原標題:壓垮長租公寓的那根稻草……

當公寓創業者遇到了互金創業者，一個急着上房源，融資下一輪，一個急着上貸款量，雙方眼中都沒有了風險。

——某品牌公寓CEO

一年前長租公寓行業還是風聲水起，如今彷彿一地雞毛。從“甲醛超標”、“推漲租金”到“捆綁租金貸”，再到滬上公寓頭部品牌寓見公寓被曝資金危局，長租公寓行業問題頻出。

回想一年多前，紅姐在一場閉門研討會議上，看到寓見公寓那位陽光外向的美女CEO，還覺得她好能幹，內心悄悄地爲她點了180個贊。但眼下不敢聯繫她，怕給添亂。

據貝殼研究院數據，截至2018年9月，全國公寓門店關店率達到3.6%。年內相繼已有5家品牌長租公寓被曝資金鍊斷裂。問題究竟出在哪兒呢？

來源：地產銳觀察根據公開資料整理

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成也租金貸，敗也租金貸

2014年，以小米科技創始人雷軍旗下的順爲資本出資1個億人民幣投資YOU+(優家)國際青年公寓爲起點，長租公寓行業拉開了發展的大幕。

此後隨着國家提出租購併舉，相關政策文件和工作會議接連鼓勵大力發展住房租賃市場，長租公寓迎來政策紅利加持，入局者越來愈多，中介類、酒店類、創業類、開發商類，百花齊放。

（相關閱讀：政策紅利下的長租公寓投資機遇｜智信研究）

但是，有一個問題一直如影隨形，就是長租公寓的盈利與規模擴張難題。

（相關閱讀：都以爲長租公寓不賺錢可能一開始就理解錯了 ）

租房市場原本是傳統房屋中介的天下，如鏈家、我愛我家、中原、麥田等，靠着地毯式廣鋪門店，牢牢薅住了市場上絕大部分的散租房源，盈利模式就是賺取中介費及租金差。

在長租公寓興起後，有了資本的加持，品牌公寓們加速跑馬圈地，迅速拿房源擴大市場佔有率，但風投規模有限，可能拓展幾個項目、數百上千套房源，融來的錢就用完了。

而長租公寓的主要收入來源沒有變，還是房客租金。這種回款模式，對於急於擴大規模以吸引新一輪投資，然後再繼續擴大規模的品牌公寓而言，顯然現金迴流太慢了。於是，“租金貸”應運而生。

所謂租金貸，即租客按月支付租金（實爲貸款）給網貸平臺，網貸平臺一次性預支1-2年租金給公寓運營商，公寓運營商再按月支付租金給房東。如此，租金貸期限錯形成的沉澱資金，公寓方就可拿來用於收儲新房源或收購同行，助推規模快速增長。

來源：地產銳觀察

在租金貸資金的助推下，很多品牌長租公寓快速踏上了萬間規模的量級，但本是短期的租金被變成長線的投資資金，如果這個鏈條上某一個環節出現問題，或者外部稍有風吹草動，就容易發生資金鍊斷裂，一下子滿盤皆輸。

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監管發力，盼迴歸正軌

租金貸埋下的隱患，實際上業內早有警示，它實際上是等於變相利用了租客的信用，一旦公寓方倒閉，租客有可能面臨無房居住卻每個月還要揹負還租金貸的風險。今年以來，針對長租公寓領域的租金貸行爲，相關城市已經進行了風險提示和監管規範。

浙江省城鄉住房工作協調委員會辦公室於近日出臺了《關於促進長租公寓市場平穩健康有序發展的指導意見》，明確從事住房房源委託出租業務的長租公寓企業不得自行開辦“租金貸”等金融業務。

上海市住建委等五部門也於國慶前夕（9月30日）聯合下發了《關於進一步規範本市代理經租企業及個人“租金貸”相關業務的通知》，共推出10條具體監管舉措，明確了開展個人“租金貸”業務條件、代理經租企業須提示風險、加強風險管理、銀行業金融機構的主體責任、建立並嚴格執行面談制度等要求。

2018年8月27日，深圳互聯網金融協會發布《關於防範“長租公寓”業態涉互聯網金融的風險提示》，稱該業務模式以支持國家鼓勵發展長租公寓的名義，實際具有非法侵佔他人財物的特徵，形成了資金池和期限錯配，槓桿高、風險大。

據投資者報等媒體報道，2018年9月，包括北京銀行、建設銀行、平安銀行等多家銀行已經對涉及房租貸款業務按下了“暫停鍵”。

另外，據知情人士透露，住建部也正在起草一份規範長租公寓發展的政策文件。未來長租公寓行業野蠻生長的局面將有所改變。

儘管當下問題頻出，但在構建租購併舉的住房制度的大政方針下，長租公寓行業經過新一輪洗牌後，留下的品牌公寓們，面對萬億市場空間，仍然大有可爲。

只是，有一句話送給公寓人：長租公寓是個掙慢錢的行業，指望下蛋掙慢錢的老母雞變成掙快錢的戰鬥雞，最後的結果可能是雞飛蛋打。

不要走得太快，忘了爲什麼出發。