優質產品暫時未見降價

這個國慶假期，廣州樓市表現平平。而本週三舉行的六幅土地網上競價也延續了這種清冷，位於南沙、白雲和黃埔區廣州開發區內的四幅地均以底價成交，其餘兩幅之前被視爲大熱的地塊也沒有熱起來，最終在18分鐘內結束了六幅土地的全部叫價，是近年來廣州土地拍賣最迅速的一次。

地產專家預測，這種清冷的市場行情很可能將延續到今年年底，不過，期待廣州樓價大跌以抄底，卻也很可能僅是個夢想。

土地拍賣市場清冷

在本次推出的六幅土地當中，白雲區兩幅地都屬於租賃用地，在地塊上建成的項目不可以出售，在現金爲王的當下加大了風險。

黃埔區廣州開發區YH-A3-7地塊雖然條件不錯，但競拍者需要具備城市軌道交通經營範圍，需配合長嶺居有軌電車1號線施工，本來就只有少數企業能滿足這一條件。

南沙區橫瀝鎮靈山島尖2018-NJY-8地塊和今年年初越秀地產在同一板塊拿下的另一地塊並無太大差異，然而最終的成交地價差別卻非常大。今年年初的成交地價約1.72萬元/平方米，本週的成交地價約1.26萬元/平方米，價差接近40%。

至於增城中新鎮中新村A18048地塊的遇冷，幾乎可以說完全沒有徵兆。該地塊距離在建的地鐵21號線中新站約1公里，鄰近中新鎮中心，整體配套齊全，加上地塊規模不大，起拍總價5億元出頭，是大多數房企所能承受的總價，而且有關部門對房企的競價資質沒有太多要求，因此該地塊之前被不少行家所看好，但最終只有兩家房企叫價，成交地價僅1.2萬元/平方米出頭。

唯一稍微有點熱度的是黃埔區長嶺居CPPQ-A1-3地塊，當然，這一熱度也僅是相對而言，12輪競價、18分鐘便完成了最後一輪競價，的確很難和今年6月曆經幾十輪叫價、耗上幾個小時的土地拍賣相提並論。

扎堆推貨現象減少

土地市場的清冷，其實和近期廣州樓市的表現息息相關。暑假期間廣州樓市的表現固然乏善可陳，原本一年中最大的銷售旺季——國慶黃金週也沒有太多亮點。

根據廣州中原研究發展部監測，今年國慶假期廣州十一區共有17個樓盤推貨，樓盤數比今年“五一”的21盤少，也比去年同期的22盤少。主力供應區域爲南沙(5盤)、荔灣(3盤)和增城(3盤)。

廣州一手住宅加推維持在1900套左右，與去年同期相比下跌了10%，各項目推新的宣傳力度有所減弱，以往扎堆推貨的現象並不明顯。不少樓盤降低了對黃金週的依賴，爲假期讓步。17個有推新動作的樓盤當中，選擇9月28日到30日推貨的樓盤數有9個、1164套單位，與去年一樣超過半數；選擇國慶當天推貨的項目有8個。

資金緊缺仍將持續

連續幾個月銷售清冷，開發商手裏“餘糧”不多。廣東省房協理事趙卓文認爲，本週土地市場遇冷在意料之中，“開發商手頭資金偏緊，即使像萬科這種相對穩健的房地產企業，也覺得資金緊張”。

這一說法得到了某上市房企高管黃先生的認同。“今年七八月，我們手頭一個項目要融資，明顯感覺比以前難了很多。”

最近央行降準，會否讓開發商手頭的資金鬆動些？黃先生認爲，央行降準並非針對房地產市場，雖然對整體市場的貨幣供應量會有幫助，但其中有多少能流入樓市卻是一個未知數。“房地產市場好的時候，錢拐着彎都要進來，但是如果大家對房地產市場的看法發生改變了呢？”

趙卓文同樣認爲，對於近期樓市和土地市場遇冷，最關鍵的因素是開發商對未來的市場預期發生了改變，“現在拿到的地最快也要2019年甚至2020年才能進入市場，未來的市場會發生什麼變化？誰都不好說”。

趙卓文同時表示，現在不少土地雖然是底價成交，不過如今的底價比前兩年的底價已經高了不少，在部分開發商眼中，即使是底價，可能也是接近歷史新高的價格。“往常第四季度是政府推地高峯，往往能取得不錯的經濟效益，今年情況卻不同，開發商手頭資金普遍偏緊，到年底不但沒有改觀可能還會加劇，緩一緩推地可能是個不錯的辦法。”

真降硬扛分化加劇

那麼，未來三個月，是否消費者撿筍貨的好時機？

羊城晚報記者在市場看到，國慶假期雖然有一些真優惠的產品，但優惠幅度並不大。比如黃埔區中新知識城某項目的特價單位，單價不到2萬元，比原來的均價便宜了3000元/平方米左右，但這批單位鄰近馬路、樓層低，真正的優惠幅度在1000元/平方米以內。至於樓盤內的一線望湖單位，單價穩穩站在4萬元以上。“即使降價，也不會拿好單位出來。”該樓盤的相關負責人說。

而一批原計劃在國慶期間亮相的樓盤卻失約黃金週。廣州中原研究發展部相關負責人表示，這些樓盤中有不少是中心區高價地項目，由於近期市場清冷，多個標杆項目將開盤計劃推遲到10月底甚至年底，國慶期間只作宣傳。從今年“五一”、“十一”的推貨變化來看，房企、消費者對於樓市“黃金週”的態度正在發生改變，9月直至年底均屬於樓市推貨的集中期，“戰線”將會比以往拉得更長。

純投資者建議離場

“今年年底，廣州樓市還是以平穩爲主，畢竟購買力還在，不太可能出現樓價大跌的行情。但由於市場觀望氛圍濃厚，成交量或將繼續走低，開發商還會拿出更多單位來做特價。”趙卓文認爲。

黃先生則認爲：“如今的樓市買好像不行，不買好像也不行。通貨膨脹持續存在，如果手頭有資金，又有一定自住需求的消費者，不妨多看看，這可能比把錢放在銀行裏好。至於純投資者則可以離場了，不要借高槓杆的貸款在樓市裏浪，因爲接下來房地產的投資回報率可能跟不上你融資的成本。”

對於國慶後的市場，廣州中原研究發展部認爲，意向買家羣體依然龐大，關鍵要通過更接地氣的價格刺激買家入市，房企仍將採取“小批量特價房”等優惠方式刺激成交，或通過二手渠道帶客以增加項目人氣，自住買家不宜過分觀望而錯過入市時機。

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