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《從選址到轉讓，民宿運營手冊》共68章，已更新完畢

《民宿政策（2018-2019）解讀》，已更新125個省、市、自治區政策

當事人

王xx（出租人）

張xx（承租人，租下後交由妹夫張xx2經營）

張xx2（張xx1的妹夫，與高xx合夥經營民宿）

高xx：（xx二號民宿實際經營人）

鍾xx：（以鍾xx名義註冊涉案房屋爲xx二號民宿）

深圳較場尾

案件還原

2013年7月7日，張xx與王xx簽訂一份《房屋租賃合同》，約定張xx承租王xx涉案房屋的第一層。

2013年8月5日，張xx與王xx重新簽訂了一份《房屋租賃合同》，約定張xx向王xx承租涉案房屋的第一層、第三層，並將2013年7月7日簽訂的《房屋租賃合同》進行相應修改，除了落款時間不同，兩份《房屋租賃合同》的內容均一致。

合同中租房用途：雙方均確認在合同中未約定用途，王xx主張雙方口頭約定爲張xx自住，張xx主張雙方口頭約定爲經營客棧，並且租賃了涉案房屋之後張xx就進行了全面的裝修，所以王xx是完全知曉張xx租房目的。

合同簽訂後，張xx向王xx支付第一季度租金6000元，並按約支付相應租金到2014年11月。

張xx稱從2014年11月1日起，因雙方發生糾紛，張xx未再繼續使用涉案房屋，張xx亦未繳交過房租。

房屋現狀：外牆掛有“xx民宿”，涉案房屋第一、三層被裝修爲民宿客棧用途，涉案房屋於2014年9月1日，被案外人鍾xx申請註冊爲深圳市大鵬新區xx二號民宿，許可經營項目爲經營旅業式出租屋，在鍾xx提交審批的材料中，顯示聯繫人爲高xx。

王xx稱在2014年中秋節前一天，自稱是涉案房屋第一、三層民宿的經營人的案外人高xx拜訪了王xx。后王xx查詢商事登記信息才得知涉案房屋所在地被註冊爲深圳市大鵬新區xx二號民宿，經營者爲鍾xx。

王xx據此認爲張xx未經其同意擅自將租賃房屋轉租給案外人鍾xx經營民宿，已構成違約，要求提前解除雙方簽訂的房屋租賃合同。

張xx稱其並未將租賃房屋轉租他人，其租下租賃房屋後交由其妹夫案外人張xx2使用，經營民宿。一審法院傳喚案外人張xx2出庭作證，覈實租賃房屋使用情況。張xx2陳述租賃房屋是其在使用，經營民宿，其與案外人高xx合作經營三處民宿，均使用“xx”字號，張xx2在其中一處登記爲經營者，但租賃房屋被案外人高xx以案外人鍾xx的名義登記爲經營者的情況其並不清楚。

一審

王xx訴訟，請求：

1、解除王xx與張xx的《房屋租賃合同》。

2、張xx在20天內將租賃房屋內的物品搬離，並將租賃房屋交還王xx。

3、張xx按每月2000元的標準向王xx支付租金（從2014年12月8日起計至實際交還房屋爲止，暫計至2015年1月8日，共計2000元）。

張xx反訴，請求：

1、王xx與張xx繼續履行《房屋租賃合同》。

2、王xx賠償張xx2014年11月1日至2015年2月10日期間的經營損失50000元。

3、王xx按每月15000元的標準向張xx賠償2015年2月11日之後的經營損失至王xx返還租賃房屋止。

法院認爲，王xx對租賃房屋擁有合法的使用權利，其就租賃房屋與張xx簽訂的《房屋租賃合同》爲雙方真實意思表示，合法有效，王xx和張xx雙方應依約履行。

關於房屋租賃合同解除還是繼續履行的問題，本案中，雙方在合同中約定由張xx對租賃房屋裝修並使用，在合同履行過程中，張xx自己並未使用租賃房屋，而是給案外人張xx2使用，張xx2也確認租賃房屋是其在使用。

在張xx和張xx2均未提供證據證明張xx2使用租賃房屋已取得王xx同意或有其他合法使用理由的情況下，由張xx承擔舉證不能的不利後果。故，一審法院推定張xx未經王xx同意將涉案房屋轉租給張xx2使用或轉租給張xx2與他人共同使用。依據《合同法》之規定，承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。故，對王xx主張解除與張xx簽訂的房屋租賃合同的請求，合法有理，一審法院予以支持。對張xx反訴繼續履行與王xx簽訂的房屋租賃合同，法院不予支持。

關於房租一節，合同約定租賃房屋每月租金2000元，在合同解除前，張xx應當按照租賃合同約定向出租人交付租金。在審理過程中，雙方確認自2014年11月1日發生涉案糾紛後，張xx沒有再使用租賃房屋。結合本案雙方發生糾紛的原因、經過，張xx未經王xx同意擅自將租賃房屋轉租他人，存在過錯，但王xx在處理解除合同過程中，也實施了一定干擾或者妨礙張xx使用房屋的行爲，亦存在一定過錯。

