四年前，整個城北還在“脫剛線”上掙扎，房價在“1”字開頭。彼時的城北主要標籤還是“邁皋橋”、“雜亂”等字眼。一晃，現在的城北最高房價已經超過4萬/平米。偌大的城北，總價250萬的剛需可以選擇的樓盤竟只有這幾個了……

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嘉譽山

嘉譽山是邁皋橋的老盤了，是香港開發商嘉華國際集團落地南京的首個項目。該項目2013年拿地、2016年首開，精裝均價28500元/平米。目前項目只剩最後4棟樓：二期最後2棟高層和三期2棟11層電梯洋房，賣完就收官。該盤交付時間爲2019年3月底，也算是準現房銷售。

項目預計10月中下旬推出這4幢收官房源，其中，有86平米、87平米和88平米的小戶型可供剛需選擇，以均價28500元/平米計算，三種戶型總價大概在245萬—251萬。需要注意的是，86平米和87平米的戶型是二期的高層房源，88平米是三期洋房房源。

86平米戶型：兩房兩廳一衛

買房君實探了樣板間，這個戶型是雙陽臺設計，客廳、主臥帶陽臺，採光較好。雖爲兩房設計，但是次臥的房間非常小，大約只能放下一張1.5米的牀。該戶型適合單身過渡或者兩口之家居住。

87平米戶型：兩房兩廳一衛

同樣是兩房兩廳一衛且只有1平米的差距，但87平米戶型從樣板間的效果來看，比86平米的戶型寬敞許多。該戶型三開間朝南，客廳帶陽臺，兩邊的臥室帶飄窗。次臥比86平米的大，三口之家居住無壓力。

88平米戶型：兩房兩廳一衛

88平米的戶型和87平米的大同小異，該戶型是三期的11層電梯洋房房源，在總價要高於前兩種戶型。

值得一提的是，嘉譽山位於邁皋橋板塊，與燕子磯板塊接壤。這也是該盤的尷尬之處：處在兩個板塊之間，離邁皋橋商圈中心較遠，又夠不上燕子磯的規劃利好。

2

電建海賦尚城

電建海賦尚城位於燕子磯板塊的住宅區和商業區中間，項目還剩最後一棟樓待加推，置業顧問表示最快10月底加推。小面積的戶型只有97平米，三房兩廳兩衛。預計均價25800元/平米，總價約250萬。

從戶型圖上來看，97平米戶型方正，雙衛設計很實用，主臥還帶衣帽間。但沒有樣板間可以參觀，並且是毛坯交付，戶型圖僅供參考。

3

金浦紫御東方

金浦紫御東方是目前燕子磯在售樓盤中唯一的精裝住宅，項目在9月份平推了二期11、12、14、15#樓，銷許均價28600元/平米，小戶型有78平米和87平米，總價約223萬—249萬。

78平米戶型：三房兩廳一衛

78平米本就不大，開發商又設計成三房戶型，導致入戶門旁邊的那個房間非常小。樣板間把北陽臺改造後組成一個小房間，即使這樣也只能放下一張書桌，作爲書房都很勉強。而且東西向的客廳設計，採光不是很好。

87平米戶型：三房兩廳一衛

87平米的戶型三間朝南，但這個戶型設計也很謎，乍一看只有兩個臥室，哪來的三室？仔細一看，原來西邊的臥室還有個帶陽臺的小房間。

金浦紫御東方在9月平推了500套房源，買房君查閱了網上房地產數據，發現截止到今天僅認購35套，銷售不足1成。究其原因，有以下幾點：

第一，金浦是南京本土開發商，和區域內其他開發商相比知名度較低。該盤周邊的弘陽、招商、融創比金浦拿地的時間都晚，且配套和位置基本相同，但這幾個項目都已經賣完收官。第二，配置的物業檔次不高。該項目的物業是海德物業，該物業服務的小區曾多次出現物業與業主的矛盾糾紛，口碑不佳。第三，精裝28600元/平米的價格較高。

4

保利國際社區

保利國際社區已領9、11、12#樓銷許，今天報名截止。共281套房源，小戶型面積爲89和95平米，銷許均價25800元/平米，總價約230萬—245萬。項目還剩最後一棟樓10#樓待加推。

89平米戶型：三房兩廳一衛

89平米戶型較爲方正，兩個臥室帶一個小書房。基本可以滿足一家三口的居住要求，但89的戶型有一個缺點是南北不通透。

95平米戶型：三房兩廳一衛

95平米戶型南北通透，但是有兩個房間朝北。置業顧問表示95平米戶型是熱銷戶型，每次開盤都最先被搶光。

保利國際社區是目前燕子磯在售的樓盤中最靠近江邊的，旁邊還有安居、佳兆業和金科的地塊，未來會形成一片住宅區。

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電建洺悅府

同樣位於燕子磯板塊的電建洺悅府近期將加推最後三棟收官房源，最小戶型106平米，預計毛坯均價22300元/平米，總價約236萬。

該戶型三房兩廳兩衛，其中兩房朝南一房朝北，主臥帶獨衛和衣帽間，餐客廳雙陽臺設計。

燕子磯在售的樓盤中，洺悅府的位置最偏，離燕子磯的在建商業中心和住宅區都比較遠，也是價格最低的樓盤。該盤拿地時間爲2009年，至今產權已縮水近10年。旁邊是樂居雅安置小區，人員雜亂，居住環境和品質不高。

結語

從區域發展來看，燕子磯的潛力要大於邁皋橋，商業、地鐵都在建設中。從配套來看，目前邁皋橋的配套要比燕子磯成熟。所以250萬在城北置業到底該如何選擇呢？

如果着急入住，可以選擇嘉譽山。精裝準現房、有學區，配套成熟但位置尷尬，好的樓層總價要高於250萬。

不着急入住的可以選擇燕子磯的四個樓盤：保利國際社區在四個樓盤中，戶型和區位都相對較好；電建洺悅府戶型最大，但位置稍偏；金浦紫御東方是精裝房，但戶型設計不太好；電建海賦尚城只有97平米一種戶型可以選擇，且房源數量較少。

除了金浦紫御東方已經平推，其他幾個樓盤在銀十期間均有出貨計劃，保利國際社區已領銷許馬上開盤。這波開盤潮過後，整個城北的剛需房源僅剩保利國際社區最後一幢樓和金浦紫御東方在售房源。

城北留給剛需的機會不多了。