談及任澤平，想必大家都是耳熟能詳。他曾是中國股市的風雲人物，曾在2014年大盤處於2000點附近時，高喊5000點不是夢，2015年大盤創出5178的高點，任澤平名聲大噪。更令人驚奇的是，他對房價走勢的預測也是相關的精準。他在2015年預測短期內一線城市的房價會翻一倍，後來的事實也應證了他的觀點。這也正是恒大花重金請他擔任首席經濟學家的重要原因。

　　在房地產業界，判斷房價的漲跌問題，通常以任澤平提出的“短期看金融，中期看土地，長期看人口”作爲依據。他認爲過去二十多年，我國房價之所以處於只漲不跌的階段性快速上漲態勢，主要是基於城鎮化進程帶來的人口因素驅動。從長期來看，只要城鎮化進程沒有結束，房價仍將保持繼續上漲的趨勢。

　　目前房地產市場降溫明顯，很多城市的房價開始出現了明顯的鬆動跡象，很多購房者都在猶豫現在到底該不該買房。那麼，我們來看看任澤平的看法。近日他公開撰文指出，參考國內外經驗，一個國家的內部，人口流入的大都市圈，房價漲幅最大。

　　任澤平的這一基本結論也主要是基於目前我國人口流向做出的判斷，未來人口持續淨流入的大城市及大都市圈，房價潛在上漲能力最強，漲幅也會更大。

　　首先，人口持續淨流入的熱點一二線城市，房價有明顯利好條件作爲支撐。由於產業基礎條件紮實，就業機會較多，工資待遇較高，生活、教育、醫療等配套設施完善，所以人口大量朝這些區域聚集，特別是近年來很多熱點城市推出的人才引進政策，每年新增落戶人數高達數十萬，虹吸效應越發明顯。人口的大量湧入會帶來龐大住房需求，進一步加劇了熱點城市住房供應緊張的局面，房價上漲也就在情理之中了。

　　其次，人口持續淨流出的中小城市，房價很可能面臨下跌調整的風險。近年來，由於一二線城市受樓市調控的影響，疊加商品房去庫存和貨幣貶值等因素，中小城市的房價也普遍實現了翻倍行情。但從長期來看，該區域的房價缺乏紮實的基底條件作爲支撐。

　　一方面，管理層已經調整了棚改政策，將貨幣化安置爲主轉變成了以實物和就地安置爲主；另一方面，受經濟去槓桿政策的影響，我國不再實行寬鬆的貨幣政策，而是保持貨幣政策中性偏緊；此外，最爲重要的原因是很多中小城市的人口持續淨流出，失去了人口因素作爲支撐，高房價很難維繫下去。

　　目前，我國樓市步入拐點的跡象非常明顯，對於購房者而言，必須要謹慎分情況區別對待。對於熱點一二線城市而言，購房者可以考慮買進，即使房價短期可能調整，但該區域房價有明顯利好條件作爲支撐，長期看漲的趨勢是基本可以確定的；對於人口淨流出的中小城市來說，未來房價很可能面臨下跌調整的風險，筆者不建議在這個時間點購房，但急於用房的剛需除外。