來源：中國經營報

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

作爲“認房不認貸”政策落地後，復甦最爲突出的城市之一，北京市場在新政後第二個月的表現備受關注。

10月底，《中國經營報》記者在走訪中瞭解到，在經歷了9月份的短暫衝高後，如今二手房成交熱度已回落至新政前的七八月份的水平。

多位經紀人告訴記者，今年是北京二手房市場價格波動最大的一年，不少片區年內成交價格波動超過10%。據瞭解，從今年二季度開始，北京二手房價格即呈現下滑趨勢，且在掛牌量不斷攀升的背景下，二手房價格下跌預期仍在。

市場的進一步回落使得政策調整壓力漸顯。業內認爲，當前，政策工具箱裏仍有“餘量”，後續北京政策調整有望因區施策，房貸利率、普宅認定標準或將調整。

搶抓改善型需求換房機會

10月底，北京朝陽四惠片區某小區，業主張先生在一番糾結之後，選擇將自家一套105平方米的小三居調價爲529萬元，較8月底時565萬元的報價直接降了36萬元。

促使他做出這樣選擇的是當前的市場行情。

據瞭解，張先生是今年年初將房子掛牌的。當時小區同戶型房源有600萬元價格成交的，但彼時張先生並不着急，覺得可以再等等看。

二三月份時，在前期積壓需求集中釋放以及學區因素影響下，北京二手房市場迎來“小陽春”。 1~2月，北京二手房網籤套數較2022年同期增長超10%。其中，2月份北京二手房網籤套數環比增長超60%。

但很快市場便急轉直下，從3月下旬開始，市場熱度和成交量便開始下滑，看房客戶明顯減少，成交價格也出現回落。

錯過年初的價格“高點”後，張先生的報價就一降再降。至8月底時，同單元同戶型成交了2套，價格在560萬元左右。此時，張先生將掛牌價格調至565萬元，但他仍期望後續價格能有所上漲。

隨之而來的是9月初北京宣佈執行“認房不認貸”政策，不少換房客羣首付比例由原來的八成變爲四成，改善型需求的業主紛紛加快換房決策。不少二手房業主希望抓住此次換房機會，或紛紛將自家二手房掛牌，或對意向客戶不再糾結於幾萬元的“砍價”，以期儘快成交。

彼時，北京二手房市場短期內迅速衝高，新政落地後的第一個月，北京二手商品住宅成交14262套，環比增長30.1%。

但從市場走勢來看，在新政落地兩星期後，熱度和成交量就已開始逐漸回落。進入10月份，二手房市場熱度進一步下降。

北京住建委官網數據顯示，10月份北京二手房成交套數爲10653套，與新政落地前的七八月份行情相近（7月份9718套、8月份10960套）。

買賣雙方博弈中

經紀人劉洋告訴記者，張先生所在的這個小區，往年正常的掛牌量一般在100套左右，而截至10月底，這個小區的掛牌量已經接近200套。同類戶型的掛牌房源增加，使得不少看房客戶有了較大的談價空間。

據他介紹，像張先生這樣願意接受當前價格水平的業主其實並不多。以其所在的小區爲例，當前所有掛牌的房源中，僅有20%左右的業主可以接受較大幅度的調價，而大部分業主其實也在“觀望”中。

據瞭解，從今年的成交價格來看，張先生所在的小區從4月份時，成交價格就呈現下行趨勢，這樣的價格走勢已持續有半年之久。至10月底時，該小區成交價格已普遍較年初“高點”下降10%左右。

多個片區經紀人亦向記者證實了此價格走勢的普遍性。根據中國房地產指數系統百城價格指數，2023年9月，北京二手住宅價格已連續5個月下跌，在二手房掛牌量增加的背景下，當前二手房價格下跌預期仍在。

劉洋告訴記者，除了高端住宅和學區房這類特殊類型房源外，以往北京多數片區二手房每年的價格波動通常在5%以內，而今年的價格波動幅度是近幾年內最大的，不少片區甚至超過10%。

據瞭解，現在能接受當前價格水平的業主，一種是“賣一買一”鏈條已啓動，如果不按時付款就會面臨違約。另一種則是要買的房子價格上也有一定降幅，這樣通過“賣一買一”依然能保證自己買、賣價格平衡。

