看着如今的北京房價，小A爲3月份及時賣掉了房子慶幸不已。

今年3月，藉着一波小陽春，小A將掛了5個月的房子以330萬賣了出去，這套房位於豐臺區四環內，屬於地鐵剛需上車盤。而近期，相似戶型成交價格僅爲290萬元左右。這意味着，時隔9個月，這套房跌了近40萬，單價下跌近6000元/平方米。目前單價已經不足5萬元/平米。

而在“3.17”調控前，北京樓市最瘋狂的時期，這類戶型成交價格一度接近420萬，單價達到7萬元/平米。

根據國家統計局的數據，今年7月到10月，北京二手住宅成交均價連續四個月出現下滑。這是2018年以來，北京二手房價經歷的最長下滑週期。

近日，中證君走訪北京多個地區二手房銷售情況，儘管近期交易量有所增長，但市場情緒並未明顯升溫。除了小戶型熱門學校學區房，北京二手房全面降價的情形仍在持續。

“現在只有價格降到位了，房子纔好賣。”多位經紀人對中證君表示。

頻現百萬級折扣

“樓王3居室，西南向，無遮擋，160平米，週期快可1150萬元成交。”一位地產中介在其朋友圈推廣一套房源。

記者瞭解到，這一房屋掛牌價爲1450萬元，其中的議價空間達到300萬。這意味着每平米降價接近2萬元。據瞭解，房主此次大降價主要是亟需交易變現。

這一小區屬於北三環次新房，房齡和戶型方面有優勢，也有明顯的短板。該小區大戶型房屋較多且附近交通便利，小區裏有不少房屋被出租用於公司辦公場所，整體環境並不宜居。加上高總價不好賣，因此房東不得不大降價。

這套房子已經掛牌數月，然而目前仍然未有成交。

除了大戶型，頂級學區房也出現了降價促銷。近期，豐僑公寓有一套75平米的二手房，掛牌價爲1445萬元。據中介介紹，業主調低了該套房源的心理價位，1330萬左右即可成交。該小區對口小學是宏廟小學，該小學是八中和北師大實驗中學分校大比例直升校，這兩所中學都是北京市頂級名校。加之該小區位於金融街地區，成交單價居高不下，8月成交均價高達19萬/平方米。

中證君從多位房地產中介處瞭解到，除了極個別稀缺的項目，目前北京總價千萬左右的二手房源均有約10%左右的議價空間。即使一些房東不願意下調中介平臺上的掛牌價格，但在實際成交中讓步的幅度也在加大。

“今年3月北京房市曾經有一波行情，部分剛需入場，激活了整個購房的鏈條。但這一輪行情4月下旬後就逐步冷卻了，市場又回到了成交量下滑的狀態中。”一位中介對中證君表示。

不過，從目前的交易情況來看，西城區小戶型牛校/直升校的學區房仍然相當堅挺。中證君瞭解到，近期，愛民裏小區（劃片小學西什庫小學是北京四中的直升校）有一套一居掛牌，這是整個小區中唯一一套非半地下的掛牌房屋，40平米左右報價超過650萬元。傳統名校三里河三小近期一套83年40平米的學區房，單價接近16萬/平方米，仍然保持了一定的漲幅。可以說，西城小戶型學區房是現今北京樓市唯一的高地了。

小戶型稀缺學區房仍然價格較爲堅挺

嚴控槓桿降溫樓市

小A清楚的記得，“3.17”之前最瘋狂的時候，小區裏的一套小兩居，一天有5波客戶前來看房。“基本當場就得拍板，否則房子就被人搶走了。”小A對中證君表示。

爲何短短兩年，市場發生瞭如此大的變化？

在本輪房地產市場調整中，北京是最早出臺政策，也最早見效的區域市場之一。在不少地產人士看來，嚴控槓桿、增加供應是北京市房地產市場迅速降溫的主要原因。

目前北京二手房一系列稅費規則加大了交易和購買成本。二手房中僅有滿五唯一（產證時間5年且爲家庭或個人名下唯一一套）的商品房可以享受免徵所得稅待遇。不符合滿五唯一條件的二手房交易都將徵收增值部分的20%差額所得稅。而獲得產證不滿兩年的二手房還要在此基礎上徵收5.3%-5.6%的增值稅及其附加。目前交易中，稅費一般由買家承擔，但賣家就需要下調成交價格作爲稅費的彌補。記者瞭解到，一般來說，300萬左右的二手房，如果不是滿五唯一，且上次交易的原值較低，賣家要至少降價20萬以上才比較容易成交。

