原標題:扎心了，老鐵！房企可能過了個假冬天！——房企未來生存指南

2018年1-9月，碧桂園、恒大、萬科等20家房企銷售業績同比增長率均值爲51.2%，雖實現了銷售規模的穩定增長，但是隨着對於未來市場走向趨勢的各種預測兜頭襲來，房企動作頻頻，如部分房企開始裁人、行業大佬萬科也喊出了“活下去”的口號。2018年第四個季度已然來臨，10月也已感受到些許寒意，那接下來的房地產市場的走勢如何？房企又將如何在未來的市場競爭中脫穎而出呢？不僅活下去，還要活得更好呢？欲知各大房企的市場預判和戰略調整，且看本文爲你分解。

未來市場預判

機遇與風險並存

未來房地產市場預判主要集中在兩個觀點，政策環境和市場前景兩個方面。政策環境方面，調控政策將保持一定的連續性、穩定性，供應端將繼續圍繞增加短期供應、調整住房及土地供應結構，推進中長期住房制度改革進行政策構建，繼續保障“有效供給”；市場前景方面，房地產市場增量和存量市場仍舊較大，中長期來看仍有發展空間，同時隨着房地產調控面臨的宏觀經濟環境仍然複雜，市場預期正在加速重塑。具體來看：

▣ 政策環境方面

1、國家將進一步加快地產行業的長效機制建立，在“房住不炒”的總基調下，市場調控政策短期內不會鬆動，長效機制漸行漸近；

2、因城施策的差別化調控政策仍將延續，調控力度不會放鬆，調控區域繼續擴大、措施不斷創新，調控將是個長期過程。

3、在金融領域聚焦防範風險的背景下，金融監管加強，房地產融資環境將持續收緊，行業資金面承壓。

4、建立多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度，促進房地產市場平穩健康發展。

▣ 市場前景方面

1、未來隨着城鎮化進程繼續推進，居民居住環境仍有提升空間，房地產市場容量仍舊很大，房地產市場中長期來看仍有發展空間。

2、租購併舉的住房制度激活存量市場空間，租賃市場迎來發展機遇期，市場需求仍較大。

3、土地市場隨着調控政策的延續及流動性的持續收緊，未來土地價格將逐步回落，趨向合理，同時併購市場也將會有較多的機會出現。

房企經營策略

多策並舉尋突圍

隨着未來政策環境和市場前景的變化，房企也將機遇和風險並存，如行業競爭更加激烈，行業集中度持續提升，企業分化進一步加劇，大型房企將佔據主導地位，中小企業發展難度加大；隨着城鎮化、改善需求、家庭結構變化等趨勢將帶來對高質量及中高端住宅產品需求的增長，未來房企剛需及改善需求類產品仍將保持在較高水平。

在基於對未來環境預判的基礎上，房企也適時調整自身的經營策略，主要集中於銷售、投資、融資、業務等幾個方面。具體來看：

▣ 銷售

1、房企繼續堅持高週轉的發展策略，加快開發與銷售。如華潤置地表示下半年將加快週轉、加快銷售、加快結轉；奧園堅持“快速開發、快速銷售”的開發策略。

2、部分房企2018年下半年加快推盤和銷售，加大銷售回款力度。如龍湖將在下半年集中推盤，下半年貨源達到2000億元；金茂將集中於9月、10月、12月推盤；泰禾體量龐大的廣州院子、福建紅樹灣院子、廈門灣、青雲小鎮等項目將於下半年集中入市，並將回款定爲年度工作重中之重。

3、房企將繼續關注市場變化和客戶需求變化，充分調研、精準定位，調整產品結構、提升產品質量，打造契合市場發展的產品。

4、房企將致力於建立和完善營銷平臺，加強營銷力度解決去化問題，增強銷售渠道和推廣效率，提升費效比。

▣ 投資

1、多數房企選擇更爲謹慎的投資策略，將以防控風險爲主，合理控制資源規模；仍有部分房企認爲下半年是投資窗口期，將會謹慎補充土地資源。

2、房企將繼續聚焦核心城市羣，尤其是長三角與中西部等區域；拿地城市也主要集中在一、二線城市，在重要城市羣具有發展潛力的三四線城市適度拓展。

3、房企多策並舉，將通過招拍掛、收併購、舊城改造等多元化方式進行土地資源的拓展。

▣融資

1、房企將繼續加強現金流管理，提升資金使用效率，做好資金分析與風險預警確保資金鍊安全；

2、房企將採用公司債、資產證券化等方式進行融資，在保證傳統融資渠道的基礎上拓寬融資渠道和模式，利用好政策窗口期進行相關融資。

▣業務

房企將繼續圍繞主業進行相關多元化拓展，促進多業態協同發展。而在多元拓展的方向上，聚焦社區消費、文旅、健康、農業等業務，增強與主業的協同效應；同時聚焦商業、長租公寓等業務，積極挖掘存量資產運營；拓展特色小鎮、城市更新等業務，促進產城融合。

房企經營表現

謹慎投資穩增長

▣ 銷售：銷售額穩步增長，推盤量逐步加大

2018年1-9月，20家房企銷售金額共計4.06萬億元，銷售面積爲3.06億平方米，同比分別增長34.5%和36.7%。其中，碧桂園、恒大、萬科、融創、保利5家企業銷售金額超過3000億元。

