2018北京樓市：機遇藏在矛盾裏

原標題:2018北京樓市：機遇藏在矛盾裏

2018年北京樓市的多與少

2018年，樓市沒有金九銀十，從市場話題看，剛剛過去的幾個月，北京樓市最熱門話題肯定是“限競房”開始大量入市。整體看，2018年截至日前北京合計成交了2萬套商品房住宅，成交均價4.8萬，從成交趨勢看，市場最主要的特點肯定是供應井噴。

到目前爲止合計入市20多個項目30期1萬多套住宅，可以預期的是，後面將供應量井噴。而從市場表現看，分化趨勢分析明顯，實際平均整體網籤比例只有23%,真實銷售也只有45%左右。

對於剛需來說，數據很明顯的顯示，可選的餘地大了很多：

特別是90平米以內的房源，在2018年短短的10個月多月時間裏供應高達15733套，這比過去2年總和還要高接近2000套。從市場比例看，2018年剛需的可選餘地大了非常多，小戶型佔比高達47.1%刷新歷史記錄。而大戶型也就是140平米以上的改善戶型佔比則跌到了歷史最低。

從140平米以上的改善戶型絕對值看，已經連續3年供應量低於1萬套。北京樓市最大的矛盾已經是改善需求多與剛需供應井噴

如何選擇海量剛需下的優質改善房？

從土地供應量結構看，北京房地產市場已經全部“限競房”+“共有產權房”，從成交結構看，改善房源當然是最稀缺的，而且從供應趨勢看，這個局部市場的價值肯定會更大。

不論是多年發展的樓市需求，還是二胎化的未來，改善的比例肯定會越來越高。那麼如何在剛需佔據了大量土地資源的當下市場，尋找優質改善呢？

偉哥覺得最主要選擇點有幾點：

1：區位優勢必須明顯，受限價政策和7090政策影響，北京過去140平米以上的區域供應量並不多，主要集中在少數幾個熱點區域，其中最多的是門頭溝、中央別墅區等區域。但從成交情況看，140平米以上成交最高的是亦莊南海子片區。這個區域可以說也是唯一一個供應量明顯少於成交量，庫存持續下調的區域。

南海子周圍這個區域內過去不到2年的時間，成交了140平米以上戶型多達1286套，而供應量只有837套，庫存也只有735套。

那麼爲什麼這個區域這麼被市場關注呢？

上週，由雲謀傳播、買房大家幫主辦，攸克地產、豪宅1號聯合主辦，中鐵華僑城•和園、亦莊金茂府、首開保利•熙悅林語、棠頌•璟廬協辦的“2018南海子高端居住區價值論壇”在京舉辦。論壇上詳細解析了爲什麼這個區域會被最多的改善羣體而接受！

縱觀北京樓市高端居住區的變遷，也是一部城市高淨值人羣觀念的進化史。當他們從最初追求身份的象徵，到逐漸迴歸生活的本質時，映射在居住觀上，則更加傾向於同時享受城市繁華和自然生態的環境。

從2010年開始，隨着8900億南城發展計劃的逐步推進，南城商業配套資源經歷了翻天覆地的變化，全新的高品質生活區正強勢崛起。在城南價值蝶變的過程中，南海子這一承襲千年皇家文脈的珍稀地緣，迎來了世界性發展機遇。

亦莊經濟技術開發區的多個千億級的創新產業集羣，承擔着“中國製造2025”創新成果轉化落地的重擔。即將於2019年通航的大興國際機場，將打造以航空物流、科技創新、服務保障功能爲主的國際化、高端化、服務化臨空經濟區。

處於大興現代服務新城、亦莊產業新城、航空新城三大板塊交匯的南海子高端居住區，盡享產業與城市發展的紅利，高端需求強勁。更難得的是，作爲北京市最大的溼地公園，南海子公園面積是頤和園4倍。靜謐與繁華之間的自由切換，在“出世”與“入世”之間達成了一種微妙的平衡，賦予其更加堅挺的價值走勢。

2：面積段必須有優勢，從價格看，限競房主流北京都在90平米以內，能選擇的改善戶型很少，特別是低密度更是稀缺，這種情況下，整體區域容積率低的更被關注。

而從土地容積率角度看，北孫河、南海子，具備了先天性的低容積率優勢。

3：必須具備產品力，區域好必須有好項目。

一個版塊的崛起，絕不是一枝獨秀。在高端居住板塊向自然資源豐富的南部擴張的過程中，諸多品牌開發商已在南海子佈局，南海子高端住宅區可以說已經到了成熟時代。

中鐵華僑城•和園近期熱銷的150平米精裝修交付三居戶型，均價67000元/平方米，大面寬，短進深，3.1米層高，三面採光，科學規制空間尺度和劃分功能，並糅合當今先進智能人居科技與高度定製化精裝標準，充分展現了“雅藝大宅”所營造的雅藝人生。同時，與住宅同一地塊的5萬平米的養老公寓則直擊了客羣照看年老父母的“痛點”，養老公寓+養老驛站+醫療設施+生活配套的“一碗湯距離”養老模式和優勢，在北京目前的住宅項目裏絕無僅有。

棠頌•璟廬是北京市場上絕無僅有的2000萬級別純商品房雙層合院，面寬進深比1：0.9，最大限度接收光線與景觀，居室爲全南向全套房。廚房、餐廳、活動功能空間同層的設計，在保留私密空間的同時，也爲家人之間的互動預留了共處的時空。南向庭院與房屋面積比爲1：0.7，讓2000萬量級產品擁有4000萬量級產品的院子面積。

亦莊金茂府目前在售疊拼別墅總價1300萬起，高層總價880萬起，從關懷生命的本質需求出發，憑藉中國金茂特有的地緣熱泵、毛細官網、置換式新風等八大科技系統，打造“恆溫、恆溼、恆氧”的室內環境，營造更高標準的舒適居住。涵蓋每戶的私家庭院有着南向8.2米超大面寬和地下5.9米的挑高全明空間，垂直空間的代際分層、動靜分區、功能分區等產品設計理念建立了人與建築之間更爲平衡、親和的情感關係。

首開保利•熙悅林語目前在售的220-280平米公園疊拼別墅，盡享百萬精裝。客廳的觀景闊窗，入口玄關、電梯以及樓梯的動線搭配等既承接了現代新中式建築的風韻，又增加了空間和景觀的既視感。上、中、下疊均分別擁有最大60平米的私屬花園，私家電梯入戶的設計充分保障了居住私密性，目前總價在1100萬-1600萬之間。138平米的墅質洋房也採用全精裝成品交付，戶型方正、南北通透、明廚明衛，爲改善性置業者提供了更多的購房選擇。