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故，對王xx主張張xx自2014年12月8日起支付租金至實際交還房屋爲止訴請，原審法院酌情支持部分，即張xx應自2014年12月8日起按每月1000元標準向王xx支付租金至交還租賃房屋之日止，如在指定的交還租賃房屋之日仍未交還租賃房屋，則自交還租賃房屋之日次日起按每月2000元標準向王xx支付房屋佔有使用費至張xx交還租賃房屋之日止。

關於經營損失一節，張xx反訴請求王xx賠償其2014年11月至2015年2月10日期間的經營損失50000元，2015年2月11日起按每月15000元標準向張xx賠償經營損失至王xx返還租賃房屋之日止。但張xx未提交證據證明其主張的經營損失有實際發生，亦未提交證據證明其計算經營損失的依據，應承擔舉證不能的不利後果。故，關於張xx反訴的王xx賠償其經營損失的請求，一審法院不予支持。

據此，一審法院判決：

一、解除王xx與張xx簽訂的《房屋租賃合同》。

二、張xx五日內將深圳市大鵬新區xx街道涉案房屋騰空並交還王xx。

三、張xx按1000元/月的標準向王xx支付2014年12月8日至交還租賃房屋之日止的租金。逾期未騰房的，按照2000元/月的標準向王xx支付房屋佔有使用費，直至騰空並交還房屋之日止。

四、駁回王xx的其他訴訟請求。

五、駁回張xx的其他反訴請求。

二審

張xx不服一審判決，向提起上訴，請求：

1、撤銷一審判決；

2、改判駁回王xx的一審全部訴訟請求。

上訴的主要事實和理由：

一、本案並不存在轉租的情形。張xx認爲將涉案租賃房屋交由其妹夫使用的行爲並不能構成轉租。租賃合同是雙務有償合同，而轉租是指承租人不退出租賃合同關係，將租賃物出租給次承租人使用、收益的行爲，其應當包含以下幾個要件：

（一）轉租系承租人與次承租人之間成立新租賃合同；

（二）轉租時，轉租人於轉租後，仍享有租賃權，同時在轉租人與次承租人之間又產生一新的租賃關係，基於此租賃關係，轉租人在租賃物上爲次承租人再度設定新租賃權；

（三）轉租中，次承租人租賃權的取得屬設定的取得；

（四）轉租中，次承租人向承租人分期支付租金。

本案中，張xx與其妹夫案外人張xx2爲親屬關係，並且由於張xx的工作地點離涉案房屋較近，因此案外人委託張xx與王xx簽署了《房屋租賃合同》，但涉案房屋所有的押金、租金、裝修以及後續經營都一直是由案外人張xx2負責，租金也是案外人張xx2直接支付給王xx，很顯然張xx與其妹夫案外人張xx2之間並不存在租賃合同關係。一審認爲張xx構成轉租，據此作出的不予支持繼續履行張xx與王xx簽訂的《房屋租賃合同》屬適用法律錯誤，應當予以改判。

二、即便張xx將涉案租賃房屋交由親屬使用的行爲認定爲轉租行爲，基於王xx對此並沒有提出任何異議的情況下，該轉租行爲應當視爲王xx認可。張xx與王xx於2013年7月7日簽訂《房屋租賃合同》，此後一直是由案外人張xx2向王xx支付租金，租金收條亦爲案外人張xx2書寫、王xx簽名。並且房屋租賃期間，涉案租賃房屋進行了大規模的商業性裝修改造作業，王xx完全知曉涉案房屋系由案外人張xx2使用經營但一年多來對此沒有提出任何異議，根據最高人民法院《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十六條規定：出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意爲由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，法院不予支持。

三、王xx於2014年11月1日將涉案房屋大門鎖住，造成張xx無法正常使用和經營，因此張xx不應當繼續支付此後的租金，更加無法進行經營，張xx發現房屋被鎖便己立刻報警。另外王xx在一審時提交了一份證據“取回涉案租賃房屋內物品清單”也可以看出，取回涉案租賃房屋內的物品均需要經過王xx同意，即涉案房屋自2014年11月1日起便在王xx的實際控制中，一審法院判決張xx仍需支付此後的租金有違公平，侵害了張xx的合法權益。並且對於張xx來說，已經根本無法履行判決第二項返還租賃房屋的法律義務。

被上訴人王xx答辯稱：

一、根據合同相對性，承租的是張xx，在履行租賃合同過程中，張xx將租賃房屋轉租給張xx2、高xx使用，王xx發現後要求張xx立即收回房屋，張xx不同意，因此雙方產生糾紛，王xx認爲張xx在未徵得同意的情況下擅自轉租，構成違約，根據合同法的規定王xx可以要求提前解除租賃合同。

二、張xx在租賃期間並未對租賃房屋進行大規模裝修，故張xx在上訴狀中訴稱的與事實不符。

三、張xx上訴稱王xx將租賃房屋的大門鎖住，導致張xx無法正常使用和經營產生了損失與事實不符，理由是租賃房屋有三層，王xx自己居住在二樓，張xx承租了一樓、三樓，雙方進出都是共用同一個大門，另外一處鐵門可以通往一、三層，王xx只有在租賃房屋整棟沒有人在的情況下才會把大門鎖上，以取保裏面的財產安全。而且王xx把大門的鑰匙交給了張xx，所以不影響張xx自由進出的情形。綜上，王xx認爲一審法院認定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院維持判決。