表：20家房企2018年1-9月累計銷售情況

數據範圍：銷售額爲企業公佈的累計合同銷售金額

2018年1-9月，20家房企銷售額均值爲2031.7億元，同比增長率均值爲51.2%。其中，有10家企業銷售業績同比增速超50%，泰禾、新城的銷售業績上漲明顯，同比分別增長140.1%、113%；世茂、陽光城、正榮均實現了超70%的同比增長。

圖：房企2018年1-9月年度銷售目標完成率情況

數據來源：銷售目標及銷售額均爲企業公佈

2018年1-9月，10家企業銷售目標完成率超過75%。從16家公佈銷售目標的部分企業來看，10家企業完成率超75%，正榮銷售目標完成率最高，達到99.7%，恒大、新城、世茂等3家企業銷售目標完成率在80%以上。

圖：20家房企2018年1-9月新上市面積情況

數據來源：CREIS中指數據、fdc.fang.com

城市範圍：與城市銷售監測範圍一致

企業加大推盤力度，新上市面積環比增長。2018年1-9月，20家企業累計新上市面積爲4550.7萬平方米。而從月度新上市面積來看，20家企業三季度以來逐月的新上市面積呈現不斷上漲的趨勢，分別爲494.4萬平方米、507.3萬平方米、781.8萬平方米，其中，9月新上市面積環比大幅增長54.1%。

▣ 投資：拿地更趨謹慎，城市羣仍爲重點

2018年1-9月，20家企業累計拿地金額同比下降23.1%，其中14家企業拿地金額同比出現下滑。招拍掛市場拿地金額佔比爲86.3%，13.7%來自收併購。

圖：20家企業2017年1月-2018年9月拿地情況

數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com

數據範圍：包含招拍掛土地及收併購土地

以中指土地數據庫2300個城市作爲監測對象

企業三季度以來秉持謹慎的態度、拿地熱度逐漸消退，單月累計拿地金額環比下降。7月、8月、9月20家企業累計拿地金額分別爲1334億元、1009.5億元、586.2億元，環比分別下降25.5%、24.3%、41.9%。

圖：企業2018年1-9月招拍掛土地投資城市等級結構情況

數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com

數據範圍：以公開招拍掛市場成交數據爲準

以中指土地數據庫2300個城市作爲監測對象

從2018年1-9月招拍掛土地投資城市結構來看，企業更傾向於在三四線城市拿地。20家企業在三四線城市總拿地面積佔比爲56.2%，較上半年增加1.9個百分點。

圖：企業2018年1-9月招拍掛拿地金額/面積前十城市

數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com

數據範圍：以公開招拍掛市場成交數據爲準

以中指土地數據庫2300個城市作爲監測對象

從2018年1-9月20家企業招拍掛拿地熱衷城市來看：

一線城市被重點關注：受區域經濟發展與房地產市場成熟度影響，一線城市仍爲企業重點佈局區域，1-9月拿地金額與面積前十城市中，北京、上海、廣州均上榜，其中上海出現兩次且均爲榜首。

珠三角與長三角城市羣熱度不減：熱點城市羣仍受到企業重點關注。1-9月拿地金額與面積前十城市中，珠三角城市羣內城市出現3次；長三角城市羣內城市出現6次，其中上海位居拿地金額與面積榜單首位。

中西部土地市場持續升溫：由於政策相對寬鬆、需求充足等原因，中西部二線核心城市成爲企業佈局要塞。從1-9月來看，企業在昆明、重慶、武漢、西安、鄭州積極拓展，其中昆明與重慶在金額與面積榜單中均上榜，武漢、西安與鄭州則各出現一次。

▣ 融資：創新融資渠道補充資金

房企主要通過公司債、銀行貸款、資產支持專項計劃等方式融資。伴隨着國內房地產市場融資環境的不斷趨緊，越來越多的房企通過創新型融資渠道拓展資金來源。

2018年以來，越來越多房企運用創新型融資方式，包括長租公寓類REITs、資產證券化、私募基金、海外債等，開闢了多元化融資渠道。在國家鼓勵資產證券化融資後，房企積極響應國家政策，積極通過長租REITs、私募基金、資產證券化等方式補充資金。如2018年9月，新城及旗下子公司與蕪湖歌斐簽署《合作框架協議》，擬共同設立一支或多支有限合夥型私募基金，預計總規模爲100億元；泰禾收到中信證券-泰禾集團慕盛長租公寓系列資產支持專項計劃無異議函，發行總額不超過50億元。預計未來長租公寓類創新融資熱度將持續提升，並得到政府和金融機構的大力支持。

▣ 業務：多元業務促進主業協同發展

2018年，房企繼續在房地產相關方向進行拓展，以達到多元協同的效應。

圖：企業2018年1-9月多元業務方向

在多元拓展的方向上，企業聚焦社區消費、文旅、健康、農業等業務，增強與主業的協同效應；同時加大了高科技產業的投入力度，爲主營業務帶來資金支持。如融創與SAP達成戰略合作伙伴關係，助力融創完成數字化轉型；碧桂園集團旗下博智林機器人公司和西湖大學簽署戰略合作協議，雙方將在人工智能、機器人技術研發與應用、人才培養等方面開展合作。

結語

縱觀本輪市場週期，房地產調控政策堅持不放鬆，因城施策下各線城市市場呈現週期輪動行情，讓本輪市場換擋週期明顯延長，四季度市場將在分化中步入調整。未來，“穩”將成爲市場主旋律，房企應加強市場研究與判斷，不斷調整戰略，並將防控風險提至高位，以實現高質量增長。

嚴/肅/廣/告/時/間