"\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002FRIKLxRk4d546C8\" img_width=\"1080\" img_height=\"159\" alt=\"三四線撤離預警 房企悄悄離場 投機者慌了\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp\u003E來源 \u003Cstrong\u003E|\u003C\u002Fstrong\u003E米宅（MizhaiPlus）\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E作者 \u003Cstrong\u003E|\u003C\u002Fstrong\u003E喬妹\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E1\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2019年以來，一二線城市的地價猶如剎車失靈般，一波接着一波頻繁刷出新高度。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E北上深等一線城市，開始走出土地供應“靜默期”，加速奔跑。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E就在這周，經過56輪持久戰，\u003Cstrong\u003E北京\u003C\u002Fstrong\u003E拍出了79億全國總價地王。同時，上半年內，北京經營性用地總成交額近千億。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E深圳\u003C\u002Fstrong\u003E更猛，2019上半年迎來近10年最瘋狂的一次土拍，70多家房企激烈搶地，5宗地成交224億。且在周邊二手房價7萬的區域，拍出高約6.6萬的樓面價。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E當然，二線城市也不甘示弱，高調誕生一個又一個新地王。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E舉幾個典型的例子——\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E杭州：\u003C\u002Fstrong\u003E望江地塊20分鐘溢價封頂，1小時成交，實際可售樓面價超5萬，刷新杭州最高地價記錄。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E南京：\u003C\u002Fstrong\u003E城中朝天宮土拍，樓面價3.9萬，創下城中區最高地價記錄。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E蘇州：\u003C\u002Fstrong\u003E園區住宅地塊，樓面價3萬，超越過去2.8萬的最高單價，成爲新地王。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E成都：\u003C\u002Fstrong\u003E去年地王樓面價1.6萬，今年3月地王樓面價1.72萬，5月再創新高，新地王拍出1.84萬的樓面價，溢價134%。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E無錫：\u003C\u002Fstrong\u003E同一天60多家房企搶地，拍出3個區域新地王，最高樓面價1.8萬。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E常州：\u003C\u002Fstrong\u003E一天出讓4宗地，拍出3個地王，全部50%以上高溢價成交，樓面價1.56萬，突破歷史新高。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E合肥：\u003C\u002Fstrong\u003E近兩個月，幾乎每場土拍都有70多家房企瘋狂搶地。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E……\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E儘管，不少城市已經出臺執行了比較嚴格的土地調控政策，但，依然無法阻擋一二線城市火爆的土拍勢頭。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E而這一切的背後，在於各大房企步調一致的、全面迴歸一二線城市的決心。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2019年初的業績發佈會上，不少房企就表示，要把投資重心從三四線迴歸到一二線。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E半年過去，果不其然——\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E融創、萬科\u003C\u002Fstrong\u003E在一二線城市的新增土地儲備建面均超過千萬平米，成爲上半年在一二線拿地最多的房企。其中，融創上半年在武漢、重慶、濟南、天津等9個熱點二線城市均有拿地。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E正榮\u003C\u002Fstrong\u003E新增土地儲備8成以上在一二線城市。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E世茂、陽光城、中駿\u003C\u002Fstrong\u003E新增土地儲備一二線城市佔比也過半，相比2018年提升10%左右。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E旭輝、中海\u003C\u002Fstrong\u003E在一二線城市新增土地儲備建面佔比超過9成。相比2018年激進押注三四線，旭輝2019年大幅增加一二線的拿地比例，比2018年全年上漲40個百分點。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E保利\u003C\u002Fstrong\u003E在一二線城市的拿地金額佔比超過79%，是繼2018年11月拿地轉謹慎以來再次積極拓張，並且拿地城市以省會爲主。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E電建\u003C\u002Fstrong\u003E通過收購的形式大幅提高在武漢的土地儲備，成爲上半年武漢新增土地儲備最多的房企。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E金茂、濱江\u003C\u002Fstrong\u003E分別是昆明、杭州上半年新增土地儲備最多的房企。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E雅居樂\u003C\u002Fstrong\u003E加碼佈局一二線城市，今年6月首入北京，以逾\u003Ci class=\"chrome-extension-mutihighlight chrome-extension-mutihighlight-style-4\"\u003E30\u003C\u002Fi\u003E億的總價競得北京一宗住宅用地。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E中梁\u003C\u002Fstrong\u003E也開始加速二線城市佈局，進駐杭州、合肥、成都、武漢等城市，後又加倉合肥、蘇州、天津、長沙等城市。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E……\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E下面是2019上半年，全國土地成交建面一二線佔比TOP10房企排名，一目瞭然。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp9.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002FRWiozYMFoHbq00\" img_width=\"949\" img_height=\"616\" alt=\"三四線撤離預警 房企悄悄離場 投機者慌了\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp\u003E——數據來源：克而瑞\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E據統計，2019上半年，全國\u003Ci class=\"chrome-extension-mutihighlight chrome-extension-mutihighlight-style-4\"\u003E30\u003C\u002Fi\u003E0城經營性土地成交建面達9.5億平米。其中，一二線城市供地力度大幅提高，成交面積同比分別增長20%、9%，成交金額同比增長35%、27%。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E3\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E一方面，是一二線市場的火力全開。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E而另一方面，我們看到了三四線的頹勢。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2019上半年，三四線城市成交面積和金額雙雙下滑，房企在三四線的新增土地儲備建面佔比下滑近8個百分點。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002FRWiozYYClGZOc5\" img_width=\"894\" img_height=\"271\" alt=\"三四線撤離預警 房企悄悄離場 投機者慌了\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp\u003E——數據來源：克而瑞\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E同時，近7成的百強房企在三四線新增土地投資有不同程度的下降，拿地積極性下滑。