另一個有力政策是“非普二套高貸”。按照北京市相關規定，除建築容積率在1.0（含）以上、單套建築面積在140平方米（含）以下兩條硬性標準外，北京普通住宅標準價格紅線設置爲：五環內總價低於468萬元。以目前北京市區的房價水平來看，五環內大量房屋將屬於非普通住宅。

按照2017年“3.17調控”的信貸政策，購房者在購買非普通二套房的首付款比例不低於80%，且在確定購房套數時，採用“認房又認貸”的原則。

“這意味着將大多數改善型需求的首付門檻大幅提升。舉個例子，1000萬的二手房，如果是二套，意味着最多僅能貸款200萬，那麼首付就需要800萬現金。目前銀行對房抵貸、消費貸資金流入房市監管力度非常大，購房者難以從這些渠道補充首付。即使是被認爲是‘絕對剛需’的學區房，總價超過1200萬後成交週期也比較長。此外，兩年多的嚴格調控，已經把房價一直漲的預期給打掉了，部分購房者由於資金實力不夠放棄了購房，還有部分購房者則轉入觀望狀態。博弈的天平開始逐步向購買者傾斜，房東降價的案例正在增加。”某中介店長對中證君表示。

前述店長表示，以往北京市二手房交易都是“連環單”。“比如300萬以下的算剛需房，假設剛需進場，剛需房的房東拿到購房款再貸300萬能買600萬的房子改善，那些賣了600萬房子的房東再貸400萬就可以買1000萬的房子。如果購房者預期收入和房價持續增長，槓桿放大效應下，房價也就會越來越高，越漲越快。但在現在的信貸政策下，貸款額度大幅下降，這一鏈條就被打斷了。”該人士表示。

“如果是2017年調控之前入市，考慮到信貸成本，房子至少已經跌了超過20%。”一位2017年高點購房入市的購房者對中證君表示。

增加供應平抑價格

北京市多年一直缺乏土地供應，但這一情況在2017年發生了改變。

北京從2017年末開始大規模出讓限競房地塊，截至今年10月，北京合計供應新建住宅7.8萬套，其中4.76萬套是限競房，佔比61%。

限競房在土地出讓階段就對房屋售價進行限制，限競房的銷售價格通常低於同區域的市場水平。中原地產指出，從樓市數據看，2018年來，全北京合計供應的新建住宅有8萬套，其中5.44萬套是限競房。佔到整體市場供應的68%。住建委數據顯示，連續兩年超過3萬套住宅尤其是限競房的供應井噴下，今年前11月，北京累計成交新建商品房住宅（含限競房33074套）同比上漲了60.4%。

限競房不僅有價格優勢，而且還會分流二手房的需求，同時拉低區域二手房的均價。公益西橋一均價爲6萬元/平米的限競房項目入市後，區域內二手房價格一夜之間下降數千元/平米。

此外，北京市還供應了大量共有產權住房，也分流了部分二手房需求。

不過，近期北京二手房市場成交量和帶看量均有所增長。年底一般房市都會有一些行情，那麼後市走勢如何？

58安居客房產研究院首席分析師張波表示，目前北京二手房市場依然處於買方市場，受嚴格調控政策影響，中短期房價上漲的動力依然偏弱。預計此輪降溫還將持續到2020年春節後，即明年3月、4月，市場的熱度纔有望回升。

中原地產首席分析師張大偉提醒，目前大多數限競房項目去化不及預期，新房庫存明顯增加，目前北京商品房住宅庫存高達7.56萬套，爲多年來最高。“爲消化庫存不排除未來會有價格戰，這些都會影響二手房的價格。”張大偉表示。

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