近年來，隨着社會經濟發展和人文環境變化，離婚率的走勢也逐年提高，其中北上深廣四大城市的離婚率與其他地區相比又屬最高。據民政部門的統計，2017年上半年北京市登記離婚率達到了39%。而涉房屋分割離婚糾紛案件審理情況及相關法律問題成爲熱點。

　　文章來源：法務之家

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　　案例一、首付支助非權屬 莫將資金當房屋

　　案情介紹

　　小王是家中獨子，父母一生辛勤勞動，攢下100萬元，2008年小王和小劉登記結婚，爲了支持兩個年輕人在北京打拼，2010年小王父母拿出自己的100萬元終生積蓄作爲首付款爲小兩口按揭買了一套兩居室商品房，首付款是小王父母直接轉給小王賬戶後由小王向開發商支付，購房合同也是小王簽署，房屋貸款是以小王的住房公積金辦理，一直由小王支付按揭貸款，2013年該房屋產權辦理在了小王個人名下。2016年，小兩口因感情不和鬧離婚，小劉起訴到法院要求與小王離婚，並要求將該房屋作爲夫妻共同財產予以分割。小王也表示兩人感情基礎薄弱，無法繼續共同生活，同意離婚，但不同意房屋作爲共同財產分割。該房屋由自己父母出資，並登記在自己名下，貸款也是自己一直在還，應當屬於自己的個人財產。

　　法官說法

　　《婚姻法司法解釋三》第7條規定的“婚後由一方父母出資爲子女購買不動產並登記在出資方子女名下的，視爲對己方子女的個人贈與，房屋認定爲出資方子女的個人財產”這一條款應當做限制解釋，這裏所稱的出資應當僅指全額出資。因爲只有全額出資，父母才能取得房屋產權，將所購房屋登記在己方子女名下才具備房屋產權贈與的法律屬性。本案中，小王的父母對所購房屋僅支付了首付款，屬於部分出資，無法取得房屋的所有權，雖然產權登記在小王個人名下，但不能適用司法解釋三第7條的規定，因爲小王的住房公積金在二人婚後也屬於夫妻共同財產，小王實際上一直用共同財產在償還按揭貸款，該房屋應當認定爲夫妻共同財產，但具體分割時應當根據公平原則，酌情考量小王父母的出資情況對其適當多分。

　　案例二、協議終歸紙上字 贈與還需變登記

　　案情介紹

　　李先生和前妻離婚多年，因戶外活動和年紀比自己小20多歲的張小姐相識，兩人迅速確定了戀愛關係並於2010年登記結婚，李先生在婚前有一套登記在自己名下別墅，張小姐大學畢業後就在北京打拼，但一直沒有能力自己購房，爲了表示自己對張小姐的感情，李先生在結婚當天就和張小姐簽署了一份書面協議，協議約定這套別墅產權在婚後歸張小姐個人所有，與李先生無關。巨大的年齡差距讓二人婚後矛盾重重，最終導致兩人感情破裂。張小姐起訴至西城法院，要求與李先生離婚，並按照二人簽署的婚內財產協議判決別墅歸自己個人所有。李先生同意離婚，但認爲當初簽署協議是爲了和張小姐好好過日子，現在兩人即將離婚，房產證也並未實際變更登記，不同意再按照協議約定履行過戶手續。

　　法官說法

　　《婚姻法》第19條規定“夫妻雙方可以約定婚前和婚後取得的財產歸各自所有、共同所有或者部分各自，部分共同所有”，該夫妻財產約定可以排除法定財產製的適用，對雙方具有約束力。這裏所指的財產約定是一種有對價的，雙方財產權益的安排，不包括將一方個人財產約定歸對方所有的情形。將一方個人所有的財產約定歸另外一方所有在實質上屬於無須對價的贈與合同，涉及房屋所有權的，應當適用《合同法》和《物權法》的相關規定。《婚姻法司法解釋三》第6條的規定正是與上述兩部法律接軌的結果，在約定涉及房屋未辦理產權變更登記前，贈與人可以享有任意撤銷權。故本院判決駁回了張小姐要求李先生按照協議履行變更登記的訴求。