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E照此發展，2019年三四線城市全年成交量將延續下行趨勢。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E更爲明顯的是北京房企首開股份發佈的一份融資\u003Ci class=\"chrome-extension-mutihighlight chrome-extension-mutihighlight-style-4\"\u003E公告\u003C\u002Fi\u003E。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E這個看似再正常不過的\u003Ci class=\"chrome-extension-mutihighlight chrome-extension-mutihighlight-style-4\"\u003E公告\u003C\u002Fi\u003E最後，首開股份加了一句，\u003Cstrong\u003E融資不用於三四線城市房地產項目開發建設。\u003C\u002Fstrong\u003E這家房企對於三四線的態度再直白不過。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E此外，多家房企計提存貨跌價準備，也能明顯感受到他們對三四線的謹慎。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E比如萬科，2018年存貨跌價準備金爲23.1億，較2017年的16.1億上漲43.5%。據統計，萬科共計提12個項目，其中有7個位於三四線城市。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E再比如，新城是3.97億，陽光城是3.8億。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E在這些房企的計提項目中，75%以上來自三四線城市。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E所以，無論是上半年各房企在一二線城市搶地的數據，還是2019上半年的年報，都生動演繹着撤離三四線的路徑。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E4\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E但，在前幾年，我們看到的是，大量的房企在全面重倉三四線，並且戰線越拉越長。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E那些年，一二線嚴厲限購限價的溢出效應，以及棚改貨幣化安置的加持，大量資金和需求流向了三四線城市，造就了一批房企的規模神話。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E現在回過頭去看，他們恰好抓住了中國城市化進程最快，房價需求猛增的那幾年。於是，大家業績紛紛破百億，普天同慶。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E其中，最典型的5家房企，碧桂園、新城、旭輝、陽光城、中南。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002FRWiozYj7jRf4li\" img_width=\"836\" img_height=\"272\" alt=\"三四線撤離預警 房企悄悄離場 投機者慌了\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E不過，大家並沒有在三四線的開發熱潮中過多的下沉。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E除了碧桂園外，其他房企對於三四線的態度越來越微妙，越來越小心翼翼。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E這裏面的原因也很簡單，對於房企來說，在如今的市場大環境下，要更加追求長期的穩定，沒有足夠大的預期就意味着風險。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E而一二線城市恰恰承載了房企更多的預期。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E隨着人口落戶政策的全面放開，一二線將接受到更多的人口迴流。源源不斷的人口流入，就是最大的利好。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E大家可以想象一下，如果越來越多的強二線城市都像石家莊那樣變成了“零門檻”，或者像西安那樣用盡所有的力氣去搶人，導致的最直接後果是什麼？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E就是三四線及以下的城市價值最大程度被稀釋，很多沒有產業的城市出現比較巨大的人口外流。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E鶴崗就是一個很好的例子，人口流失嚴重，房價低至600元！\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E其實，這種收縮非常嚴重的城市，分佈在全國\u003Ci class=\"chrome-extension-mutihighlight chrome-extension-mutihighlight-style-5\"\u003E大大\u003C\u002Fi\u003E小小各個角落。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E5\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E還有很值得\u003Ci class=\"chrome-extension-mutihighlight chrome-extension-mutihighlight-style-6\"\u003E關注\u003C\u002Fi\u003E的一點是，在經過這一輪大牛市之後，大部分城市幾乎沒有很明顯的價格窪地了。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E很多三四線小城，地價一波接着一波頻繁刷出新高，隨之而來的是房價也跟着越來越高。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E曾經聽過不止一個小縣城的房價已經超過2萬，而目前很多核心二線城市，房價還在1.5萬左右。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E再比如說河南——\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E最近短短兩個月，洛陽、開封、安陽、駐馬店、濮陽、新鄉、周口，甚至爛尾房氾濫的南陽等地級市，都拍出了新地王。其中，洛陽和南陽的地王單價均破千萬大關，房價直追省會鄭州。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E這樣直觀的對比，很明顯能感受到三四線房價的虛高。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E一方面，三四線的房價之前被壓抑太久，這波又漲的太快太猛，提前跨入雷區。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E另一方面，這兩年的去庫存政策毫無疑問是成功的，可是，這只是先去掉了開發商手上的庫存，未來的這些存量空間，沒有人，又該如何盤活？風險肯定大。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E就在昨天，網上瘋傳的，河南開封，取消3年限售的消息被石錘！\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E“因城施策”一直是樓市調控的主旋律。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E此次“限售令”的出臺，必定跟近期市場倍增的銷售壓力有關。三四線市場疲軟，想要通過政策鬆綁，緩和供求關係。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E類似的政策，同樣屬於三四線小城的菏澤也出現過。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E下一個，會是誰？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E終於，雪球可以繼續滾下去了。但，有沒有人接着往上滾？能不能滾得動？會不會被壓死？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E先知先覺的房企正在撤離三四線，或者說，他們根本從未深入過三四線。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cul\u003E\u003Cli\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003Cli\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003Cli\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003Cli\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003C\u002Ful\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E版權說明\u003C\u002Fstrong\u003E\u003Cstrong\u003E：\u003C\u002Fstrong\u003E再次感謝原作者辛苦創作，如轉載涉及版權等問題，請聯繫我們，我們將在第一時間處理。\u003C\u002Fp\u003E"'.slice(6, -6), groupId: '6716014602036969991