熱心讀者大陸想要買房，就找了房產中介給推薦一下，結果一眼看中了老徐父子的房子。在中介小姜的撮合下，雙方簽訂了《房地產買賣居間協議》並支付購房款30萬元。然鵝，小姜並非普普通通的路人NPC，他還有另一個身份，那就是中介炒房界小有名氣的姜哥。這種事姜哥早就給他安排得明明白白，早就以低價從老徐父子處搶先買下房子，並約定由小姜決定轉賣給誰，老徐父子必須配合，並支付了定金4萬元。就這樣在小姜介紹下老徐父子又與大陸簽訂網籤合同並進行審稅，由小姜支付了雙方交易的稅款。

就當小姜再一次以爲要賺翻的時候，劇情此處大反轉，房屋被司法查封不能過戶，警覺的大陸直接將老徐父子和中介一起告上了法庭。

大陸： 我不管，過戶不了就還錢。

老徐： 不關我事，都是姜哥叫我做的。

小徐： 不關我事，都是我爸做的。

小姜： 關我什麼事？合同是姓徐的籤的。

中介： 對不起，姓姜的已經辭職了。

最後法官的判決是這樣的：

係爭房屋被查封導致合同無法履行，原告大陸要求解除與被告老徐父子之間的買賣合同本院予以支持。合同解除後，老徐父子已經收取的房款應當予以返還，合同解除後因係爭房屋被查封致使合同履行不能，被告理應承擔責任。被告老徐父子作爲隱名代理人承擔責任後，在代隱名出賣人小姜承擔責任範圍內有向其追償的權利。

看上去是不是有點暈？沒關係，小賢我每次都是自帶說明書的，快來看下面，給你解答最關心的三個問題：

1、什麼是炒房行爲？

“炒房”即中介先與賣家訂立買賣合同並約定由其決定轉賣的下家，再以中介身份促成賣家與真正實際買家訂立合同之後直接由賣家將房屋過戶給真正買家最終達到低買高賣賺取高額差價的目的。

2、炒房合同是無效的嗎？

雖然在住房與城鄉建設部的《房地產經紀管理辦法》中明確規定“房地產經紀機構和房地產經紀人員不得對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣出房屋賺取差價”。但該文件並不能成爲認定合同無效的效力性強制性規定。尤其是如本案中的小姜作爲中介卻並不在合同中表示其作爲中介的身份，因此中介以炒房爲目的的合同在當前實踐中尚且難以被輕易判定爲無效。

3、遇到中介炒房應當怎麼保護自己？

我國《民法通則》第65條第2款規定：“書面委託代理的授權委託書應當載明代理人的姓名或者名稱、代理事項、權限和期間，並由委託人簽名或者蓋章。”《民法總則》第165條亦同樣規定：“委託代理授權採用書面形式的，授權委託書應當載明代理人的姓名或者名稱、代理事項、權限和期間，並由被代理人簽名或者蓋章。”

拿本案來說，小姜隱瞞自己身份並且自認其是實際出賣人的情況下，又促成大陸與老徐父子訂立買賣合同，包含着其作爲隱名出賣人將出賣事宜委託給老徐父子的意思表示，老徐父子也承認他們與原告簽訂的合同是爲了履行與小姜之間的協議，因此參照適用《合同法》第403條隱名代理的規定，當實際買受人因代理人遇到履行障礙時，法律賦予他一個選擇權，經過法院釋明，有權選擇違約請求權主張的對象，以保障自己的權益。

來源｜ 上海市奉賢區人民法院

責任編輯 | 邱悅

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