　　案例三、婚前買房婚後得 財產性質不轉化

　　案情介紹

　　小馬和女朋友小陳相戀多年，二人於2010年登記結婚。小馬一直收入殷實，2009年他就在昌平區沙河鎮以個人積蓄出資全款購買了一套商品房，房屋因屬於期房，簽訂合同和繳納購房款項後直到2012年才交房入住並辦理產權證。小陳用自己婚後的積蓄對房屋進行了裝修，併購買了傢俱家電。2013年雙方孩子出生後一直由小馬母親幫忙照顧，後因婆媳矛盾，小陳向法院起訴要求和小馬離婚，並要求按照夫妻共同財產依法分割房屋。小馬對離婚和子女撫養問題都沒有異議，但堅持認爲房屋是自己用婚前個人財產購買，不同意按照夫妻共同財產分割。

　　法官說法

　　《婚姻法司法解釋一》第19條規定夫妻一方的個人財產不因婚姻關係的延續而轉化爲夫妻共同財產。結合《婚姻法》第18條的規定婚前財產屬於一方個人財產。本案中，小馬在與小陳登記結婚前已經用自己的婚前財產支付了購買房屋的全部價款，也就是已經完成了房屋買賣合同中己方的全部義務。雖然該房屋實際交付和辦理產權登記發生在結婚後，這只是售房方單方履行義務。小馬婚前支付的購房款只是在婚後發生了形式上的變化，變成了房屋產權而已。該房屋仍應當爲小馬的個人財產，不因小馬與小陳的結婚而發生轉化。小陳對房屋的裝修符合不動產添附的規則，裝修費用和傢俱家電應當作爲夫妻共同財產予以分割。故法院判決房屋歸小馬所有，由小馬補償小陳裝修和傢俱家電費用中屬於小陳的部分。

　　案例四、民間儀式雖隆重 民政登記方有效

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　　王先生和趙小姐高中時便相識，婚前戀愛多年，感情一直很好。2010年9月，兩人按照家鄉風俗宴請親朋好友舉辦了隆重的婚禮，由於趙小姐單位特殊，對配偶身份進行了一定時間的政審，二人辦理結婚登記已經是2011年6月份了。在此期間，王先生父母以兒子的名義全款出資在西城區車公莊購買了一套二手學區房，房屋於2011年3月份辦下房本，登記權利人只寫了王先生一人。二人結婚後工作繁忙，王先生經常在外地出差，聚少離多，久而久之感情慢慢疏遠。趙小姐於2016年起訴到西城法院，請求判決二人離婚，並認爲西城區車公莊的房屋是二人舉辦結婚儀式后王先生父母贈與給兩個人共同生活居住的，應當按照夫妻共同財產予以分割。王先生同意離婚，但堅持認爲該房屋屬於自己父母對自己的個人贈與，不屬於夫妻共同財產。

　　法官說法

　　按照《婚姻法司法解釋二》第22條第一款的規定，當事人結婚前，父母爲雙方購置房屋出資的，該出資應當認定爲對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。這裏所指的結婚應當做嚴格解釋，我國法律採取的是登記結婚制，就是隻有辦理具有法律效力的結婚登記後才能認定爲雙方具有法定夫妻關係。根據傳統習俗舉行的婚禮、儀式、訂婚均不具備登記的法定效力，不能認定雙方產生法定夫妻關係。王先生父母在二人辦婚禮後登記結婚前全款出資爲二人購置房屋，雖然也具備用於二人共同生活用途的目的，但產權登記在王先生個人名下。根據傳統習俗和家庭道德，爲子女婚前購房的父母很少有明確表達贈與雙方還是單方的，司法實踐也認識並尊重到這一點，採取了登記推定主義。即結婚前如果爲子女購房的父母將房屋登記在雙方名下才可以認定爲父母有明確表示贈與雙方的意思表示，視爲對雙方的共同贈與，如果僅登記在己方子女名下則只能認定爲對己方子女的個人贈與。故法院據此最終認定車公莊的房屋屬於王先生的個人財產，駁回了趙小姐的訴求。