在許多業主方看來，當前的成交價格某種程度上其實是“甩賣”的價格，所以不少業主並不認可，他們寄期望於年後價格能夠有所回升。

而從需求端來看，多位經紀人表示，自己接觸到的不少客戶從年初看到現在，期待能在一個“低點”入手。

從4月份至今，不少小區成交價格均呈下降趨勢，對於何爲“低點”，劉洋以過去的成交經驗向記者解釋道：“一部分客戶在前期看房確定了意向戶型後，會同時觀望同小區同戶型的成交情況，一旦有兩三套成交時便會入手。也有不少對市場持謹慎態度的客戶可能會在價格漲2%~3%時再入手，但一般大家都會在這時入手，因此帶動整體成交價格上漲。”

另外，還有一部分客戶則根據以往成交數據分析，看到每年的年底時成交價格相對便宜。據劉洋介紹，近兩週自己所在的門店成交量有所上升，“或許是這個原因。”

對於後續成交量和價格走勢如何，買賣雙方均無法預測，但值得注意的是，北京二手房掛牌量仍在不斷攀升。

多位經紀人表示，截至10月底，貝殼內部北京市場的掛牌量已超過17萬套。而在正常年份，其內部掛牌量一般在10萬~12萬套。“往年貝殼平均每月成交量在1萬套左右，差的時候六七千套，好的時候一萬多套，而今年最差的月份只有三四千套成交。”

據瞭解，北京的購房需求中有較大比例爲“賣一買一”的客戶。以貝殼內部掛牌的17萬套房源爲例，其中有將近12萬套爲改善型需求。

二手房的成交量影響着後續整個市場置換鏈條的活躍度及價格走勢，年底能否出現“翹尾行情”存在較大不確定性。

政策仍有“餘量”

今年以來，以北京爲代表的重點城市二手房掛牌量激增，與此同時，購房羣體觀望情緒不減，供需關係的改變使得買賣雙方地位發生變化。

9月26日，北京鏈家宣佈對二手房交易中的中介費率及收取方式進行改革，其中包括總費率從2.7%調整爲2%，收取方式從買房人承擔變成建議買賣雙方各承擔1個點。

至10月底時，記者瞭解到，鏈家中介費率及收取方式改革有序進行，對在9月26日之前尚未完成過戶的在途客戶，均按照2%的費率進行雙邊收取。

多位經紀人表示，目前他們所接觸的客戶中，多數業主對於雙邊收費模式表示能夠接受。與此前相比雖然多承擔1個點的中介費，但更多業主則是希望能儘快成交。

不過，中介費率和收費模式的轉變對於成交的促進作用有限。劉洋解釋稱：“很少有客戶會因爲中介費降了一點就成交的。一般是那種前期已經談得差不多了，但就差幾萬塊錢，一出政策會立馬入手。但從整體來看，中介費的變化對買房動力幾乎沒有影響。”

對於市場的進一步回落，業內認爲政策調整壓力漸顯。中指研究院市場研究總監陳文靜指出，後續北京政策調整有望圍繞穩定房價預期、激活置換鏈條、降低合理住房需求購房門檻等方面展開，預計將按照因區施策原則，優化限購政策，同時或對普宅認定標準、房貸利率等進行調整。10月31日，北京出臺政策，公積金從11月1日起執行“認房不認商貸。”

據瞭解，今年1月份，央行、原銀保監會宣佈建立首套住房貸款利率政策動態調整機制後，多地紛紛下調首套房貸款利率。但北京自2019年10月至今，首套房貸利率下限一直爲LPR+55BP，目前首套房商貸利率爲4.65%，二套房貸爲 5.15%。與其他城市相比，有較大的下調空間。

另外，經紀人告訴記者，北京普宅線的認定標準影響了居民可貸款額度，也是當前不少客戶仍在觀望的原因之一。

據瞭解，按照北京從2014年以來執行的普通住宅標準，五環內爲單價39600元/平方米、總價468萬元/套；五環到六環爲單價31680元/平方米、總價374萬元/套；六環外爲單價23760元/平方米，總價281萬元/套。在滿足容積率、單套建築面積的條件下，一套房子單價或總價在上述範圍內即被劃爲普通住宅。

劉洋告訴記者，如果按照這個標準，北京現在絕大部分房子都屬於“豪宅”。被認定爲“非普宅”後，按照現在首套首付比例35%去計算，房子的總貸款不能超過303萬元。這意味着，那些總價468萬元以上的房子首付比例將增高，無疑加大了購房人的壓力。“若後續普宅標準能提高，將有助於提升總價500萬元以上的客羣置換意願。”