二審法院認爲，本案二審的爭議焦點爲：

一、關於張xx是否存在轉租行爲、王xx是否得解除涉案合同的問題；

二、關於張xx是否得返還涉案房產並支付相應租金的問題。

關於焦點一：

二審法院認爲，本案中，涉案合同約定涉案房產由張xx承租使用且不得轉租，現張xx和張xx2均認可涉案房產並非由張xx使用，且涉案房屋於合同期內被案外人鍾xx申請註冊爲深圳市大鵬新區xx二號民宿、審批材料中顯示聯繫人爲高xx，在前述情形下，結合張xx未能提供充分有效的證據證明其將涉案房產交由張xx或張xx2與案外人使用有經王xx同意，故二審法院對王xx關於張xx存在轉租行爲的主張予以採納；王xx據此解除涉案合同，理據充分，二審法院予以支持。

另，張xx上訴主張涉案租金由張xx2向王xx直接支付、王xx明知涉案房產由張xx2使用而未持異議，王xx對此不予認可，並稱即便張xx2有支付部分租金亦是稱受張xx委託向其支付。對此，法院認爲，涉案租金系以現金支付，且相關收款收據並未能明確顯示王xx系向張xx而非向張xx2出具收據，故本案現有證據不足以證明王xx明知涉案房產由張xx2承租使用而未持異議，法院對張xx的該項上訴主張不予採納。

關於焦點二：

涉案合同既解除，張xx應向王xx返還涉案房產，現無證據顯示張xx有交還鑰匙或辦理其他交接手續交還涉案房產，故一審判定張xx應向王xx返還涉案房產並支付租金正確，且在考慮到王xx實施了一定的干擾或妨礙張xx使用房屋行爲的情形下，一審酌定租金標準爲1000元/月亦處理得當，二審法院對此予以維持。

綜上，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

轉租

房屋轉租包括兩個不同的法律關係，涉及到三個主體，即出租人、承租人(俗稱二房東)和次承租人(俗稱租戶)。現行法律法規允許房地產轉租。

《合同法》第二百二十四條：

承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

轉租行爲由誰舉證

根據證據規則，誰主張誰舉證，按理應當由出租人來證明對方的非法轉租行爲。但是，《合同法》頒佈後，承租人將租賃房屋轉租後，往往不籤轉租合同，或者簽了轉租合同，但轉租人與第三人害怕出租人收回房屋而否認是轉租，根本不出示他們之間的轉租合同。因此，出租人只要證明房屋不是由承租人在使用就完成了舉證任務，然後，再由承租人證明第三人使用不是非法轉租而有合法使用的理由。如果承租人不能證明第三人可以合法使用，便推定承租人將房屋非法轉租給第三人使用了。

能否合夥經營

承租人將承租的房屋用來與別人合夥經營，這種情況就得具體分析。一般認爲，如果承租人親自參與經營，那就不能確認承租人有非法轉租行爲。如果承租人並不參與經營，而是由他人經營，承租人只是參與分紅，可以認爲承租人是一種變相的轉租行爲。在這種情況下，出租人可以解除租賃合同。如果承租人將合夥情況告知了出租人並徵求出租人的意見，出租人同意其行爲，當然可以合法使用，而出租人如果不同意承租人與他人合夥使用該房屋，其他合夥人也是不能使用該房屋的。

啓示

1、未經房東同意，自己租賃房屋交由親戚打理算轉租行爲，就算房東知情，沒有確鑿證據來證明房東知情仍需承擔舉證不利的後果，建議和房東口頭談判的時候隨身攜帶錄音筆，記錄談判過程。

2、承租人永遠是弱勢羣體，本案中房東明顯知道是由案外人張xx2在經營，但大陸法系下只能以現有的法律條文和證據判案，對承租人舉證不利。

3、本案的關鍵在於是以鍾xx的名義註冊涉案房屋爲xx二號民宿，註冊信息上預留的聯繫人又是高xx，給房東抓住了把柄。

4、幾個合夥人一起租房改造民宿時，租房協議、工商登記預留信息中的經營者、實際經營者宜爲同一人。

專欄《案卷中的民宿》已更新目錄

01.租民房改民宿，房子推倒後卻無法重建，是房東違約還是租客中二？

02.住民宿，沒交停車費，20多萬的車子被偷了，民宿該不該賠？

03.民宿“衆籌”騙了192個投資人720多萬，這潭“渾水”你還敢趟嗎？

04.旅行社在民宿用餐，欠條寫了，反而不認賬，竟然辯稱交接不到位！

05.商標爭奪戰，這家民宿因名字中的兩個字侵權，賠了50000元！

06.民宿因重大會議暫停營業，算不算合同約定的“不可抗力”？

07.投資幾百萬開民宿，結果古鎮收門票成“空城”，只因合同沒看清！

08.租房子改民宿，交給妹夫打理，結果被房東告上法庭，涉嫌轉租！

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