　　《婚姻法司法解釋二》第22條第二款的規定同樣可以適用登記推定主義。當事人結婚後，父母爲雙方購置房屋出資的，一般該出資會認定爲對夫妻雙方的贈與，但如果出資父母將房屋登記在了己方子女名下，也可視爲父母明確表示贈與己方子女。

　　案例五、違建房屋不合法 離婚只能定居住

　　案情介紹

　　石先生和周女士於70年代末經人介紹結婚，婚後一直和石先生父母一起居住在老人所有的位於西城區某衚衕的私產平房內，石先生父母於2000年左右去世後，石先生通過繼承取得了房屋所有權。2008年，雙方婚生子大學畢業後沒有地方居住，也搬回到平房內。石先生覺得居住空間太小，向房屋管理和城市規劃部門申請擴建平房，但因平房屬於文保單位未獲得批准。石先生和周女士便找來裝修隊，在老宅的院落內私自加蓋了兩層房屋。後石先生因老年活動認識了康女士後堅持要和周女士離婚，周女士不同意，石先生便起訴至法院。

　　周女士同意離婚，但要求依法分割二人共同所有的房屋，包括房本上房屋測繪圖中載明的面積和兩人婚後共同擴建的兩層。

　　法官說法

　　城鎮房屋的建設和管理由城鎮房屋和城市規劃管理部門統一管理。未獲得行政管理部門許可，擅自拆除原房屋、新建新房屋、改擴建房屋的，事後也未補辦相應手續的，新建改建房屋將無法獲得行政確認和取得合法所有權，屬於違法違章建築。根據《物權法》的相關規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅經依法登記才能發生效力。無法取得物權登記的違建不受物權法的保護，不能認定爲當事人享有的合法房屋所有權。離婚時，雙方對此類房屋歸屬產生爭議要求分割的，法院不能超越審判權限，代行政機關確認房屋的所有權並予以分割。

　　根據《婚姻法司法解釋二》第21條的規定，離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。法院據此沒有支持周女士要求分割違法新建的兩層房屋所有權的主張，只分割了原房本記載的房屋面積。但考慮到周女士離婚後生活困難，無房居住，新建房屋確屬二人使用夫妻共同財產建造並具備分開居住的條件，法院判令新建的兩層房屋中其中一層由周女士居住使用。

　　案例六、房改房屋價特殊 認定分割須公平

　　案情介紹

　　何先生和老伴金女士結婚三十餘年，2015年兩人都從單位退休，本是準備安享晚年的歲數，兩人卻因爲家庭瑣事一直爭吵，最終無法挽回感情打算離婚。兩人對離婚沒有異議，但對於婚後的一套房屋權屬爭執不下。原來何先生和金女士結婚前一直以個人名義承租單位分配給其居住的一套兩居室公房，90年代該公房進行房改，何先生以成本價購得，購房款何先生稱是向其父母借的，他認爲應當屬於其個人出資購得，且房改後房屋登記在何先生個人名下，該房屋應當屬於自己的個人財產，不應當作爲夫妻共同財產分割。金女士則堅持認爲該房改房屋購買時是兩個人以共同財產出資購得，且折算了金女士16年的工齡和職級，應當按照共同財產予以分割，故金女士只得起訴至法院要求離婚並依法分割房改房屋。

　　法官說法

　　房改房是指城鎮居民自行出資購買的根據國家房屋改革政策出售的房屋，是一個從公有住房到私有住房的產權過渡，是對城鎮無房居民和職工的一種房屋福利，按照規定產權一般只能登記在原承租人名下。房改房的來源主要分爲單位自管公房和國家直管公房。成本價購買的房改房產權歸職工個人所有，一般住用一定年限後可以上市交易，但需補交土地使用權出讓金或相關稅費。

　　《婚姻法司法解釋二》第19條規定，一方婚前承租，婚後以共同財產購買的房屋，產權登記在一方名下的，仍應當認定爲夫妻共同財產，這正是針對房改房登記權利人的特殊性所作的規定。雖然何先生購買的單位公房婚前由其個人承租，但對於購房款來源何先生未能提交證據證明屬於個人財產，即使是向父母所借，也只是產生共同債務的問題，購房款項仍應推定爲夫妻共同財產。即使房改後產權登記在何先生名下，也應當認定房屋屬於二人的夫妻共同財產。故法院最終判令該房改房按照夫妻共同財產予以分割。

