原標題：藍鯨觀察|27家房企前十月目標完成率超八成，華夏幸福、泰禾墊底

房地產行業大行規模之風下，越來越多房企提速向“快車道”發力。2018年年初，不少房企定下了歷史最高的銷售目標，且在各項調控政策“圍追堵截”的嚴苛環境下，使出渾身解數衝刺業績。據藍鯨房產不完全統計，在已經公佈前十月銷售業績的44家房企中，有27家全年銷售目標完成率超過八成，其中，有6家房企已提前完成全年目標。

但在激烈的“商戰”中，有前行者就也會有後退者。2018年前十月，包括濱江集團(SZ：002244)、首開股份(SH：600376)、綠城中國(HK：03900)、華夏幸福(SH：600340)、泰禾集團(SZ：000732)在內的5家房企，銷售目標完成率僅在70%以下。對於後者來說，要想在餘下不足2個月的時間裏完成全年銷售目標，幾率非常渺茫。

對於企業而言，市場環境並無二致，爲何有的企業完成率較高，而有的企業則較差?據業內專家分析，那些目標完成率較高的房企早在嗅出市場環境變化之際，就已做出了調整，而那些目標完成率較低的房企則遲遲不願認清現實，只是坐等政策回暖。

下沉三四線 27家房企銷售目標完成率超八成

2018年，房地產行業呈現出愈加明顯的馬太效應。在土地資源、融資成本等便利條件紛紛向規模房企傾斜的環境下，邁入”千億門檻“成爲衆多房企一致的目標。今年年初，諸多房企紛紛放出”豪言“，定下高難度的年度銷售目標。過去1-10個月以來，提速規模擴張成爲整個房地產行業的最大特色。一路狂奔之下，房企新的排名也已基本確立。

藍鯨房產根據已經公佈2018年1-10月份銷售業績的44家房企進行不完全統計，數據顯示，前十月，已有6家房企提前完成了年度銷售目標，包括美的置業(HK：03990)、中國金茂(HK：00817)、正榮集團(HK：06158)、新城控股(SH：601155)、中梁地產及金科集團(SZ：000656)。其中，美的置業目標完成率最高，其前10月的銷售額爲654億元，完成全年600億元銷售目標的109%;其次爲中國金茂，目標完成率爲105.7%。

安居客首席分析師張波對藍鯨房產分析道：“2018年目標完成率較高的企業，主要有以下特點：其一，房企較好的業績完成率和此前的積極拿地和市場擴張有關;其二，聚焦三四線城市、高週轉運營策略。從目標完成率較高的房企來看，也大都採用城市下沉和高週轉策略;其三，抓住了上半年銷售良機，雖然上半年調控的力度較緊，但整體去化速度變慢是從9月份開始，上半年銷售速度較快的中部房企年度目標的壓力就會相對較小。”

易居研究院智庫中心總監嚴躍進也表示：“從此類企業的成長來看，主要有三種模式。第一是美的置業和中梁地產等企業，過去幾年持續在三四線城市進行土地儲備，這一波業績成長還是充分享受了此類三四線城市崛起的紅利;第二是新城控股和華潤置業等企業，在商業地產方面也經營相對到位，商業項目的出租等情況受認可，所以銷售行情也不錯。第三是類似藍光地產和正榮地產等企業，在這兩年的全國戰略佈局中力度持續加大，包括收併購項目也比較到位。”

事實上，上述銷售目標完成率較高的房企，均在2016年就開始調整城市佈局策略。2016年年底，中央經濟工作會議首次提出“房住不炒“，2017年兩會該基調再次被強調，此後各城市調控政策相繼推出。在熱點城市調控持續加碼之際，衆多房企選擇“深潛”至正在去庫存的三四線城市之中。中國指數研究院數據顯示，2017年50家代表房企在三四線城市拿地面積同比增長145%，樓面價同比增長53.9%。在一、二線城市拿地面積同比增長63.0%、46.7%，佔比則分別降低0.7個、11.3個百分點。這爲他們迎來了近兩年業績的大爆發。

藍鯨房產梳理發現，在目標完成率較高的6家房企中，金科集團、中梁地產、新城控股、美的置業等4家房企均在近年來重倉三四線城市。按照第三方機構數據，在新城控股的拿地面積中，三四線城市的土地儲備佔比在60%左右。就目前而言，新城控股的土地儲備是"1441"佈局：一線城市大概在10%，二線城市40%，三線城市40%，四線城市10%。而從2014-2015年逆市加速下沉拿地之後，新城控股2015-2017年公司銷售額3年複合增速高達89%，超過行業的21%，行業排名上升至第13位。中梁地產更是因爲重倉三四線的戰略，才能在競爭激烈的房地產行業裏突圍而出。

