木斯市郊區區委宣傳部，針對佳木斯蓮江壹號項目存在的問題及調查處理情況提出採訪要求，截至發稿，對方沒有給出明確答覆。