來源：不良資產頭條

日前，中國裁判文書網案例：90後購房者郭女士在京購買了山水文園凱亞房地產開發有限公司（下稱山水文園公司）的某處房產，但該房產已抵押給長城新盛信託有限責任公司（下稱長城信託）。郭女士試圖辦理過戶時遭遇阻擾，只能向法院起訴尋求支持。近期法院二審出爐，支持了購房者的訴求，判決信託公司、房企應配合完成過戶。

該案件實際上反映了多年來房地產開發市場的一大通病，即開發商在資金不足的情況下，爲了擴大規模不斷加槓桿，從信託、銀行等機構獲取貸款，而抵押物就是在建未售、已售的房產。在房價快速上漲時，開發商能夠通過預售快速回籠資金，甚至挪用其他項目的資金完成上一個項目的抵押注銷，讓購房者完成房產過戶。

但一旦資金緊張，導致無法歸還信託、銀行的貸款，則很容易出現部分業主付了錢過不了戶的現象。當然，近年來法院基本都傾向於支持購房者的物權大於抵押權。具體到本案中來看，問題顯然在房企一方，即收取房款後沒有支付給信託公司，大概率這筆錢或被挪用。但無論如何，信託應該追究房企的責任而非爲難第三方，購房者的合法權益不能被侵害。

3000萬高端住宅無法過戶

據相關文書披露，2019年3月，郭女士和山水文園公司簽署《購房意向協議書》，其中山水文園公司爲甲方，郭女士爲乙方。該合同主要內容爲：該房屋建築面積爲274.51平方米，總價29701982元，若乙方按本協議第三條約定及時足額履行付款義務，則甲方給予乙方優惠價，優惠後該房屋總價爲人民幣28216883元。乙方應於該棟樓取得不動產權證之日起七日內支付17216883元購房款，並同時向甲方提交相關購房資格審覈資料。

此後，郭女士通過銀行刷卡的方式向山水文園公司支付購房款，且山水文園公司認可受到全部購房款28216883元。不過，她並沒有和該公司簽訂商品房銷售合同。另外，郭女士後來獲得的案涉房屋的面積（產權登記面積爲275.4平方米）和協議書的面積（274.51平方米）出現一定差異。

不過，令她沒有想到的是，即便有上述協議並支付房款，長時間內她依然沒能辦理過戶，成爲法定意義上的房主。

山水文園公司將在建工程等抵押給長城信託公司（案涉房屋的抵押權登記時間爲2019年5月23日），後爲儘快回籠資金，長城信託公司同意山水文園公司出售包括涉案房屋在內的X號樓的房屋。後據法院查明，郭某與山水文園公司簽訂意向協議並支付購房款後，山水文園公司未將售房款由長城信託公司優先受償。

此後，郭女士向法院起訴，要求繼續履行和房企之間的房屋買賣合同關係，協助辦理房屋過戶手續。並要求長城信託註銷抵押登記。

法院一審、二審均支持購房者

在法院一審環節，法院指出，郭女士與山水文園公司簽訂的《購房意向協議書》已經生效法律文書確定合法有效，商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》相關規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定爲商品房買賣合同，雙方間應以繼續履行爲宜。此外，本案中，長城信託與山水文園公司建立監管賬戶接收購房款的行爲意味着長城信託知曉並認可房屋所有權會在購房人與出售者之間的變動和流轉。

法院還指出，郭女士作爲普通購房人，購房的主要目的除佔有、使用外還期待獲得房屋所有權。其已按照合同約定支付全部購房款，取得房屋所有權是其基於合同約定和交易慣例所抱有的正當、合理期待，其行爲無任何過錯。至於長城信託所提出購房款面積差問題，應在各方履行合同中由合同內容予以確定，該內容《購房意向協議書》未予約定，故一審法院暫不予以處理。一審裁定，長城信託應註銷案涉房產的抵押登記，山水文園應配合完成過戶。

長城信託不服一審，發起上訴。長城信託針對郭女士提交的銀行交易明細等發出質疑，認爲不能認定其實際向山水文園公司足額支付全部購房款。另外，郭女士還應當將房屋實際面積差產生的96298元購房款直接支付給長城信託，否則其無權請求註銷抵押權登記。

法院二審依舊維持了購房合同有效、長城信託需註銷抵押登記的裁決。不過，二審法院指出，據查明的事實，涉案房屋實測面積大於意向協議書約定的面積。如郭女士主張繼續履行買賣合同關係，則郭女士補足房屋面積差價後，山水文園公司協助辦理涉案房屋的轉移登記手續，山水文園公司應將出售房屋所得價款向長城新盛公司提前清償，長城新盛公司則負有註銷涉案房屋抵押登記的義務。