除此之外，正確把握銷售節奏也極爲關鍵。市場環境下行之下，房企要想順利完成銷售目標，必須小心謹慎。據藍鯨房產觀察，銷售目標完成率較高的房企從年初就開始發力。以同樣重倉一二線城市，但銷售目標完成率卻截然不同的兩家房企爲例來看，中國金茂自2018年1、2月份傳統銷售淡季就開始加大推盤動作，創下1-10月最高的兩個月度銷售額，分別爲166.51億元、139.63億元。

而從目標完成率僅有64.1%的綠城中國來看，2018年1-10月，除 1月、5月、6月的銷售額高於去年同期，其餘月份均低於或持平於去年同期，這意味着，其銷售節奏與市場熱度之間或存在一定錯配。

華夏幸福、泰禾集團戰略調整較慢 年度銷售目標完成率墊底

此外，在同樣的市場環境之下，房企的業績完成率卻差之千里。藍鯨房產統計發現，除了上述6家高增長房企之外，包括濱江集團、首開股份、綠城中國、華夏幸福、泰禾集團在內的5家房企，目標完成率均在70%以下。其中，泰禾集團目標完成率最低，僅爲51.5%。對於這些企業而言，要想在年內達到全年銷售目標，可能性極小。

就整體榜單來看，中型房企(2017年業績在500-1000億元之間的房企)的表現優於龍頭房企。在TOP20房企中，中型房企達到16家，佔比80%，數量上超過龍頭房企。在排名上，藍光發展(SH：600466)、世茂房地產(HK：00813)、華潤置地(HK：01109)等9家房企的目標完成率在90%以上，排名優於融創中國(HK：01918)、保利發展(SH：600048)、中國恒大(HK：03333)、中海地產(HK：00688)等龍頭房企。

對於企業而言，市場環境並未優劣之分，爲何有的企業目標完成率較高，而有些企業則不佳?嚴躍進告訴藍鯨房產：“業績完成不好的企業，部分規模比較大，由於其在年初沒有意識到市場降溫等問題，所以業績壓力較大，會顯得比較被動。”

由此來看，房企“兌現承諾”的第一步是制定一個合理的銷售目標。嚴躍進指出，房企目標制定有很多考慮因素：第一，企業通常會制定一個短期、中期、長期的戰略規劃;第二，從實際情況來講，很多企業會考慮到行業競爭的格局。如果說別的企業都提出千億，那他可能也會參考。

藍鯨房產注意到，在銷售目標完成率較低的5家房企中，不乏目標制定不合理的企業。其中，首開股份2018年制定了1000億元的銷售目標，較2017年691.9億元的銷售業績增長44.53%;而其2017年業績增速僅爲9.65%。

並且，銷售目標完成率較低的企業也沒有正視市場降溫的問題。藍鯨房產梳理發現，在上述5家房企中，濱江集團、首開股份、華夏幸福分別重倉大本營杭州、北京與環京，綠城中國與泰禾集團則重倉一二線城市，這些城市均是調控的重災區，而政策對市場及企業的影響早在2017年就顯露出了跡象，但這些企業並未正視該問題，依舊對市場盲目樂觀，最終導致目標完成率較低。

對此，克而瑞研究中心預計，在最後兩個月，百強房企將加大供應力度。一方面，房企選擇以價換量加速項目入市，加強營銷力度，儘早搶收業績以完成全年的銷售目標。另一方面，一些今年以來受城市限價影響延遲入市的項目，也將在年末大量入市，相關的企業業績將受益增長。

如今，距離年底僅剩1月有餘，無論企業最終是否完成銷售目標，這場“落後”與“超越”背後的緣由都值得深思。而從整個房地產行業的發展來看，從來沒有一個時代像2018年這樣，如此快速而激烈的發生着變化。那些年初還在帶頭追求規模衝刺的龍頭房企，包括碧桂園、恒大、萬科，在達到規模之後卻紛紛在中期報提出”降速“計劃，這讓業內倍感疑惑。那麼，龍頭房企主動降速，會成爲未來新的風向嗎?值得期待。