　　案例七、經適房屋看政策 認定雖易分割難

　　案情介紹

　　周先生和黃女士2009年經人介紹相識結婚，周先生系北京戶籍，黃女士系外地戶籍。二人婚前缺乏瞭解，婚後一直矛盾不斷，2010年周先生經過搖號取得了一套位於大興區黃村鎮的經濟適用房購房資質，周先生以個人名義簽訂了購房合同並辦理了按揭貸款，以兩人共同財產支付了房屋首付款，兩人每月用工資結餘定期償還月供。2016年該房屋辦下產權並登記在了周先生個人名下。2017年二人因感情不和打算協議離婚，但對這套經濟適用房的分割上卻產生了分歧，雙方均主張取得該房屋的單獨所有權，並給予對方房價補償。雙方協商未果後黃女士起訴至法院，要求判決房屋歸自己所有，給予周先生價值補償。

　　法官說法

　　根據《婚姻法》第17條的規定，夫妻在婚姻關係存續期間所得的生產、經營的收益歸夫妻共同所有。本案爭議的經濟適用房屬於二人婚後以夫妻共同財產支付首付款並償還月供購買，應當屬於夫妻共同財產。但經濟適用房與商品房存在明顯區別，它是本市政府組織開發興建，並以較爲經濟的房價向本市城鎮居民家庭銷售的房屋。經適房只針對本市城鎮戶籍中的低收入羣體，取得房產證後5年方可上市交易，交易時需要交納土地出讓金。本案爭議房屋屬於北京市經適房，只能由具有北京市戶籍的城鎮居民享有產權。故法院最終判定房屋所有權歸周先生，由周先生參照同區域的商品房屋價值給予黃女士價值補償。

　　與經適房類似的還有“兩限房”，即限房價、限套型普通商品住房。“兩限房”和經適房一樣，也是本市政府批准，對本市城鎮居民的一種住房福利，購房人同樣需要具備本市城鎮居民戶籍。使用夫妻共同財產購買的兩限房，如果只有一方具有本市城鎮戶籍，應當判歸本市居民所有，按照公平原則由得房方補償未得房方價值補償。

　　案例八、單方處分共有房 配偶如何護權利

　　案情介紹

　　許先生和妻子沙女士結婚多年，2011年左右因許先生與婚外第三者發生不正當男女關係，沙女士和許先生髮生爭執後兩人開始分居，兩人礙於子女和老人的勸阻，一直沒有辦理離婚手續。許先生和沙女士婚後於2005年在昌平區天通苑購買了一套商品房屋，房屋已償清貸款並登記在許先生名下。2015年，沙女士從子女口中得知許先生正打算將房屋低價賣給自己的弟弟，房屋當時市場價大約400萬元，許先生和弟弟經中介公司已經簽署了存量房屋買賣合同，約定購房價格爲200萬元。沙女士得知後非常氣憤，向法院提出了離婚糾紛，根據律師建議迅速對涉案房屋進行了財產保全，以防止房屋被私下過戶，並請求判令按照夫妻共同財產分割涉案房屋。

　　法官說法

　　夫妻之間互相具有家事代理權，根據家事代理權的規定，對於日常家庭事務項目內的處分，夫妻雙方均能以自己個人名義進行，並自然對配偶方發生法律效力。但家事代理權範圍不包括對生產和生活資料的重大財產處分。一方未經對方同意或者追認，擅自出售共有房屋，屬於超越家事代理權的行爲，屬於無權處分共同財產。按照《婚姻法司法解釋三》第11條的規定，並結合《物權法》關於善意取得的制度規範。除非買受人符合善意取得的三個要件：1、善意；2、支付合理對價；3、房屋已經辦理過戶登記，買受人才能主張對無權處分的共有房屋成立善意取得，配偶方纔無權主張返還共有房屋。

　　本案中，許先生無權處分共有房屋的行爲，其弟弟對該房屋的性質和許先生夫婦之間的矛盾是明知或者應知的，而其依然與許先生單方簽署購房合同，不能認定其對許先生處分共有房屋屬於無權處分這一事實存在善意。其次，許先生弟弟也沒有以一個合理的對價作爲購房款，涉案房屋也並未實際辦理過戶登記。故法院最終判定涉案房屋作爲夫妻共同依法分割，由許先生和沙女士按份共有，每人享有50%的份額。沙女士持生效判決通過依法執行，變更了房屋登記狀態，併成爲了按份共有人。

　　案例九、離婚協議雖履行 未辦離婚也無效

　　案情介紹

　　林先生和孔女士結婚多年，積累了豐厚的共同財產。孩子上大學後二人漸漸因生活瑣事產生矛盾，幾次想要離婚。2015年8月，兩人在一次激烈爭執後，決定協議離婚，並簽署了一份離婚協議書，協議書約定二人婚後購買並登記在雙方名下的夫妻共同房屋兩套，位於朝陽區芳草地的一套歸林先生單獨所有，位於海淀區雙榆樹的一套歸孔女士單獨所有，其他共同財產也同時進行了分割。簽署協議後的次日，雙方就前往房管局完成了房屋權屬的變更登記。由於雙方工作繁忙，一直沒有前往民政局辦理離婚登記。2015年9月，孔女士發現林先生在婚姻關係存續期間存在出軌情形，她覺得自己在婚姻中受到了傷害，要求改變原來的房屋分割方案，林先生應當淨身出戶。林先生認爲自己沒有出軌，房屋已經按照離婚協議進行了分割，已不屬於夫妻共同財產。孔女士遂起訴至法院，要求按照共同財產分割上述兩套房屋，均由孔女士個人所有。

　　法官說法

　　離婚協議與一般民事合同存在一定區別，它既有身份關係的約定，也有財產關係的約定。按照《婚姻法司法解釋三》第14條的規定，當事人達成的以登記離婚或者到人民法院協議離婚爲條件的財產分割協議，如果雙方協議離婚未成，一方在離婚訴訟中反悔的，人民法院應當認定該財產分割協議沒有生效，並根據實際情況依法對夫妻共同財產進行分割。離婚協議屬於典型的附生效條件法律行爲，只有生效條件（登記或者訴訟調解離婚）成立時，離婚協議才具有法律效力。本案中林先生和孔女士雖簽署了協議，但未前往民政局辦理離婚登記，該離婚協議並未發生法律效力，雙方據此履行的房屋產權變更登記因缺乏履行基本，應當恢復原狀。

　　案例十、婚後受贈避爭議 具體傾向要明確

　　案情介紹

　　孫先生父母早年離異，一直由爺爺奶奶撫養長大。參加工作後由於無房居住仍和爺爺奶奶住在一起。老人特別疼愛孫先生，孫先生也非常孝順，一直無微不至地照顧老人生活。2014年孫先生和鄧小姐結婚，因雙方收入水平均不理想，婚後兩人依然和孫先生爺爺奶奶居住在一起。因鄧小姐一直與孫先生爺爺奶奶存在矛盾，四人一直關係緊張。2015年，兩位老人自感年歲已高，前往公證處立下公證遺囑，將兩人的夫妻共同房屋遺贈給孫先生，並指明屬於其個人財產，與其他人無關。2016年、2017年兩位老人相繼離世，孫先生通過公證遺囑辦理了房屋過戶手續，房屋登記在了自己個人名下。2017年年底，鄧小姐以感情破裂爲由起訴至法院要求離婚，並要求按照夫妻共同財產分割孫先生繼承的房產。

　　法官說法

　　根據《婚姻法》第17、18條的規定，婚內繼承或贈與所得的財產，除非遺囑或者贈與合同確定只歸夫妻一方，否則視爲對夫妻雙方的贈與。本案中，孫先生爺爺奶奶通過公證遺囑，指定遺產歸孫先生個人所有與他人無關的表述，應當屬於明確指定給夫妻一方，不屬於夫妻共同財產，故法院駁回了鄧小姐要求分割該套房產的訴求。

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